Dégât d'eau: à qui la faute?

La notion de dégât d’eau inclut également la responsabilité du syndicat, du copropriétaire et du locataire, qui pourrait se trouver engagée en cas de dommages subis par des tiers. La question à savoir qui en est le responsable se pose constamment. Or, il faut connaître le droit applicable à l’égard du fautif. D’autres considérations touchent tant l’assureur du syndicat que celui des copropriétaires concernés, afin de déterminer qui paiera quoi. Or, un dégât des eaux peut avoir pour origine une partie privative, mais aussi une partie commune (toiture, façade, terrasse, colonne d’évacuation des eaux usées qui traverse les appartements, terrasse). 

 

Lieu à l'origine du sinistre

La détermination de ce qui est privatif, commun, commun à usage restreint est importante dans la détermination de la responsabilité civile lors de la survenance d'un sinistre généré par un dégât d’eau. En effet, selon la qualification de l'installation à l'origine des désordres, l’engagement de la responsabilité incombera :

  • Soit au syndicat des copropriétaires lorsque c'est une partie commune qui est la cause des dommages. Par exemple, cela peut être une canalisation qui éclate dans les parties communes à cause du gel;
  • Soit au copropriétaire occupant ou non-occupant lorsque c'est une installation privative sous sa garde et sa responsabilité qui est la cause des dommages. Par exemple un chauffe-eau qui fuit ou encore des infiltrations d’eau par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires;
  • Soit à l'occupant autre qu'un copropriétaire (par ex. : un locataire ou un occupant) lorsque l'installation qui est la cause du dommage est sous sa garde et sa responsabilité. Par exemples : un tuyau d’évacuation de la machine à laver qui rompt ou encore la baignoire qui déborde;
  • Soit au syndicat des copropriétaires ou au copropriétaire ou à l'occupant lorsque l'installation est une partie commune à usage restreint selon les situations suivantes.

Cas particulier des parties communes à usage restreint

Advenant que le lieu à l'origine du sinistre soit une partie commune à usage restreint, la responsabilité civile s’établira comme suit:

  • Si c'est l'installation qui est la cause des dommages, le syndicat des copropriétaires sera responsable. Par exemple, un défaut d'étanchéité d'une fenêtre occasionnant des dommages à l’appartement situé à l'étage inférieur;
  • Si c'est l'utilisation inadéquate qui est faite de l'installation qui est à l'origine des dommages, le copropriétaire ou l'occupant seront responsables. Par exemples, un débordement des jardinières de fleurs par suite d’un arrosage excessif ou une infiltration d’eau générée par un balcon qui n’est pas déneigé.

Assurance responsabilité civile du copropriétaire

Chaque copropriétaire est tenu de contracter une couverture d'assurance responsabilité civile (dont le montant obligatoire minimal d’assurance est déterminé par règlement du gouvernement) contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (logement loué).

Elle couvre notamment les dommages que les occupants de la partie privative, ou le copropriétaire lui-même auraient causés aux parties communes ou privatives de l’immeuble. Cette couverture touche les sommes qui ne sont pas prises en charge par l’assureur du syndicat, en raison de la franchise, de l'insuffisance ou encore de l'absence de couverture de l’assurance bâtiment de la copropriété. À titre d’exemple, si cette franchise s’élève à 50 000 $, et que les dommages sont évalués à 75 000 $, l’assureur ne paiera que 25 000 $ en indemnités. 

Par conséquent, le syndicat est en droit de réclamer le montant des dommages (pour lesquels il n’a pas obtenu d’indemnisation) au copropriétaire fautif, qui pourra ensuite se le faire rembourser par son assurance responsabilité civile. Ce produit est donc essentiel et il serait hasardeux de s’en passer. En fait, cette couverture évitera à un copropriétaire d’avoir à payer, de sa poche, des indemnités qui pourraient se chiffrer à plusieurs milliers de dollars.

Assurance responsabilité civile du syndicat

La loi oblige tout syndicat de copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent aussi. En matière de dégât d’eau, cette assurance est cruciale, tant pour la copropriété que pour les copropriétaires eux-mêmes. Elle offre une protection à l'ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité se trouve engagée collectivement - à l’égard des tiers - incluant les copropriétaires ou les occupants de l’immeuble. L'assurance souscrite par le syndicat couvre notamment les risques liés aux parties communes de l’immeuble (ex. : bris d’une canalisation située dans les parties communes). Elle protège ledit syndicat s’il est tenu responsable d’avoir causé un préjudice à un tiers, par exemple des dommages corporels ou matériels.

 BON À SAVOIR! Un syndicat de copropriétaires peut se fonder sur la présomption de faute stipulée par l’article 1465 du Code civil du Québec , afin d’établir la responsabilité d’un copropriétaire. Le copropriétaire peut repousser cette présomption et s'exonérer de responsabilité en prouvant qu'il n'a commis aucune faute.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR !  L’assurance responsabilité civile des copropriétaires est devenu obligatoire (art.1064.1 du Code civil du Québec) le 15 octobre 2020. Elle couvre la responsabilité des copropriétaires envers les tiers. La plupart des déclarations de copropriété obligent les copropriétaires à souscrire et maintenir en vigueur une assurance responsabilité civile, qu’ils résident ou non dans l’immeuble.

 ATTENTION ! Le règlement sur les assurances publié dans la Gazette officielle du Québec, prévoit que le montant minimal d’assurance responsabilité civile qu’un copropriétaire doit détenir est de:

  • 1 million de dollars, si l’immeuble compte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unité de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise;
  • 2 millions de dollars, si l’immeuble comporte 13 fractions ou plus.

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