Calcul de la contribution et répartition pour le fonds de prévoyance

La contribution requise des copropriétaires au fonds de prévoyance variera selon la méthode de calcul choisie par les membres du conseil d’administration. Il en existe deux principales.

Méthodes

La méthode de calcul par composante : « component method »

Elle requiert que l’expert calcule le montant requis au fonds de prévoyance, pour chacune des composantes faisant l’objet de l’étude, divisé par la durée de vie de chacune d’entre elles. La résultante est le montant annuel requis au fonds de prévoyance pour chacune des composantes. Il reste ensuite à additionner chaque montant annuel de cotisation au fonds de prévoyance, pour chaque composante, pour obtenir le montant total de la cotisation annuelle requis au fonds de prévoyance.

Cette méthode est aussi connue sous le nom de « pourcentage financé » puisqu’après avoir établi le montant requis annuellement pour le fonds de prévoyance (par exemple, 50 000,00$), on peut connaître le pourcentage de financement effectif du fonds, à un moment précis. Ainsi, si les contributions des copropriétaires totalisent 25 000,00$, le fonds de prévoyance ne serait financé qu’à 50%. Si le total des contributions atteint 40 000,00$, le fonds de prévoyance serait alors financé à 80%. Bien sûr, l’objectif consiste à maintenir un financement à 100%.

En maintenant l’objectif de 100%, cette méthode devient très équitable à long terme, puisqu’elle répartit les contributions en fonction de la période pendant laquelle les copropriétaires ont fait usage des composantes. Certains experts en études de fonds de prévoyance considèrent toutefois qu’un fonds de prévoyance « financé à 75% et plus » demeure adéquat, puisqu’en raison des entrées et sorties de fonds continuelles, il est alors peu probable que le syndicat doive recourir à des appels de charges importants.

 

La méthode du « cash flow »

Elle requiert que l’expert détermine le montant des réparations majeures et du remplacement des parties communes, par année, pendant toute la période de l’étude. Celui-ci estime ensuite la cotisation annuelle nécessaire pour couvrir entièrement le coût des réparations majeures, pour chaque année de l’étude.

Cette méthode exige de maintenir, pour chacune des années couvertes par l’étude, une balance positive (entrées de fonds versus sorties de fonds) du fonds de réserve. Il peut donc parfois en résulter de grandes fluctuations dans les cotisations requises certaines années.

En pratique, le conseil d’administration choisit la méthode de calcul qui s’avère la plus avantageuse ou la plus adéquate pour la copropriété, selon le contexte donné. Ce qui importe en définitive, c’est que les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance évitent qu’il y ait des fluctuations trop importantes de cotisations d’une année à l’autre.

 

Répartition entre les copropriétaires

La cotisation de chaque copropriétaire pour le fonds de prévoyance est déterminée en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire, aux termes de l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Cependant, l’article 1072 C.c.Q. indique qu’il peut être tenu compte, pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, de leurs droits respectifs sur les parties communes à usage restreint. Le législateur permettrait donc que les coûts de ces réparations majeures puissent être attribués aux seuls copropriétaires qui les utilisent, aux termes de la déclaration de copropriété, qui peut prévoir que le coût estimatif des réparations pour les parties communes à usage restreint soit réparti entre les copropriétaires qui en ont l’usage.

Néanmoins, les difficultés de mise en œuvre de la répartition des charges sont telles qu’il y aurait lieu pour le législateur de mieux préciser l’état du droit en la matière.

 

Retour à la méga-fiche Fonds de prévoyance