Étude du fonds de prévoyance

Au Québec, environ la moitié des syndicats de copropriétaires ne disposent d’aucun outil de gestion afin que soit adéquatement provisionné le fonds de prévoyance en prévision des réparations majeures ou du remplacement des parties communes. Cette problématique aux conséquences parfois désastreuses financièrement pour certains copropriétaires, devrait bientôt être solutionnée par l’obligation d’obtenir une étude du fonds de prévoyance à laquelle les Syndicats de copropriétaires seront assujettis par les modifications à venir au Code civil du Québec suivant l’adoption du Projet de loi 16 en décembre 2019.

Fonds de prévoyance : une obligation

L’article 1071 du Code civil du Québec stipule « Le Syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.». Chaque Syndicat est donc tenu de provisionner des sommes en prévision de ces travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes.

Constitution d’un fonds de prévoyance suffisant

Bien que la loi impose actuellement que le fonds de prévoyance soit alimenté par un apport financier des copropriétaires, qui ne peut être inférieur à 5% de leur contribution aux charges communes, les montants d’argent versés s’avèrent historiquement très souvent inférieurs aux besoins financiers réels de la copropriété. Le revers de cette sous-contribution au fonds est qu’à maintes reprises, plusieurs copropriétaires se sont retrouvés financièrement pris au dépourvu en raison des cotisations spéciales imposées par le Syndicat pour la réalisation de travaux d’importance dans leur copropriété.

C’est pour corriger cette problématique que l’article 1071 du Code civil du Québec sera modifié par le Projet de loi 16 adopté en décembre 2019. L’article 1071 comportera un nouvel alinéa qui prévoit que « Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. ».

C'est donc un règlement du gouvernement qui déterminera la forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision de cette étude de fonds de prévoyance ainsi que les personnes autorisées à l'établir. Il est prévu que ces modifications à l’article 1071 du Code civil du Québec découlant du Projet de loi 16  entreront en vigueur selon les modalités suivantes:

  • Pour les copropriétés établies avant le 10 janvier 2020, au plus tard, 3 ans après l’entrée en vigueur du premier règlement pris en application de la disposition pertinente du Code civil du Québec;
  • Pour les copropriétés établies après le 10 janvier 2020, ces obligations entrent en vigueur au moment de l’entrée en vigueur du premier règlement pris en application de la disposition pertinente du Code civil du Québec.

Bien que ces modifications à l’article 1071 du Code civil du Québec ne soient pas encore en vigueur, tout syndicat a intérêt à mettre en place immédiatement un tel outil de gestion. Rappelez-vous que le mot « prévoyance » traduit des notions relatives aux prévisions, aux calculs et à la prudence.

Étude du fonds de prévoyance : un incontournable

Pour constituer un fonds de prévoyance adéquat, le conseil d'administration doit faire estimer par un professionnel comptétent le coût des réparations majeures et de remplacement des parties communes. L’étude du fonds de prévoyance se veut l’outil permettant d’accomplir cet exercice budgétaire indispensable à la saine gestion d'un immeuble détenu en copropriété.

Cette étude permet d’élaborer une stratégie de financement du fonds de prévoyance qui se veut équitable envers tous les copropriétaires, actuels et futurs, en évitant les appels de charge ponctuels qui ne touchent que les copropriétaires en place à ce moment, tout en ciblant les besoins estimés nécessaires, sans sous-financement ou surplus excédentaires. L’horizon d’analyse d’une telle étude devrait s’étendre sur une période suffisante pour couvrir l’ensemble des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Les experts considèrent, normalement, un horizon de 25 ans, avec une provision pour financer les interventions majeures qui devraient se produire après la période considérée. Un horizon plus court pourrait venir fausser les données, car il exclurait possiblement certaines composantes du calcul, par exemple la toiture et les fenêtres.

Méthodologie sous-jacente à l’étude

L’étude du fonds de prévoyance comporte une dimension physique et une dimension financière. On doit d’abord évaluer l’état et la durée de vie prévisible des diverses composantes de l’immeuble pour ensuite en estimer les coûts de réparation et de remplacement.

