Bannir la cigarette en copropriété

Source de controverse permanente en copropriété, le tabagisme y soulève les passions. Or, un nombre croissant de copropriétaires se plaignent de leur voisin fumeur. Ils s'inquiètent des effets de la fumée secondaire sur leur santé. Dans les circonstances, doit-on bannir cette habitude dont les répercussions pour la santé sont dramatiques? La question demeure entière. Étant donné les troubles anormaux de voisinage que la fumée secondaire liée à l’usage du tabac peut entraîner, les copropriétaires non-fumeurs sont nombreux à souhaiter son bannissement. Plus facile à dire qu’à faire, diront certains. Et ils n’ont pas tort. Coup d’œil sur toute la question légale qui balise le tabagisme en copropriété.    

L’interdiction de fumer dans les parties communes 

La Loi concernant la lutte contre le tabagisme interdit à quiconque de fumer dans des lieux publics fermés. Cette interdiction vise, entre autres, les aires communes fermées de tout immeuble détenu en copropriété qui loge deux unités d’habitation et plus. Les terrasses et les aires extérieures exploitées dans le cadre d’une activité commerciale sont aussi visées par cette interdiction. Le terme « fumer » « vise également l’usage d’une cigarette électronique ou de tout autre dispositif de cette nature », tandis que le mot "tabac" "comprend les accessoires tels les tubes, les pipes et fume-cigarettes" (art. 1.1).

Il est ainsi clairement interdit de fumer dans des "aires communes fermées", tel que, par exemple, une salle communautaire, un corridor ou un ascenseur. Une copropriété n’est toutefois pas assujettie à l’interdiction de fumer à moins de neuf mètres d’une porte, d'une fenêtre ou d'une prise d’air (art. 2.2). Précisons également qu’il ne faut pas confondre « aires communes » et « parties communes ». La loi ne vise que les espaces publics "fermés". Elle ne saurait donc s’appliquer à toutes les parties communes d'une copropriété, par exemple les balcons qui sont qualifiés de parties communes à usage restreint. 

L’interdiction de fumer dans les parties privatives 

La fumée secondaire peut se frayer un chemin d'une partie privative à l'autre. Il en est ainsi dans les crevasses et les brèches des murs, des planchers ou des plafonds, dans les prises électriques, les prises de téléphones ou de câbles, les tuyaux ou les luminaires. Les systèmes de ventilation mal calibrés peuvent également être une cause de cette migration. Dans les circonstances, peut-on bannir la consommation de la cigarette dans les parties privatives?

 Aucune disposition législative ne prohibe la consommation de la cigarette dans une partie privative. Or, on sait que la fumée de cigarette imprègne les objets et les matériaux d'une odeur quasi permanente. Étant donné la façon dont sont construits certains bâtiments détenus en copropriété, la fumée peut même se répandre dans tout l’immeuble. Par conséquent, un copropriétaire, un locataire ou un occupant qui fume impose une fumée secondaire aux autres, entraînant des risques pour la santé humaine. Dans une décision rendue en 2019, la Cour supérieure du Québec a validé un règlement de l'immeuble interdisant « l’usage de tout produit fumé à l’intérieur de toutes les parties privatives, ainsi qu’à l’intérieur de toutes les parties communes fermées à l’usage exclusif ou non des copropriétaires ». Le tribunal a considéré que ce règlement ne modifiait en rien la destination de l’immeuble, mais qu'il s’inscrivait plutôt dans le prolongement de sa destination résidentielle, compte tenu d'une déficience d'étanchéité entre les unités d’habitation qu'abrite l'immeuble.

