Le gestionnaire qui est lié au syndicat par un contrat de contrat de service n'aura pas la même relation avec son client que celui qui a un statut d’employé salarié avec ce même syndicat, et ce au terme d'un contrat de travail. Cela dit, peu importe la nature du lien entre les deux parties, mieux vaut préciser les termes du contrat, son renouvellement possible et les obligations qu’il comporte. On évitera ainsi les malentendus et de possibles litiges devant les tribunaux.
Mettre fin à la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat de copropriétaires requiert, en tout temps, d’évaluer les paramètres établis par la loi et ceux qui figurent au contrat. Pleins feux sur les différents cas de figure qui illustrent la cessation ou la résiliation d’un contrat de service.
CESSATION À L'ÉCHÉANCE DU TERME PRÉVU
Lorsque le contrat de service est à durée fixe ou déterminée, l'échéance a lieu à une date précise, ou est associée à un événement prévisible dans le temps, par exemple la fin de la copropriété. Dès lors, la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat se termine à l’échéance prévue.
CESSATION DU CONTRAT À LA DEMANDE DU SYNDICAT
Résiliation avec motif
Le syndicat peut, s'il a un motif sérieux, résilier unilatéralement le contrat de service signé avec le gestionnaire. Cela pourrait se produire si ce dernier a sérieusement manqué à ses obligations contractuelles. Ainsi, le contrat pourra être résilié pour ce motif si, après l’envoi d’une mise en demeure au gestionnaire, ce dernier n’a pas remédié aux manquements qui lui sont reprochés.
Résiliation sans motif
La loi permet aussi au syndicat de résilier unilatéralement, à tout moment, le contrat de service sans avoir à démontrer quelque faute que ce soit commise par son gestionnaire. Ce droit peut être exercé, même si les prestations de services ont déjà commencé, pourvu que ce droit soit exercé de bonne foi et de manière raisonnable. Faute de quoi, le syndicat pourrait devoir payer des dommages-intérêts.
Cela dit, le droit à la résiliation sans motif n’est pas absolu. Il pourrait être modulé dans le contrat de gestion, en vertu d’une clause qui stipulerait, par exemple, qu’il ne peut être résilié (une fois entré en vigueur) qu’après un certain nombre de mois. Pour qu'une telle clause soit valide, le contrat doit l’indiquer expressément et sans équivoque. En somme, la renonciation au droit de résiliation sans motif doit être clairement précisée dans le contrat, mais aussi être acceptée en toute connaissance de cause par le syndicat.
CESSATION DU CONTRAT À LA DEMANDE DU GESTIONNAIRE
Le gestionnaire de copropriété peut résilier unilatéralement le contrat de gestion, c'est à dire sans l’autorisation du syndicat, que s’il peut invoquer des motifs sérieux, par exemple:
De plus, si le gestionnaire a des raisons légitimes de mettre fin au contrat de gestion, il ne peut pas exercer ce droit à contretemps ou de manière inopportune, c’est-à-dire à un moment qui pourrait causer du tort au syndicat. À titre d’exemple, un gestionnaire ne saurait le faire à la veille d’une assemblée générale de copropriétaires. Ne pas respecter cette façon de faire pourrait l’obliger à réparer le préjudice causé à son client, par le fait d’une résiliation unilatérale du contrat.
INDEMNISATION
La résiliation du contrat de gestion a un prix pour le syndicat. Ce dernier doit, en pareille situation, payer les sommes dues au gestionnaire à la date de la résiliation:
Toutefois, concernant ces pertes, le gestionnaire ne pourra pas être indemnisé pour les profits qu'il aurait engrangés grâce au contrat, advenant que le syndicat y ait mis fin avant son terme. Cependant, le gestionnaire pourrait tenter de réclamer des sommes d’argent qu’il a dû verser à ses employés, en guise d’indemnités de licenciement, à la condition qu’il fasse la preuve qu’il n’a pas pu les affecter à d’autres tâches. Il faut comprendre que le gestionnaire doit, en tout temps, minimiser ses pertes financières.
PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ FORFAITAIRE
Outre le mode d’indemnisation précité, un gestionnaire pourrait faire inscrire, dans le contrat de gestion, une clause qui prévoirait le paiement d’une indemnité sanction à lui être versée en cas de résiliation unilatérale. Ce type de clause a pour objet de prévoir des dommages-intérêts prédéterminés, pour entre autres compenser la perte de profits qui auraient été perçus ultérieurement. À titre d’exemple, il pourrait s’agir d’une somme forfaitaire équivalant à trois mois d’honoraires de gestion. En pareil cas, il est essentiel que les parties indiquent, clairement et sans équivoque, l’intention de ne pas faire appel à l’article 2129 du Code civil du Québec. Faute de quoi, il est vraisemblable que les tribunaux invalideraient ce type de clause.
BON À SAVOIR ! Le décès ou l’inaptitude du gestionnaire ne met pas fin au contrat de service, à moins qu’il ait été conclu en tenant compte des qualités personnelles du gestionnaire impliqué, ou que le contrat ne puisse être assumé adéquatement par son successeur. Dans ces deux cas, le syndicat pourrait résilier le contrat.
À RETENIR: En cas de résiliation du contrat, le gestionnaire doit remettre les avances qu'il a reçues du syndicat, advenant qu’elles excèdent les honoraires qui lui étaient dus. Quant au syndicat, il devra payer les frais ou les dépenses encourues pour les services impayés, lesquels auraient eu cours jusqu’à la date de résiliation.
ATTENTION ! Le syndicat doit agir de bonne foi à l’égard du gestionnaire. Il ne peut pas résilier unilatéralement le contrat de gestion dans l’intention de lui nuire. S’il agissait ainsi, il s’exposerait à une réclamation en dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi par le gestionnaire.
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