Révision et modification de la valeur relative d’une fraction et de la répartition des charges

Tout copropriétaire peut faire réviser la valeur relative de sa fraction, ainsi que la répartition des charges communes, suivant certaines conditions et formalités. Pour ce faire, il faut procéder à un recours en révision de la valeur relative des fractions. Par ailleurs, il se pourrait qu’un copropriétaire souhaite modifier la valeur relative de sa fraction. Dès lors, il devra requérir le consentement préalable du conseil d’administration (CA) ou de l’assemblée des copropriétaires, en fonction de ce qui est demandé.

Cette révision ou modification de la valeur relative a un impact sur la quote-part du droit de propriété (que les copropriétaires détiennent dans les parties communes), le nombre de voix qu’ils peuvent exprimer à l’assemblée des copropriétaires et la répartition des charges communes. Sur cette question, l’article 1064 du Code civil du Québec stipule que : « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. »

Méthode suivie pour établir les valeurs relatives

L’acte constitutif de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction. Il indique en outre la méthode suivie pour l’établir. Celui qui rédige la déclaration de copropriété doit faire connaître la pondération accordée à chacun des critères énumérés à l’article 1041 du Code civil du Québec, sans pour autant présenter, dans le fin détail, les calculs et les considérations qui ont conduit à l’établissement final de la valeur relative.

À cet égard, l’article 1041 du Code civil du Québec prévoit que la valeur relative de chacune des fractions d’une copropriété divise est établie (sans tenir compte de son utilisation) selon la valeur de l’ensemble des fractions, à la lumière des éléments suivants :

  • La nature (ex. : le type de construction, les matériaux utilisés et leur qualité);
  • La destination de chacune des parties privatives;
  • Les dimensions (superficie et volume) de chacune des parties privatives (ex. : une partie privative dont la superficie et le volume sont plus grands a une plus grande valeur);
  • La situation de la partie privative (ex. : une partie privative en coin se trouvera avantagée par l’ensoleillement et la vue qu’elle offre, en raison du nombre plus important de fenêtres dont elle bénéficie).

Le déclarant doit évaluer chaque partie privative à la même date. Il établit généralement un prix théorique de mise en marché pour chaque partie privative en fonction de ce qui précède, soit avec les mêmes critères que ceux prévus à l’article 1041 C.c.Q. Une fois fait, il compare ces prix théoriques de mise en marché les uns aux autres pour calculer la valeur relative de chaque fraction.

Cela dit, il arrive que des valeurs relatives et la répartition des charges communes qui en découle soient erronées, d’où la possibilité accordée aux copropriétaires qui le demandent leur révision par un tribunal, selon certaines conditions.

Révision judiciaire

Chaque copropriétaire peut s’adresser au tribunal, afin que soient révisées la valeur relative des fractions et la répartition des charges communes. Ce recours judiciaire est prévu à l’article 1068 du Code civil du Québec. Il doit être intenté, sous peine de déchéance,  dans les cinq ans suivant la date d’inscription de la déclaration de copropriété. Une fois dépassé ce délai de 5 ans, le recours devient irrecevable. Pour qu’il soit possible, il faut, également, que la valeur relative accordée à une fraction ou à la part des charges communes soit trop haute (ou trop basse), dans une proportion de plus d’un dixième, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété.

De fait, cette valeur est présumée valable et le copropriétaire qui la conteste doit démontrer l’écart, ce qui peut s’avérer être un très lourd fardeau, étant donné que les critères d’évaluation comportent une part d’appréciation subjective. Cette appréciation est laissée à la discrétion du rédacteur de la déclaration de copropriété. Toutefois, dans les cas où l’acte constitutif de copropriété est muet sur la méthode appliquée, le syndicat ou les copropriétaires concernés doivent démontrer que la valeur relative des fractions a été calculée raisonnablement, mais aussi dans le respect des critères de l’article 1041 du Code civil du Québec.

