18 juillet 2021 — Surfside: L’effondrement suscite de nouvelles craintes au sujet d’un durcissement du marché de l’assurance en Floride

Les assureurs étaient déjà hésitants après les pertes causées par des ouragans répétés. L’effondrement récent de l’immeuble de Surfside, détenu en copropriété divise, a apporté un nouveau questionnement. Combien de temps les côtes de la Floride seront-elles assurables ? La fréquence des catastrophes naturelles et la vitesse à laquelle les éléments de structure des immeubles se détériorent (en raison de l’air humide et salin) rendent l’assurance des bâtiments plus risquée pour les assureurs.

Question :

Réponse : Le phénomène de l’abstention est un sujet de préoccupation dans toute démocratie. La copropriété n’échappe pas à cette réalité. Cette question interpelle aussi bien les administrateurs que les copropriétaires : qu'en est-il de la portée d’une abstention lors d’un vote? Or les conséquences des absentions sont différentes dans l’atteinte de la majorité requise pour l’adoption des décisions, selon qu’il s’agisse de l’assemblée des copropriétaires ou du conseil d’administration. Pour une assemblée de copropriétaires, les copropriétaires abstentionnistes sont comptabilisés avec les voix contre, alors que pour une réunion du conseil d’administration, les administrateurs abstentionnistes ne sont pas pris en compte (ils ne se sont pas "exprimés").

Notre déclaration de copropriété prévoit que les jardins sont des parties communes à usage restreint, tout comme les balcons. Un des copropriétaires, ayant l’usage exclusif d’un jardin, a pris l'initiative à travers les années de faire des améliorations (ex.: ajout de platebandes, retrait de certaines parties du gazon, ajout de cèdres, ajout de différents éléments, etc.), et ce sans en avoir eu l’autorisation préalable du syndicat. Or le conseil d’administration de l’époque ne s’est pas objecté à de tels travaux.

Questions : Est-ce que le nouveau conseil d’administration peut lui demander de remettre en état les lieux? La notion de droits acquis par tolérance existe-t-elle en copropriété?

Questions : Qu'est-ce qu'un montant additionnel raisonnable? Comment fait-on pour connaitre la somme additionnelle? On doit se fier sur quoi exactement pour définir la somme additionnelle?

Nous souhaitons interdire les chiens dans notre copropriété, afin d'assurer le respect et la tranquillité des occupants de l'immeuble.

Réponse: Au Québec, il n’existe aucun texte de loi qui empêche (formellement) un syndicat de copropriétaires d'inclure, dans la déclaration de copropriété, une clause prohibant la possession d'un chien dans l'immeuble. Interdire les canidés à l’intérieur des parties privatives d’une copropriété est une chose, mais encore faut-il que cette prohibition soit conséquente avec la destination de l’immeuble.

Pour un syndicat, souscrire ce type d’assurance est obligatoire. La Loi et la plupart des déclarations de copropriété l’y obligent. Le contrat d’assurance précise les garanties offertes, les plafonds et les exclusions de garanties, sans compter les montants attribuables aux franchises.

7 juin 2021 - Notre prochaine webradio reviendra sur les experts en sinistre, qui s’installent petit à petit dans une nouvelle niche à titre d’indépendants. Un syndicat de copropriétaires peut faire appel à leur expertise, lorsque le montant de la facture pour réparer les dommages, à la suite d’un sinistre, est inférieur à la franchise ou légèrement supérieur.

Sa première expérience en copropriété divise fut une perte importante (plus de 750 000$), lorsqu'un lave-vaisselle a pris feu dans un appartement situé au 16^e étage d'une tour d'habitation haut de gamme. Depuis lors, il s'est intéressé à la problématique qu'entraîne les sinistres en copropriété divise. D'ailleurs, il a suivi une formation en ce domaine donnée par l'avocat émérite, Yves Joli-Coeur.