Types de gestion

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Tout syndicat de copropriétaires devrait requérir les services d’un gestionnaire de copropriété, afin qu’il puisse assister le conseil d’administration dans ses tâches. Véritable chef d'orchestre au sein de l’immeuble, il a d’énormes responsabilités à assumer, car les besoins d’une copropriété sont à la fois multiples et complexes. Cela dit, il existe trois modes de gestion associés à cette charge, à savoir le gestionnaire-résident dans l’immeuble (gestion autonome), l’employé (autogestion) et le contractuel (gestionnaire externe). Regard sur les diverses missions qui pourraient leur être confiées au gestionnaire.

Gestion autonome

Le conseil d’administration peut faire appel à l’un de ses copropriétaires ou administrateurs, afin d'assumer la gestion quotidienne de la copropriété, ou encore à un occupant de l’immeuble. Ce type de gestion est particulièrement adapté si les copropriétaires s'entendent bien et s'ils sont une majorité à être occupants. Le choix de la gestion autonome correspond surtout aux petites copropriétés pour qui un gestionnaire s'avère bien trop coûteux au regard des services attendus.
 L’intérêt d’avoir recours à un gestionnaire à l’« interne » découle de considérations économiques. Il permet aux copropriétaires une diminution des honoraires de gestion. Au pire, les indemnités que ce gestionnaire pourrait recevoir sont habituellement symboliques. Et comme il est directement concerné par la gestion de l’immeuble, puisqu’il y réside, ce type de gestionnaire sera plus attentif aux petits problèmes quotidiens. S'il y a de menus travaux de réparation à faire, il pourra en assumer la réalisation à moindre coût.

 Cela dit, la gestion d’une copropriété en mode autonome peut être hasardeuse. Bien souvent, la personne qui en a la charge n’a pas toutes les compétences requises pour accomplir ce travail adéquatement. Les lacunes très souvent observées chez ces personnes sont attribuables à :

  • Un manque d’expérience et de connaissances, en raison d’une formation insuffisante, voire inexistante en ce domaine;
  • Un manque de disponibilité, puisque bien souvent, le gestionnaire exerce une autre activité professionnelle ou personnelle en parallèle;
  • Un défaut fréquent de baliser le contenu et la durée de sa charge;
  • Une confusion, parfois, entre les intérêts de la copropriété et les siens (risque de conflit d’intérêts);
  • Un défaut d’observer certaines formalités impératives.

Pour toutes ces raisons, le choix d’un gestionnaire interne ne devrait être considéré (sauf exception) que pour les petites copropriétés comportant un faible nombre d’unités d’habitation.

Autogestion

Pour certaines copropriétés d’importance (200 unités ou plus), le gestionnaire résident représente une solution avantageuse. Comme il est l’employé du syndicat, il exécute les tâches qui lui sont demandées par le conseil d’administration. Il bénéficie d’un contrat de travail qui le lie à son employeur, ce qui établit un lien de subordination juridique.

*  Le gestionnaire résident est une ressource de première ligne, car en raison de sa présence quasi quotidienne dans l’immeuble, il devient beaucoup plus disponible pour accomplir les tâches que les administrateurs ne peuvent ou ne veulent pas assumer.

Pour optimiser la contribution du gestionnaire résident, le conseil d’administration doit s’assurer qu’il réponde à plusieurs critères dignes de ce nom, c’est-à-dire :

  • Être formé rigoureusement et régulièrement;
  • Être familier avec la gestion sous toutes ses formes, qu’elle soit de nature administrative, financière ou technique;
  • Être apte à demeurer sur place, quotidiennement, afin d’être en mesure de répondre aux besoins des administrateurs, ou de réagir promptement en situation d’urgence;
  • Être en mesure de rester neutre en toutes circonstances, que ce soit à l’égard des copropriétaires ou du syndicat.

 Bémol: Les différents statuts du gestionnaire soulèvent la question relative aux obligations du syndicat en matière fiscale. S’agit-il d’un travailleur autonome ou d’un salarié? Le premier pourrait coûter moins cher que le second, mais ne représentera pas nécessairement une solution sans risque. À ce chapitre, la prudence est de mise. Il faut clairement établir le statut du gestionnaire, à savoir s’il demeure un travailleur autonome payé à l’acte, ou un salarié dont les impôts sont perçus à la source. Ne pas le faire pourrait entraîner une facture salée.

Gestion externe

Les syndicats de copropriétaires sont de plus en plus nombreux à mandater un gestionnaire externe, qui n’a aucun rapport avec la copropriété, pour assurer la gestion courante de leur immeuble. Cette relation à l’externe est généralement encadrée par un contrat de service, lequel définit la nature de la prestation offerte et son coût.

 La prise en charge d’une copropriété par un gestionnaire externe comporte moult avantages. Comme il est habituellement employé par une entreprise de gestion, ce gestionnaire sera qualifié pour faire le travail. En principe du moins. Certaines d’entre elles, qui ont à cœur de mener à bien leur mission, disposent d’une équipe de collaborateurs (ex. : hommes d’entretien et comptables) qui varie selon le nombre d’unités à gérer. Ce type de gestion repose sur des assises d’une grande solidité, par exemple :

  • Un personnel spécialisé et formé;
  • Une capacité à gérer des copropriétés de grande taille, en proposant les budgets conséquents;
  • Une expérience profitable (sur le terrain) dont bénéficieront les syndicats de copropriétaires;
  • L’accessibilité à un vaste réseau, ce qui pourrait permettre d’obtenir des contrats et des tarifs plus avantageux, en raison d’un volume d’affaires important.

Ne vous fiez pas aux apparences: À priori, les honoraires d’un gestionnaire externe peuvent paraître plus élevés. Il faut néanmoins savoir que dans les grands ensembles en copropriété, la tâche ne peut être confiée à une seule personne. Cela est d’autant plus vrai si cette dernière n’a pas les compétences suffisantes pour faire le travail en solo. 

 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Bon-a-savoir.pngBON À SAVOIR! Les gestionnaires de copropriété ne sont pas encadrés par un ordre professionnel. Tout syndicat de copropriétaires a donc intérêt à retenir le bon candidat, qui saura observer un code d’éthique et déontologique en toutes circonstances.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR : Il existe trois statuts de gestionnaires: ceux qui travaillent en mode autonome, en autogestion ou qui proviennent d’une entreprise (externe). Il en découle, conséquemment, trois niveaux d’obligations légales.

http://fr.condolegal.com/images/stories/boutons/plot-attention.jpgATTENTION! La gestion et l’entretien d’un immeuble ne sont pas simples. Il faut posséder des connaissances juridiques, en technique du bâtiment, en comptabilité et parfois même en gestion du personnel.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/icon-livre2.png CONSULTEZ  L'OUVRAGE: Gestionnaire de condo, Tout ce qu'il faut savoir

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