Questions / Réponses - Gestion de copropriétés

Question : Notre déclaration de copropriété énonce que les fenêtres extérieures, incorporées aux murs constituent des parties communes à usage restreint. Or, les fenêtres de mon appartement sont fortement embuées, une multitude de gouttelettes d'eau s'accumule pendant la nuit et entrave la vue. Un vitrier m’a indiqué que la cause de cette problématique est une défaillance au niveau de l'étanchéité de la vitre thermos elle-même. Les administrateurs prétendent que les frais pour remplacer les thermos sont assumés par le Syndicat et répartis par la suite auprès des copropriétaires qui en ont fait la demande en fonction des thermos remplacés. Je suis en désaccord avec eux. Qui doit assumer le coût de remplacement des vitres thermos de mon appartement?

Depuis plusieurs années, un ou plusieurs nids de guêpes logent dans la façade de notre immeuble. Deux copropriétaires utilisent des produits bon marché pour les éliminer, sans résultats concluant à long terme. Je souhaite engager un exterminateur professionnel pour éradiquer le problème. Question: Qui est responsable de faire enlever les nids de guêpes, si un seul copropriétaire est incommodé?

Notre conseil d'administration considère confier une partie de la gestion administrative du syndicat à un gestionnaire externe. Afin de réduire les risques de fraude, une attestation des antécédents criminels est incluse dans nos critères de sélection. Aussi, une preuve d'assurance de responsabilité civile du gestionnaire est vérifiée afin qu'elle soit suffisante en cas d'erreurs ou d'omissions de sa part. Un gestionnaire étant membre de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (ADMA) est un autre critère de sélection. Question:  Est-ce que les administrateurs devraient seulement nommer un gestionnaire de copropriété n'ayant pas de casier judiciaire et étant membre de l'ADMA?

Nous sommes préoccupés par les aller et venus d’inconnus dans notre immeuble. Cette préoccupation est d’autant plus justifiée par le fait que certains de nos copropriétaires louent sans droit, pour de courtes périodes, à des voyageurs (location de type Airbnb). Question: Le Conseil d'administration peut-il demander de voir une pièce d'identité d'un locataire afin de certifier qu'il est bien celui qu'il prétend être?

Lors de notre dernière assemblée générale annuelle, le conseil d’administration nous a informé qu'il allait prendre $10,000 de notre fonds de prévoyance pour constituer un fonds d'auto assurance. Pour justifier leur décision, les administrateurs nous ont indiqué que cette façon de faire évitera l'imposition d'une cotisation spéciale. Plusieurs copropriétaires semblaient en accord. Question: Est-ce que le C.A. peut décider unilatéralement d'utiliser une partie des sommes accumulées au fonds de prévoyance pour constituer un fond d'auto assurance sans consulter ou obtenir l'approbation des copropriétaires? Et si oui est-ce une bonne façon de gérer les fonds de notre copropriété? Réponse : L'assemblée des copropriétaires n'a pas de pouvoir décisionnel relativement à la gestion financière de la copropriété, puisque le tout relève de la compétence du C.A. Toutefois, il ne lui est pas permis de prendre des argents du fonds de prévoyance pour autre chose que d’assumer les coûts liées aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes de l’immeuble. Ce qu’il faut retenir, c’est que le législateur a prévu l’objet du fonds de prévoyance: il est strictement réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il ne doit pas être utilisé pour financer autre chose.

    Lors de notre dernière assemblée générale annuelle, le conseil d’administration a présenté le budget prévisionnel pour l'année à venir. Ce budget était assorti d’une augmentation substantielle des charges communes, car d’importants travaux de mise aux normes d'ascenseur devaient être engagés au cours de l’année. Plusieurs copropriétaires n'étaient pas d'accord avec cette décision, n’empêche le budget a été adopté! J'ai vraiment eu l'impression que pendant cette assemblée, la volonté d’une majorité de copropriétaires n’a pas été prise en considération. Question: Quel est le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires concernant le vote du budget? Peut-elle voter contre une augmentation des charges communes?

Est-ce qu’un syndicat peut obliger les copropriétaires à effectuer des tâches ménagères?  

À la dernière assemblée de condos, j'ai lu les états financiers et je n'ai vu nulle part que le syndicat payait des taxes foncières. Cela m'étonne beaucoup. Si le syndicat est propriétaire des parties communes, alors c'est logique qu'il soit soumis aux mêmes règles que chacun des copropriétaires à l'égard de sa partie privative. Je ne sais pas trop quoi penser : le syndicat doit-il payer des taxes foncières?

Je suis administrateur et je m'y perds dans la gestion des charges communes de copropriété au regard de la TPS et de la TVQ. Il y a un local commercial au rez-de-chaussée et des unités d'habitation dans les étages. Comment dois-je répartir ces deux taxes ? Est-ce que tout le monde doit les payer ou seulement le local commercial?

Question: Nous aimerions savoir si la loi nous oblige à faire auditer les états financiers de notre syndicat par un comptable.