Rémunération du gestionnaire

Le gestionnaire doit prévoir dans le contrat de service l’étendue et le coût des prestations offertes au regard de la gestion courante d’une copropriété. Cette gestion comprend les actes habituels qui sont généralement inclus dans le forfait de base. Le gestionnaire peut également réclamer des rémunérations additionnelles liées à des prestations dites « supplémentaires ». Dès lors, il faudra spécifier quelles sont celles qui font partie de la gestion courante, afin d’éviter toute discussion ou d’avoir à payer des frais additionnels qui n’étaient pas prévus d’emblée.

 

Cahier des charges

La production d’un cahier des charges permet d’identifier la nature des prestations de base attendues par le syndicat. Pendant cette étape, il faudra s’interroger sur le mandat qui sera dévolu au gestionnaire. Le conseil d’administration voudra-t-il déléguer, en tout ou en partie, la gestion courante (administrative, financière et immobilière) de la copropriété? Peu importe la décision prise, la rémunération du gestionnaire devra correspondre à l’ampleur des tâches qui lui sont confiées. Il faut savoir que celui qui propose des honoraires dérisoires pourrait être incompétent, et mettre à mal l’avenir d’une collectivité de copropriétaires. Tout syndicat doit se rappeler le vieil adage qui dit : « On en a toujours pour son argent. »

Honoraires destinés à la gestion courante

Essentiellement, le coût des prestations payables au gestionnaire est calculé en fonction du nombre d’heures consacrées à assurer la pérennité de l’immeuble, ainsi qu’à son administration. Ses rétributions varient selon le nombre d’appartements et de copropriétaires à desservir, le nombre d’années que cumule l’immeuble, mais aussi la complexité du montage juridique d'une copropriété (ex. : copropriété par phases et servitude). D’autres facteurs sont également pris en compte, dont l’importance des installations récréatives (ex. : piscine, salle d’exercice, sauna et suite d’invités), le nombre d’employés et le budget alloué à son fonctionnement.

Sa rémunération fait généralement partie d’un forfait annuel. Le contrat de service doit spécifier les prestations qui y sont incluses. Bien que le forfait soit un mode de rémunération parmi d’autres, celui habituellement préconisé tient compte du nombre de portes (parties privatives d’habitation). À titre d’exemple, dans une copropriété qui compte 10 appartements, le coût unitaire par porte est multiplié par 10, et ensuite multiplié par 12 mois. Si le coût est établi à 35 $ par porte, il en coûtera annuellement au syndicat 4 200 $ plus débours et taxes, pour assumer la gestion courante de la copropriété.

Honoraires pour prestations supplémentaires

En situation particulière, le gestionnaire pourrait facturer des prestations en sus. Le contrat de service devra donc énumérer la liste des actes payés en marge du forfait de base, mais aussi prévoir les coûts qui s’y rattachent. Ces frais additionnels peuvent être payables selon un taux horaire préalablement convenu, ou s’appliquer à la pièce.

Les prestations supplémentaires facturées par le gestionnaire pourraient être liées :

  • Aux assemblées générales extraordinaires;
  • Au nombre de réunions plus élevé que prévu avec le conseil d’administration;
  • Aux frais postaux pour l’envoi de documents, par exemple les convocations aux assemblées générales de copropriétaires;
  • À la gestion et au suivi de certains types de travaux;
  • À la gestion des sinistres;
  • À la gestion des litiges et des contentieux;
  • Aux interventions qui ont lieu en dehors des heures prévues au contrat.

Le contrat de service devrait également préciser les frais et les honoraires imputables à un copropriétaire. À titre d’exemple, pendant le processus inhérent à la vente de sa partie privative, le gestionnaire pourrait être appelé à répondre aux documents de type questionnaire notaire ou questionnaire courtier. Les coûts pour cette prestation devraient être défrayés par le copropriétaire vendeur.

Honoraires pour la gestion à la carte

Certains gestionnaires offrent des prestations partielles de service. Elles s’adressent aux petits ensembles détenus en copropriété qui souhaitent alléger le travail des administrateurs, en s’appuyant sur les services d’un gestionnaire expérimenté. Selon les besoins particuliers qui varient d’une copropriété à l’autre, le gestionnaire pourrait notamment convenir d’un taux horaire pour prendre en charge l’intendance de l’immeuble, ou percevoir un montant forfaitaire pour s’occuper du volet relatif à la comptabilité.

Prestations illicites

Le gestionnaire ne peut facturer un acte qui ne concerne pas directement sa charge. Il doit agir avec probité en toutes circonstances, mais aussi éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts avec les intervenants qui sont associés à la copropriété, dont les fournisseurs de services et les copropriétaires. Pour éviter d’en arriver là, le gestionnaire doit refuser toute rétribution, cadeau ou avantage qui pourrait lui être offert par ces personnes.

 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Bon-a-savoir.pngBON À SAVOIR!  Les honoraires d’un gestionnaire peuvent paraitre plus élevés pour les petits ensembles détenus en copropriété, car les charges fixes sont réparties sur un plus petit nombre d’appartements. Il faut savoir que plusieurs gestionnaires et firmes de gestion considèrent que les petites copropriétés ne sont pas rentables pour eux. Ces dernières exigent parfois une somme de travail tout aussi importante que celle qu’il faut investir dans une copropriété de plus grande envergure.

 À RETENIR : La rémunération des gestionnaires est généralement forfaitaire, telle que précisée aux termes d’un contrat de service. Une rémunération spécifique complémentaire peut également être perçue, advenant que des prestations supplémentaires soient requises en marge du forfait de base.

http://fr.condolegal.com/images/stories/boutons/plot-attention.jpgATTENTION! Gare aux tarifs dérisoires proposés par certains gestionnaires. Leur rémunération doit être adéquate, autrement les prestations offertes risquent de ne pas être à la hauteur des attentes, voire être carrément bâclées.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/icon-livre2.png CONSULTEZ  L'OUVRAGE: Gestionnaire de condo, Tout ce qu'il faut savoir

 

 

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