Ce type de recours s’exerce au moyen d’une demande introductive d'instance adressée à l’encontre du syndicat de copropriétaires. Dans les cinq jours suivants la signification de cette procédure judiciaire, le syndicat a l’obligation d’en aviser tous les copropriétaires. Étant donné que les conséquences d’un jugement en révision pourraient avoir une influence sur leurs droits (répartition différente des valeurs relatives, contribution aux charges communes et répartition des droits de vote à l’assemblée), l’intervention au débat par tout copropriétaire intéressé devrait être autorisée. Enfin, il faut savoir que la décision d’un tribunal concernant la révision de la valeur relative des fractions et la répartition des charges communes n’est valable que pour l’avenir. Elle n’est pas rétroactive.

Modification par l’assemblée des copropriétaires ou le conseil d’administration

Il existe d’autres situations entraînant la modification des valeurs relatives initialement prévues à la déclaration de copropriété. Cette modification peut notamment survenir suite à la division d’un appartement. Les nouvelles valeurs relatives découlant de ce fractionnement d’une partie privative pourront être adoptées (par l’assemblée des copropriétaires) et ce, à la majorité prévue à l'article 1097 du Code civil du Québec. Les travaux réalisés au sein d’une partie privative pourraient, aussi, nécessiter une modification de la valeur relative d’une fraction. À titre d’exemple, un copropriétaire fait agrandir son logement, après en avoir obtenu l’autorisation par l’assemblée des copropriétaires. Il peut s’agir de l’agrandissement d’une maison en rangée (partie privative) dans une copropriété horizontale.

Les modifications apportées à la configuration des lieux peuvent aussi justifier la création de nouveaux lots, et par le fait même de nouvelles valeurs relatives attribuées aux parties privatives ciblées. Ainsi, les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent, moyennant l'accord du CA  et des créanciers hypothécaires concernés, modifier les limites de leurs parties privatives. Comme cette modification n’affecte pas la valeur relative de l'ensemble des parties privatives modifiées, elle ne nécessite pas l’autorisation de l'assemblée des copropriétaires. Lorsqu’elle est valablement faite, le syndicat n’a qu’à modifier la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais des copropriétaires. Une copie authentique doit être remise au copropriétaire de chacune des fractions, à ses frais, à moins d’une décision contraire prise par l’assemblée des copropriétaires. Conformément à la loi, l'acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers et des copropriétaires concernés.

Formalités

La modification à la valeur relative nécessite un amendement à la déclaration de copropriété. L’acte constitutif de copropriété devra être ajusté pour refléter les nouvelles valeurs relatives. Une telle modification de la déclaration de copropriété doit généralement être autorisée par un vote en assemblée des copropriétaires. Cette question doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires. L’article 1087 du Code civil du Québec prévoit que l’avis de convocation de l’assemblée doit être accompagné du projet de modification à la déclaration. Lorsqu’une modification à la déclaration de copropriété a été votée par l’assemblée des copropriétaires, cela ne la rend pas effective immédiatement, car elle doit être reçue par un notaire (acte notarié) et publiée au Registre foncier. L'acte d'amendement (notarié) doit être inscrit sous le numéro d’immatriculation des parties communes et celui d'une partie privative, advenant que celle-ci soit directement impactée.

 

  BON À SAVOIR ! La Cour d’appel a rendu un jugement sur l’importance de détailler, pendant la rédaction d’une déclaration de copropriété, la méthode pour établir la valeur relative des parties privatives, ainsi que la manière dont ont été pris en compte les différents critères d’évaluation.  

 À RETENIR : Le recours judiciaire en révision de la valeur relative des fractions, ainsi que de la répartition des charges communes vise généralement à obtenir la réparation d’une erreur entraînant une répartition déséquilibrée des charges. Elle peut être exercée par chacun des copropriétaires qui s’estime lésé. 

 ATTENTION ! L’article 1102 du Code civil du Québec stipule qu’est « sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction (…)». Par conséquent, pour modifier d’une manière conventionnelle la valeur relative d’une partie des fractions de la copropriété, ou en totalité, il faut obtenir l’approbation de chacun des copropriétaires concernés par la modification.

 

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