La juge Chantal Masse ajoutait : « il n’existe pas de droit inaliénable à fumer dans son unité pour chaque copropriétaire; au contraire, le droit commun en matière de trouble de voisinage, l’article 976 C.c.Q. et la disposition particulière de l’article 1063 C.c.Q., en concurrence avec les nombreuses autorités judiciaires faisant un lien entre les effets de la fumée secondaire et la santé des personnes qui y sont exposées, et la Charte des droits et libertés de la personne et le droit à la vie et à la sûreté et à l’intégrité de la personne qu’elle consacre, vont plutôt vers une obligation de s’abstenir de fumer dans des environnements qui font en sorte que d’autres personnes sont susceptibles de voir leur santé affectée par la fumée secondaire, qu’il s’agisse d’un milieu de travail, d’hôpitaux ou de lieux résidentiels comme en l’espèce ».

Cependant, il faut demeurer prudent. Au-delà des énoncés précités, il faut savoir que cette décision demeure un cas d’espèce découlant d’une preuve particulière à ce dossier. Il faut donc s'abstenir d’en dégager un principe général, à savoir qu’un règlement suffirait pour qu'un syndicat interdise à quiconque de fumer dans un immeuble, que ce soit dans les parties communes ou privatives.

Faire respecter le règlement de l'immeuble

Un syndicat de copropriétaires ne doit pas tolérer qu’une personne fume dans une zone interdite de la copropriété. À défaut de faire respecter ce règlement, le syndicat concerné s’expose à des poursuites. Il doit faire preuve de diligence raisonnable, mais aussi prendre toutes les précautions nécessaires pour prévenir les infractions en cette matière. Il est toutefois possible d’aménager un fumoir fermé, lequel doit respecter certaines conditions (art. 3). Le Syndicat aurait avantage à introduire cette interdiction dans la déclaration de copropriété, en adoptant un règlement, s'il n’y figure pas déjà. Ce règlement pourrait aller au-delà de ce qui est prévu dans les lois régissant le tabac. Ainsi, on pourrait adopter une interdiction de fumer dans toutes les parties communes (qu'elles soient fermées ou non) incluant un balcon, qui est généralement qualifié de partie commune à usage restreint.

Dans la plupart des cas, ce règlement n’affecterait que l’usage qui peut être fait dans les parties communes. La destination de l’immeuble (qui est bien souvent résidentielle) ne s'en verrait pas modifiée. Lors d'un vote, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1096 C.c.Q.) serait requise. La décision devrait être prise de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, puis être déposée au registre de la copropriété (art. 1060 et 1070 C.c.Q.). Une fois adoptée, la modification est opposable à tous les occupants de l’immeuble, y compris les locataires, à qui une copie devra être remise (art. 1057 C.c.Q.).

Mise en oeuvre de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme 

Les infractions à la Loi concernant la lutte contre le tabagisme sont assorties d'amendes. Des inspecteurs veillent à ce que cette loi soit respectée, tant auprès des personnes physiques que morales. Les personnes reconnues coupables d’entraves au travail des inspecteurs peuvent être mises à l’amende elles aussi. Il en sera de même si elles refusent ou négligent de fournir (à la demande d’inspecteurs) des renseignements ou des documents relatifs à l’application de la loi ou de ses règlements

 

 BON À SAVOIR! Un copropriétaire incommodé par une fumée secondaire pourrait envisager un recours judiciaire pour troubles de voisinage contre le copropriétaire concerné. Le demandeur devra néanmoins démontrer que cette nuisance est anormale, et qu’elle excède les limites de la tolérance que les voisins se doivent, en vertu de l’article 976 du Code civil du Québec.

 À RETENIR: Pour éviter toute ambiguïté, un syndicat a intérêt à bien identifier, dans son règlement d’immeuble, toutes les parties communes où il est interdit de fumer.

 ATTENTION! Il faut comprendre que la situation physique des terrasses et des balcons, dans une copropriété, peut occasionner un inconfort pour certains occupants, lorsque les voisins immédiats sont des fumeurs. La plupart du temps, ces structures sont superposées et situées très proches les unes des autres. « Or, la protection de la santé des copropriétaires doit prévaloir sur la liberté des fumeurs".

 

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