Que faire lorsque promoteur refuse de terminer les travaux ?

Depuis l’automne dernier, les travaux visant à parachever la construction de notre immeuble sont arrêtés, alors que les acheteurs des unités des derniers étages devaient y emménager dès décembre. Question : Face au refus d'un promoteur ou d'un constructeur de terminer les travaux de construction de l'immeuble, le syndicat de copropriété ou tout copropriétaire peut-il agir d'une quelconque façon afin, soit de contraindre le constructeur à l'achèvement des travaux, soit d'obtenir un dédommagement?

Réponse : Lorsqu’une copropriété est nouvellement constituée, la déclaration de copropriété prévoit généralement la nomination d’un administrateur transitoire, qui exerce les fonctions du conseil d’administration jusqu’à ce que l’assemblée des copropriétaires nomme un nouveau conseil d’administration. Cette période transitoire s'avère généralement délicate en raison des problèmes forcément nombreux et complexes relatifs aux malfaçonsvices cachés et vices de construction. Et ce sans compter que l'administrateur transitoire mis en place par le promoteur peut avoir un rôle négatif : protéger le promoteur et transférer sur la copropriété des charges revenant en principe au promoteur. Les dispositions légales visant la perte de contrôle du promoteur immobilier sur le syndicat de copropriété ont pour objet de permettre le transfert du pouvoir décisionnel du premier vers les copropriétaires de l’immeuble. Le type de gestion du promoteur axé sur la construction et la vente est ainsi remplacé par le fonctionnement régulier d’une copropriété divise sous le contrôle des copropriétaires.

La loi encadre la responsabilité des entrepreneurs et des professionnels du bâtiment, pour tout problème lié à la qualité des travaux de construction. En cette matière, le législateur a prévu un régime de protection spécifique à la copropriété divise. L’article 1081 du Code civil du Québec reconnait l’intérêt juridique, à tout syndicat de copropriétaires, de faire valoir les droits de l’ensemble des copropriétaires pour faire corriger les déficiences susceptibles d’apparaître, et ce, pendant une période plus ou moins longue. Cet article prescrit que « le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol (…) ». En cela, la Loi prévoit implicitement tout recours fondé sur la non-exécution des obligations du promoteur relativement à l’achèvement des travaux relatifs aux parties communes de l’immeuble.

Dans ce contexte précis, le syndicat a tout intérêt à mettre en demeure le promoteur afin qu’il s’exécute. Si le syndicat est encore sous le contrôle du promoteur, il faudra rappeler à l’administrateur transitoire qu’il doit agir dans l’intérêt du syndicat. Prudence, diligence, honnêteté et loyauté sont de mise dans l’exercice de ses fonctions. Il doit faire passer les intérêts de la collectivité des copropriétaires avant les siens, voire ceux du promoteur qu’il l’a désigné, sous peine d’engager sa responsabilité personnelle.

S’il constate des malfaçons ou des vices de construction dans les parties communes ou que les travaux ne sont pas complétés, l’administrateur transitoire ou les nouveaux administrateurs devront exiger, du promoteur et des divers intervenants impliqués dans la construction de l’immeuble, l’exécution des travaux correctifs ou de parachèvement. De plus, le conseil d’administration doit s’assurer que le promoteur n’incorpore pas dans le budget de la copropriété des dépenses qui ne concernent pas le fonctionnement du syndicat. Il en est ainsi pour une partie des dépenses du chantier (par ex. les frais d’électricité et de nettoyage).

Par ailleurs, tout copropriétaire souhaitant contester le refus du promoteur de terminer les travaux de construction devra donc en premier lieu consulter le conseil d'administration de son syndicat de copropriété afin de connaître la position des administrateurs.

Toutefois, le copropriétaire étant propriétaire de sa partie privative et d’une portion des parties communes, il aurait lui aussi un intérêt à agir lorsque le promoteur refuse de terminer les travaux de construction. Si ce refus survenait avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le promettant acheteur peut opter pour l’annulation de la vente, le remboursement des acomptes versés et une réclamation pour les dommages subis, le cas échéant.

ATTENTION !​​  Dans l'hypothèse où l'immeuble est assujetti à un plan de garantie, il est impératif de respecter les conditions prévues à ce plan de garantie, afin de ne pas se voir opposer un défaut ou un refus d'indemnisation.

 

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