Fonds de prévoyance : objet

Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994, le législateur québécois a introduit l’obligation, pour tout syndicat de copropriétaires, d’avoir un « fonds de prévoyance ». Cette obligation visait à combler une lacune du droit antérieur. Avant l’adoption de cette loi, il était courant qu’une copropriété dispose d’un « fonds de réserve », encore que le Code civil du Bas-Canada était silencieux sur cette question. La plupart du temps, ce fonds était insuffisant, en raison des faibles contributions qui y étaient versées. D'ailleurs. les déclarations de copropriété comportaient souvent un plafond de contribution (par exemple 50 000$), au-delà duquel il n'était plus requis de cotiser les copropriétaires.

 

 

Objectifs

Le  fonds de prévoyance vise à anticiper le financement de certains travaux à faire dans les parties communes de la copropriété. On y accumule les sommes qui seront un jour requises, en fonction des estimations de coûts et de la durée de vie prévisible des éléments communs. La planification à long terme d’importants travaux à faire, au sein d’une copropriété, permet ainsi d’étaler le coût des dépenses plus substantielles. En prélevant graduellement des montants d’argent, chaque mois, la copropriété finit par se constituer un fonds qui financera (en tout ou en partie) les travaux futurs qui devront être faits.

Le concept du « fonds de prévoyance » repose sur un principe d’équité entre les copropriétaires successifs de l’immeuble. Ce ne sont pas seulement les copropriétaires présents au moment d'effectuer les travaux qui doivent payer pour ceux-ci, ce qui se produit, bien souvent, lorsque les copropriétaires antérieurs ont profité du bien sans contribuer à ce fonds.  

Une obligation

Cette réserve d’argent doit être constituée par le syndicat, qui ne peut se soustraire à cette exigence légale. La Loi impose à tout syndicat de copropriétaires de constituer un fonds de prévoyance, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Il faut également savoir que les sommes qui y sont accumulées appartiennent au syndicat. Ces sommes ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat au copropriétaire, à l’occasion de la vente de sa partie privative.

Étude du fonds de prévoyance

Bien que la loi impose que le fonds de prévoyance soit alimenté par un apport financier des copropriétaires, qui ne peut être inférieur à 5% de leur contribution aux charges communes, les montants d’argent versés sont très souvent inférieurs aux besoins financiers réels de la copropriété. Rappelez-vous que le mot « prévoyance » traduit des notions relatives aux prévisions, aux calculs et à la prudence. Pour cette raison, faire une étude du fonds de prévoyance est indispensable - bien qu’elle ne soit pas encore obligatoire - pour bien planifier le montant des dépenses à venir. Ainsi, lorsque d’importants travaux devront être réalisés dans la copropriété, les copropriétaires ne seront pas pris au dépourvu.

Rôle du conseil d’administration

Le conseil d’administration exerce un pouvoir exécutif. Ses prérogatives sont fixées par la loi et la déclaration de copropriété. Responsable de la conservation de l’immeuble, il doit préparer le budget prévisionnel de la copropriété. Ce faisant, il déterminera à quel montant s’élèveront les charges communes (frais de condos) payables par les copropriétaires, sans oublier les sommes à provisionner dans le fonds de prévoyance, afin d’assurer la gestion adéquate de l’immeuble.

Le conseil d’administration a la responsabilité de faire une utilisation judicieuse du fonds de prévoyance. Celui-ci ne doit, sous aucune considération, être utilisé pour financer l'entretien et l’administration courante de la copropriété, mais plutôt servir à payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes.

 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Bon-a-savoir.png BON À SAVOIR !  Le fonds de prévoyance ne peut pas être saisi à la suite d’un jugement rendu contre le syndicat, sauf si la décision concerne le paiement de travaux qui relèvent du fonds de prévoyance.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR : Afin d'éviter toute confusion entre les sommes versées au fonds d’administration (qui est destiné aux opérations courantes) et celles versées dans le fonds de prévoyance, un compte bancaire distinct devrait être ouvert pour chacun d’eux.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Attention.jpg ATTENTION ! Le fonds de prévoyance d’une copropriété est très souvent insuffisant, en raison des contributions minimalistes des copropriétaires et/ou à cause d’une utilisation inappropriée par les administrateurs, que ce soit par ignorance ou incurie.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/icon-livre2.png CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Travaux en condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 127 et suivantes.

 

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