Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires?

Le Code civil du Québec prévoit que le syndicat des copropriétaires prend naissance, de plein droit, au moment de la publication de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec. Le syndicat fait office de personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et non pas chacun d’eux individuellement. Avec les pouvoirs qui lui sont dévolus par la loi et qui sont excercés par ses deux organes décisionnels, il exprime ainsi l'autonomie de la collectivité des copropriétaires. Il en résulte que les copropriétaires sont des tiers par rapport au syndicat. Le patrimoine du syndicat est ainsi distinct de celui de chaque copropriétaire. 

Mission principale

Le syndicat a un objet très précis, lequel est défini par l’article 1039 du Code civil du Québec : la conservation de l’immeuble (parties privatives et communes), l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Afin d’éviter quelque qu’ambiguïté sur le rôle de cette personne morale, une phrase a été ajoutée à la fin de cet article, suite à l'adoption du Projet de loi 16. Elle se lit comme suit : [Le syndicat] doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Il a ainsi la charge de la conservation de l'immeuble dans son ensemble, y compris les parties privatives, alors qu'il n'a que l'administration des parties communes.

Personnalité juridique

Pour mener à bien la mission que la loi lui confère, le syndicat des copropriétaires est titulaire de droits et de devoirs. Cela signifie:

  • Qu'il détient une personnalité juridique propre, distincte de celle de chaque copropriétaire;
  • Qu'il a un nom sous lequel il exerce ses droits et exécute ses obligations;
  • Qu'il a un domicile où il exerce ses activités;
  • Qu'il possède entre autres un patrimoine distinct de celui de ses membres, ainsi qu'un patrimoine pouvant être constitué d’immeubles (ex. : l’appartement du concierge), de meubles, de créances, de sommes accumulées pour les opérations courantes ou pour les travaux à venir (fonds de prévoyance);
  • Qu'il représente des intérêts collectifs qui ont préséance sur les intérêts individuels des copropriétaires;
  • Qu'il est indépendant de ses membres et ses actes n’engagent en principe que lui;
  • Qu'il peut agir en justice, tant en demande qu'en défense, et ce même contre certains copropriétaires; 
  • Qu'il peut acquérir, vendre des parties privatives (s’il en est le propriétaire) et même des parties communes sous certaines conditions.

Composition

Pour prendre ses décisions, le syndicat agit par le truchement de deux organes : le conseil d'administration et l’assemblée des copropriétaires. Les pouvoirs respectifs de ces organes décisionnels sont établis par la loi et par la déclaration de copropriété.

Le conseil d’administration (composé d’un ou plusieurs administrateurs) gère les affaires du syndicat et est responsable de l’administration de l’immeuble. Son rôle est exercé de façon régulière et continue.

L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Elle est ainsi consultée sur les budgets de la copropriété et est habilitée à prendre certaines décisions qui concernent ladite copropriété, par exemple à propos de l’élection des administrateurs et des modifications à apporter à la déclaration de copropriété.

Patrimoine immobilier

Le syndicat dispose d’un patrimoine mobilier, constitué notamment par les charges communes versées par les copropriétaires, les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance et le fonds d'auto assurance et les créances qui peuvent lui être dues tant par des tiers que par des copropriétaires (par ex. des charges communes impayées). Le syndicat peut aussi posséder des biens immobiliers par exemple un appartement pour loger le concierge, partie privative, sans pour autant constituer une partie commune de l'immeuble.

 

 BON À SAVOIR : Le simple fait d’acheter un appartement dans une copropriété fait de vous l’un des membres de droit du syndicat. Aucune formalité particulière n’est requise, ni aucun document particulier ne doit être signé en dehors de l’acte d’achat.

 À RETENIR : Aucune autre personne qu’un copropriétaire ne peut être membre du syndicat, ou ne peut détenir des droits dans un syndicat. Ni le promoteur, une fois qu’il a cédé toutes les fractions qu’il possédait, ni les créanciers hypothécaires ne font partie du syndicat.

 ATTENTION ! Le syndicat de copropriétaires n’est ni propriétaire de l’immeuble à titre privatif, ni propriétaire des parties communes. Ces dernières sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.

 

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