Yves JOLI-COEUR

​Yves Joli-Coeur est avocat-conseil chez Therrien Couture Joli-Coeur. Diplômé de l’Université de Montréal en 1981, il est membre du Barreau du Québec depuis 1983.

Le Barreau du Québec lui a remis en 2009 la distinction honorifique d’Avocat émérite (Ad. E.) pour sa grande contribution dans le domaine de la copropriété divise au Québec.

Me Joli-Cœur est en effet un des pionniers dans ce domaine; il en a fait son champ d’expertise principal depuis de très nombreuses années. Il conseille et représente de nombreux copropriétaires et syndicats de copropriété dans la défense de leurs droits. Il est également le secrétaire du Regroupement des gestionnaires et des copropriétaires du Québec (RGCQ) depuis sa fondation en 1999.

Le coronavirus (COVID-19) ne devrait pas interrompre les activités d'une copropriété

17 mars 2020 — Les syndicats de copropriétaires sont nombreux à se demander comment réagir face au coronavirus, afin que leurs affaires courantes puissent se poursuivre. Même si les risques de contagion imposent aux Québécois des mesures d’isolement temporaire, il ne faudrait pas, pour autant, que des copropriétaires s’imaginent que le temps s’est arrêté.

Les copropriétés doivent continuer à fonctionner le plus adéquatement possible, notamment sur le plan financier, afin d’être en mesure d’assurer leur pérennité. Condolegal.com vous suggère donc, dans cette infolettre, quelques avis juridiques formulés moi-même et par Michel Paradis, associé au cabinet Therrien Couture Joli-Coeur. Cela vous permettra, en cette période de crise, une meilleure compréhension du fonctionnement des affaires courantes d’une copropriété. 

FAUT-IL CONTINUER À PAYER SES CHARGES COMMUNES (FRAIS DE CONDO)?

Oui. La crise du coronavirus ne signifie pas un congé de frais de condo. Leur perception doit donc continuer sans interruption. D’ailleurs, les syndicats de copropriétaires devraient le rappeler aux copropriétaires par voie de communiqué. Les copropriétés qui ne disposent pas d’un système de paiements préautorisés, afin d’encaisser les frais de condos, doivent rappeler, à tout le monde, que le dépôt des chèques se poursuivra comme prévu chaque premier jour du mois.

Par ailleurs, dans les circonstances actuelles, il se pourrait que certains copropriétaires éprouvent des difficultés à payer leur dû. Pour cette raison, il faudra les prévenir qu’en pareille situation, ils devront être transparents à l’égard des administrateurs. Autrement dit, les copropriétaires qui prévoient être en défaut de paiement devront en aviser le conseil d’administration. Ils devraient également prendre entente avec leurs administrateurs. Ces derniers devront, pour leur part, faire preuve de flexibilité pendant quelques mois, et tenir compte de la situation particulière propre à certains copropriétaires.

EST-CE QU’IL FAUT ANNULER LES RÉUNIONS DU CONSEIL D’ADMINISTRATION?

Outre la perception des charges communes, les administrateurs devront continuer d’assumer d’autres responsabilités cruciales, notamment les réunions du conseil d’administration (CA). La plupart des déclarations de copropriété prévoient qu’elles peuvent se dérouler virtuellement.

De même, les décisions peuvent être prises par résolutions écrites et signées par tous les administrateurs. Un courriel de confirmation d’une décision, par chacun des administrateurs, peut faire office de résolution.

 À RETENIR : les copropriétaires doivent être informés des décisions prises par le CA au plus tard 30 jours après la décision. Idéalement, le plus tôt serait le mieux.

Le CA doit continuer à prendre toutes les décisions utiles concernant l’entretien de l’immeuble. Les travaux nécessaires et urgents ne devraient pas être reportés, sauf s’il est impossible de trouver un entrepreneur pour les réaliser.

Advenant la démission d’un administrateur, la plupart des déclarations de copropriété permettent aux administrateurs toujours en poste (s’ils obtiennent le quorum) de désigner un remplaçant jusqu’à la prochaine AGA.

QU’EN EST-IL DES ASSEMBLÉES DE COPROPRIÉTAIRES?

Étant donné que les gouvernements demandent à certaines personnes de rester confinées à leur domicile, pendant un certain temps, il nous apparaît opportun que soient reportées toutes les assemblées de copropriétaires (AGA) pendant cette période.

Par ailleurs, les déclarations de copropriété stipulent, généralement, que les AGA devraient se tenir dans les 90 ou 120 jours suivants la fin de l’exercice financier. Les administrateurs qui pensent ne pas pouvoir respecter le délai fixé à la fin du mois d’avril 2020 devraient, dès maintenant, adopter une résolution qui prévoirait ce qui suit :

  • La situation actuelle empêche le syndicat de tenir une AGA dans les délais prévus par la déclaration de copropriété. Toute AGA sera donc convoquée à une date ultérieure, soit lorsque seront levées les mesures sanitaires de santé publique, qui appellent au confinement et restreignent les réunions de groupe;
  • Le budget de la copropriété et les cotisations mensuelles seront maintenus tels quels jusqu’à la prochaine AGA. Les copropriétaires constateront que, pour tenir compte de la crise (coronavirus) que nous vivons actuellement, des ajustements ont été apportés à leurs charges pour le budget à venir;
  • Les personnes responsables des finances prépareront les états financiers de l’année financière qui se termine, en conséquence des principes applicables dans de telles circonstances;
  • Par conséquent, le mandat des administrateurs est prolongé jusqu’à la tenue de l’AGA à venir.

APPELS DE CHARGES (COTISATIONS SPÉCIALES) SANS AGA

Malheureusement, nous ne croyons pas qu’un syndicat puisse imposer une cotisation spéciale d’urgence, sans préalablement consulter l’assemblée des copropriétaires. Seul un accord unanime des copropriétaires, par écrit, permet de lancer un appel de charges (cotisation spéciale) adressé aux copropriétaires. S'ils envisagent de le faire, les syndicats concernés devront donc attendre la levée du confinement, lequel ne devrait durer que quelques semaines (en principe).

Les syndicats aux prises avec une situation exceptionnelle, c’est-à-dire qu’une cotisation spéciale ne peut pas attendre, devront consulter un professionnel du droit pour faire les choses correctement (sur le plan légal).

GESTIONNAIRES DE COPROPRIÉTÉ

Les gestionnaires de copropriété adopteront des mesures concrètes concernant la gestion des syndicats sous contrat. Ces mesures tiendront compte de la situation actuelle. Ils pourront notamment aider les syndicats à prendre les mesures appropriées, afin d’éviter la propagation du coronavirus dans les parties communes. Les syndicats devront être compréhensifs et suivre les recommandations faites par leur gestionnaire, sans pour autant exiger d’eux les prestations impossibles à fournir, étant donné les circonstances.

Pour toute autre information concernant la situation liée au coronavirus (COVID-19), en copropriété, posez vos questions sur condolegal.com en indiquant la mention C19. Elles seront traitées en priorité. Pour ce faire, vous devez cliquer sur la bannière Posez votre question sans frais.