Plus précisément, la dimension physique comporte généralement les étapes suivantes :

  • Identification et l’évaluation de l’état des éléments de construction devant être considérés au fonds de prévoyance;
  • Inspection visuelle de ces composants afin d’en déterminer leur état physique et leur durée de vie prévisible (ex. : les éléments mécaniques liés au système de ventilation);
  • Un ordonnancement des travaux à réaliser.

Quant à la dimension financière, elle comporte généralement les étapes suivantes :

  • Évaluation des coûts actuels de réparation et de remplacement des parties communes;
  • L’indexation de ces coûts en fonction de la planification des travaux envisagés;
  • Analyse financière visant à établir une stratégie de contribution au fond permettant d’accumuler les sommes nécessaires pour couvrir l’ensemble des dépenses planifiées.

Finalement, on produira un rapport incluant :

  • L’identification des différents composants visés par l’étude du fonds de prévoyance;
  • La présentation d’un calendrier pour le remplacement de ces composants en fonction de leur durée de vie prévisible;
  • L’estimation des coûts des travaux de remplacements de ces composants;
  • Une stratégie de contributions financières au fonds de prévoyance.

Mise à jour de l’étude

Même si l'étude du fonds de prévoyance a été produite dans les règles de l'art, il peut néanmoins survenir des impondérables. Certains événements pourraient venir fausser les données, par exemple si une composante se dégradait prématurément, ou advenant un sinistre ou des fluctuations économiques (ex. : un taux d’inflation accru qui ferait grimper en flèche le coût des travaux à faire). Il faut donc réévaluer cette étude périodiquement. Selon les modifications apportées à l’article 1071 du Code civil du Québec par le Projet de loi 16 qui entreront éventuellement en vigueur, cette réévaluation sera faite minimalement aux 5 ans.

Délai pour capitaliser le rattrapage au fonds de prévoyance

Les modifications apportées à l’article 1071 du Code civil du Québec par le Projet de loi 16, qui entreront éventuellement en vigueur, prévoient que si l’étude du fonds de prévoyance révèle que le fonds s’avère insuffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes, le conseil d’administration devra fixer les sommes qui seront versées annuellement dans ce fonds de façon à ce que celui-ci soit suffisant après une période d’au plus 10 ans suivant la date d’obtention de la première étude. 

Par ailleurs, les promoteurs d’une copropriété nouvellement construite devront, dans les six mois suivant la tenue de l’assemblée extraordinaire, produire et fournir une étude du fonds de prévoyance au syndicat. Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Qui peut faire cette étude?

L’étude du fonds de prévoyance est un exercice complexe qui requiert des compétences actuarielles et techniques. Pour l'instant, la loi ne précise pas quel est le professionnel qualifié pour la mener à bien, et quelle est la méthodologie à suivre. Ces précisions seront toutefois éventuellement connues par un règlement du gouvernement qui désignera notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études.

Pour l’instant, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a établi des paramètres qui ont permis la création d'une étude du fonds de prévoyance standardisée. Il a également mis en place un système d’accréditation auquel les professionnels du bâtiment peuvent adhérer. En somme, le RGCQ a créé une norme de pratique, afin d'assurer une meilleure protection du patrimoine bâti des syndicats de copropriétaires.

BON À SAVOIR ! De nos jours, les éventuels acheteurs de condos sont davantage préoccupés par la gestion déficiente dans plusieurs immeubles. Bon nombre d’entre eux voudront savoir si les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance sont suffisantes. À cet égard, l'article 1068.2 du Code civil du Québec oblige le syndicat à remettre au promettant acheteur les documents ou renseignements permettant à ce dernier de faire un choix éclairé.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR:​ Le concept du « fonds de prévoyance » repose sur un principe d’équité entre les copropriétaires successifs de l’immeuble. On y accumule graduellement les sommes requises à court, moyen et long terme, en fonction d’une estimation des coûts relatifs à la durée de vie prévisible de certaines composantes de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent contribuer à ce fonds, selon une approche dite de l’utilisateur-payeur, tant et aussi longtemps qu’ils en sont les propriétaires.

ATTENTION !​ Au moins quatre syndicats de copropriétaires sur dix affirment, sondage à l’appui, ne pas avoir assez d’argent pour financer ces travaux. Ce nombre augmente passablement dans les immeubles construits avant l’année 2000. Pour pallier cette situation, les syndicats pris au dépourvu ont recours à des cotisations spéciales.

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