Travaux par suite d'un dégât d'eau

Après un dégât d’eau, l'objectif ultime du syndicat et de ses copropriétaires: se retrouver dans la même situation que celle dans laquelle ils étaient avant que le sinistre ait eu lieu. De par sa structure juridique, la remise en état des parties communes et privatives peut être particulièrement complexe dans une copropriété divise. C’est pourquoi, elle devrait être prise en charge par un entrepreneur qualifié dans le domaine. Les situations varient d’une réclamation à l’autre, selon les parties de l’immeuble affectées, l’ampleur des dommages et la provenance de l’eau, qui peut être propre ou contaminée. Cette étape comporte généralement quatre phases : 1) Travaux d’urgence, 2) Évaluation des dommages 3) Indemnisation 4) Travaux de réhabilitation.
 

TRAVAUX D'URGENCE

Lorsque la source de la fuite ou de l’inondation est identifiée et que toutes les personnes concernées ont été informées, le conseil d'administration doit envisager des travaux d’urgence. Ce sont ceux à réaliser immédiatement pour limiter les dommages et éviter toute aggravation de la situation. 

Le syndicat devra contacter dans un premier temps un plombier qui procédera à une intervention d’urgence. Par la suite, après que l'assureur du syndicat ait été prévenu, ce dernier retiendra généralement des entrepreneurs qualifiés pour effectuer les travaux conservatoires après sinistre. Advenant que l'assureur tarde à se manifester, le syndicat devra agir et contacter une société après sinistre qui interviendra pour mettre en place des mesures d'assèchement. Cela évitera de mauvaises surprises, comme des frais de nettoyage plus élevés, pouvant réduire considérablement (en cas de sinistre majeur avoisinant le montant de la couverture) les sommes disponibles pour réaliser les travaux de réhabilitation. Les travaux visant l’assèchement des lieux devront être effectués sans délai. L’objectif est d’éviter que de la moisissure ne se développe et crée des problèmes d’insalubrité. Les lieux devront être ventilés autant que nécessaire pour les débarrasser de toute trace d’humidité. Pour y parvenir, il y a lieu de :

  • Évacuer l’eau stagnante;
  • Découper et retirer le placoplâtre imbibé d'eau (généralement le bas des murs);
  • Retirer l'isolant thermique mis en contact avec l'eau;
  • Assécher les sections affectées par l'eau par l'installation de ventilateurs de type commercial (à fort débit);
  • Utiliser un déshumidificateur professionnel avec filtre à air (pour contenir les contaminants et les éventuelles moisissures).

Il sera également requis d’identifier les objets, les surfaces et les structures endommagées par l’eau. Des photos devront être prises (avant le début des travaux de démolition) pour documenter l'état des lieux et permettre le dépôt d'une réclamation adéquate auprès de l'assureur de la copropriété. Évidemment, tous les justificatifs nécessaires devront être conservés (factures des travaux entrepris, descriptions détaillées des pertes, photos, etc.) pour les présenter à l'assureur.

ESTIMATION DES DOMMAGES 

Généralement, l’assureur du syndicat retiendra les services d’un expert en sinistre, dont le rôle consiste, entre autres, à estimer l’étendue et le montant des dommages consécutifs au dégât d'eau ainsi qu'à déterminer si la perte est recevable. La nomination d’un tel intervenant par l’assureur n’est pas automatique, elle va dépendre si :

  • Le montant du sinistre est supérieur au montant de la franchise;
  • Le syndicat entend réclamer ou non une indemnisation de son assureur.

En matière de travaux de réhabilitation, les assureurs font affaire avec leurs propres partenaires commerciaux qu’ils sélectionnent selon la qualité de leurs services et leur rapidité d’action. Ceux-ci verront à convenir des modalités du contrat en fonction des tarifs en vigueur entre eux. Bien que l’assureur ne puisse pas imposer à son assuré un entrepreneur pour réaliser les travaux, il est généralement recommandé de faire appel à l’entrepreneur désigné par celui-ci. L'assureur assumera, en principe, un contrôle sur les coûts et la conformité au devis des travaux de réhabilitation de l’immeuble. Toutefois, si ce dernier n'est pas au rendez-vous, après qu'une évaluation ait été réalisée, le syndicat doit faire appel à un entrepreneur de manière à obtenir un devis chiffré pour la réparation des lieux sinistrés.

