Nature des travaux

Le fonds de prévoyance est constitué en fonction d’une planification prévisionnelle limitée à certains travaux. Il ne concerne que les réparations majeures ou le remplacement des parties communes de l’immeuble. Le conseil d’administration doit donc savoir identifier clairement ce que signifient ces deux termes.

Réparations majeures

À cet égard, l’article 1152 du Code civil du Québec (C.c.Q.), relatif à l’usufruit, prévoit que «  les réparations majeures sont celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle, comme celles relatives aux poutres et aux murs portants, au remplacement des couvertures, aux murs de soutènement, aux systèmes de chauffage, d'électricité ou de plomberie ou aux systèmes électroniques et, à l'égard d'un meuble, aux pièces motrices ou à l'enveloppe du bien ».

Il faut donc comprendre le terme « exceptionnel » comme signifiant « ne survenant pas régulièrement ». Cette interprétation rejoint sensiblement la distinction qu’établit la législation de la Colombie-Britannique, entre les réparations relevant du fonds de roulement général (« operating fund ») et celles devant être imputées au fonds de prévoyance (« contingency reserve fund »). Les premières surviennent habituellement une fois ou plus par année, alors que les secondes surviennent moins souvent, sinon rarement.

On comprend aussi que l’article 1152 C.c.Q. exclut nécessairement les réparations mineures, les travaux d’amélioration, et les frais courants d’administration du syndicat. Mais son ambiguïté ne permet pas de tout régler. Par exemple, des travaux de réparation d’une membrane d’une dalle de garage souterrain ou de peinture de balcons et de garde-fous, figurent-ils parmi les « réparations majeures »? Pourtant, l’inexécution de ceux-ci aurait une incidence directe sur la durée de vie utile de ces composantes d’un immeuble et, par le fait même, sur le remplacement accéléré de celles-ci.

Paradoxalement, la loi ontarienne, qui aurait influencé la rédaction de l’article 1071 C.c.Q., était beaucoup plus explicite et énumérait des exemples précis de composantes majeures : « toits, extérieurs des bâtiments, routes, trottoirs, égouts, chauffage, installations électriques et de plomberie, ascenseurs, buanderie, installations de loisirs et stationnement ».

Remplacement des parties communes

Le conseil d’administration doit d’abord identifier avec précision les parties communes de l’immeuble. La détermination des parties communes impose en premier lieu un examen des articles de la déclaration de copropriété énonçant ces parties de l’immeuble, de même que du plan cadastral qui permet de connaître les limites et les mesures de chaque lot.

Un tel exercice s’avère parfois complexe. Dans certains cas, il peut y avoir une contradiction entre le descriptif des parties communes et privatives apparaissant à l'acte constitutif, et leur désignation consignée à l'état descriptif des fractions. Ainsi, nous avons déjà été témoins, dans une déclaration de copropriété, que la fenestration était décrite à l’acte constitutif comme étant une partie privative, alors que l’analyse combinée de l’état descriptif des fractions et du plan cadastral permettait de conclure que la fenestration était comprise dans la partie commune.

Une autre difficulté se présente, depuis le 1er janvier 1994, alors que le plan cadastral n’exprime plus la nature physique des bornes. Il devient impossible d’identifier, par l’analyse de celui-ci, si le placoplâtre ou le revêtement de sol d’une unité fait partie intégrante de la partie privative ou commune. Pour qualifier convenablement ces parties, il faudrait requérir de l’arpenteur qu’il précise, dans un document à part ou dans le certificat de localisation, la nature matérielle des bornes où a été fait le mesurage.

Lecture du Code civil du Québec

En cas de silence de la déclaration de copropriété et du plan cadastral, le conseil d’administration doit s’en remettre aux dispositions des articles 1043 et  1044 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Comme le souligne Me Serge Allard : « Là où la présomption nous semble pouvoir présenter quelque utilité, c’est lorsque l’article 1044 C.c.Q. mentionne les équipements et appareils communs. En effet, les installations électriques et de plomberie ou de ventilation desservent généralement, pour une grande partie de leur mécanique, les copropriétaires considérés collectivement. Il convient alors de qualifier cet équipement à titre de partie commune, y compris lorsque des pièces traversent les parties privatives. Compte tenu de la complexité de ces éléments, les copropriétaires seront bien avisés de considérer, dans le doute, lors d’une réparation, que ces objets font partie de la partie commune et que la responsabilité qui en résulte est collective ».

Si le Code civil du Québec fournit de précieuses indications, certaines déclarations de copropriété demeurent difficiles à interpréter. Le conseil d’administration doit dans ce cas se faire assister par un avocat ou un notaire expérimenté et spécialisé en copropriété.

Cette première opération d’identification des parties communes, une fois complétée, ne devrait plus nécessiter de révision pour l’avenir, dans la mesure où il n’y a aucune modification apportée à l’immeuble par la suite.

Conclusion

Pour bien cerner l’usage du fonds de prévoyance, le conseil d’administration devra identifier chaque composante de l’immeuble qui sera un jour substituée par une autre. Il en est ainsi pour le remplacement complet du système de chauffage ou de la toiture.

Une telle démarche vise-t-elle toutes les composantes d’un immeuble, telles que la charpente de béton et les fondations d’un immeuble? Nous croyons que non, lorsqu’un tel remplacement ne peut être prévisible dans le temps.

 

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