En cas de dommages aux améliorations apportées aux parties privatives, c’est à chaque copropriétaire sinistré d’effectuer la demande d'indemnisation auprès de son assureur et subséquemment d'obtenir un devis de réparation. Un tel devis ainsi obtenu permettra de départager les montants d’indemnisation dus par l'assureur du copropriétaire ayant subi des dommages et l'assureur du syndicat des copropriétaires.

INDEMNISATION

En matière d’assurance de dommages, un assureur a l’obligation d’indemniser son assuré dans les 60 jours suivant la réception de la déclaration de sinistre ou suivant la réception des renseignements et pièces justificatives demandés par l’assureur. Rappelons que le syndicat a l’obligation de collaborer avec son assureur en lui communiquant toutes circonstances entourant le sinistre ainsi que les pièces justificatives requises par ce dernier. Si celui-ci n'est pas en accord avec la portée des travaux ou l'interprétation de la police d'assurance, il pourra faire appel à un expert d'assurance indépendant de son choix, à ses frais, pour réaliser une contre-expertise.

TRAVAUX DE RÉHABILITATION

Syndicat

L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit notamment que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Or, cet article a fait l'objet d'une modification, suite à l'adoption du Projet de loi 16. À la fin du premier alinéa, parlant de la collectivité des copropriétaires (syndicat), on peut y lire la phrase suivante : "Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués." De plus, le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. En octroyant un intérêt assurable sur les parties privatives et communes au syndicat, le législateur désirait manifestement que celui-ci soit responsable de réparer le sinistre.

Par ailleurs, si le syndicat décide de ne pas réclamer d’indemnité (par exemple lorsque les dommages sont relativement minimes), il devient son propre assureur. Il aura dès lors l’obligation de voir avec diligence à la réparation des dommages causés aux biens de l’assuré.

Assureur

Toutefois, il faut savoir que l’assureur est en droit de se réserver la faculté de réparer, de reconstruire ou de remplacer le bien assuré tel qu’il ressort de l’article 2494 du Code civil du Québec. Si tel est le cas, l’assureur devient par le fait même le maître d’œuvre des travaux et le caractère indemnitaire de l’assurance ne sera rencontré que si les réparations sont complètes et non défectueuses. Autrement dit, l’assureur est tenu de garantir la qualité des travaux lorsqu’il choisit d’assumer lui-même la réparation.

Cependant, il existe une exception à la faculté de réparer, à savoir lorsqu’un fiduciaire d’assurance est nommé à la suite d’une perte importante. Ainsi, la nomination d’un fiduciaire fait échec au droit de l’assureur de faire exécuter les travaux. Il est utile de rappeler que le choix d’un fiduciaire doit être fait judicieusement en ce sens que l’assureur est dégagé de toute responsabilité d’administration déficiente une fois qu’il a transmis l’indemnité d’assurance au fiduciaire.

 

BON À SAVOIR ! La gestion administrative d’un sinistre par le gestionnaire (déplacement, prise de mesures conservatoires, assistance aux expertises, suivi de dossier…) peut faire l’objet d’une rémunération. Celle-ci est généralement établie selon un taux horaire défini dans le contrat du gestionnaire.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR :​ En matière de travaux de réhabilitation, les assureurs proposent des entrepreneurs avec lesquels ils ont ententes. Ceux-ci verront à convenir des modalités du contrat en fonction des tarifs en vigueur entre eux. Bien que l’assureur ne puisse pas imposer à son assuré un entrepreneur pour réaliser les travaux, il est généralement recommandé de faire appel à ceux-ci afin d'éviter des débats sur le coût des travaux. Malgré ce caractère attrayant, l'assuré est en droit de connaître la nature de ces ententes.

ATTENTION !​  Les frais de remise en état de la chose endommagée ont pour limite sa valeur de remplacement, et ce sans que la victime en subisse un appauvrissement ou y fasse un profit. À cet égard, l'expert en sinistre est tenu de fournir à l’assuré les explications relatives à l’estimation des dommages, notamment quant aux calculs effectués et au pourcentage de dépréciation (si applicable) ainsi que des explications concernant les modalités du règlement et des dispositions qu’entend prendre l’assureur.

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