Système de détection de fuites d’eau

Les dégâts d’eau représentent la première cause de sinistralité en copropriété. Ils sont aussi de plus en plus coûteux, que ce soit pour les syndicats ou leurs assureurs. Au cours des dix dernières années, la proportion des dégâts d'eau a plus que doublé dans les immeubles en copropriété. 

Les principales causes d'un tel constat sont les mauvais entretiens, les constructions déficientes et les fuites d’eau. Et comme un dégât d’eau affecte les parties communes et privatives, la plupart du temps, il constitue fort certainement l'un des sinistres les plus complexes à gérer.

Assureurs

Au Québec, on en voit aussi les signes avant-coureurs, notamment en copropriété, où plusieurs syndicats de copropriétaires paient des primes et se voient imposer des exclusions ou des franchises extrêmement élevées. D’autres deviennent orphelins d’assurance, parce qu’ils sont incapables de replacer le risque après avoir été abandonnés par leur assureur.

Comme certains syndicats de copropriétaires peinent à se prendre en main, d’autres le font à leur place, dont les assureurs. Plusieurs d’entre eux exigent, désormais, que des mesures préventives accrues soient mises en place dans les immeubles qu’ils assurent. Ils peuvent même en faire une condition au renouvellement d’un contrat d’assurance. On voit maintenant des assureurs exiger l’installation de systèmes de détection de fuite d'eau avec coupure d'eau automatique dans les parties communes et privatives. Cette exigence vise à maintenir la couverture d'assurance dont le syndicat a besoin.

Mode de fonctionnement

De petits capteurs sont installés aux endroits les plus sujets aux fuites d’eau, soit près des appareils tels que laveuse, lave-vaisselle, chauffe-eau, toilette et évier. Lorsqu’un capteur entre en contact avec une petite quantité d’eau, il transmet immédiatement un signal au module maître, ce qui commande la fermeture automatique de l’entrée d’eau principale de l’appartement. Sa rapidité d’action permet de réduire considérablement l’étendue des dommages causés par la fuite d’eau.

Prise en charge par le syndicat

La plupart des déclarations de copropriété prévoient que si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux d’entretien dans sa partie privative, le syndicat pourrait être appelé à intervenir et à agir à sa place. Ce faisant, le syndicat a-t-il le pouvoir d'imposer l'installation de systèmes dans les parties privatives?

 L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que "La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun." 

Or, cet article a fait l'objet d'une modification, suite à l'adoption du Projet de loi 16. À la fin du premier alinéa, parlant de la collectivité des copropriétaires (syndicat), on peut y lire la phrase suivante : "Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués."

Cela suppose que le syndicat peut être celui qui met en œuvre ces travaux même dans les parties privatives. L’auteur émérite Christine Gagnon, dans son ouvrage intitulé LA COPROPRIÉTÉ DIVISE, 5E ÉDITION, a écrit sur le sujet ce qui suit : Si le syndicat fait face à l'exigence de l'assureur d'installer des systèmes de protection dans l'immeuble contre les dommages par l'eau, sous peine de ne plus avoir de couverture d'assurance pour tout dommage causé par l'eau dans l'immeuble, il s'agit d'une question qui relève de sa compétence, du devoir de conservation et des opérations d'intérêt commun qui s'étendent à l'ensemble de l'immeuble. Assurer l’immeuble, c'est certainement voir à sa conservation.

Le conseil d'administration peut donc décider, si la conservation de l'immeuble le justifie, de l'installation d'un tel système partout dans l'immeuble y compris dans les parties privatives sous réserve de son devoir de consulter l'assemblée si un budget spécial doit être adopté ou si cette installation doit être complétée par une modification au règlement d'immeuble, ce qui peut être utile, mais non nécessaire à l'installation.

Travaux dans les parties privatives

Le syndicat a l’obligation légale de veiller à la sauvegarde de l’immeuble, au regard des travaux à réaliser dans les parties communes et privatives. Ces travaux peuvent être liés à des opérations d’entretien et de conservation mineures ou majeures, ou à des interventions urgentes, lorsque la pérennité du patrimoine bâti se trouve fragilisée par un événement fortuit. En pareilles situations, l’article 1066 du Code civil du Québec prévoit qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux — même à l'intérieur de sa partie privative — et qui sont nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état.

Or, si une seule partie privative n'est pas munie de ce système dans les délais requis suite à la négligence ou du refus d'un copropriétaire, l'ensemble de l’immeuble ne serait pas couvert pour les dommages causés par l'eau. Toujours selon l’auteur émérite Christine Gagnon le défaut de faire des travaux dans une seule partie privative pourrait causer éventuellement des dommages à l'ensemble des copropriétaires et au syndicat lors de la survenance d’un sinistre non couvert. Ceci amène à considérer ce système comme un système commun dans certains cas où il protège non pas la partie privative seulement, mais l’ensemble de l’immeuble.

Mode de répartition de la dépense

Quant au mode de répartition du coût généré par une telle installation, il est tributaire de la nécessité ou non de faire de tels travaux pour sauvegarder l'assurabilité de l'immeuble. Si l’installation d'un tel système est requise par l'assureur ou par des circonstances particulières (par exemple: pour conserver le coût de la prime d'assurance à coût raisonnable), les frais inhérents doivent être répartis entre les copropriétaires, à titre de charge commune, et ce en fonction de la valeur relative de leurs fractions respectives. Dans un contexte autre que celui-ci de garantir l'assurabilité de l'immeuble et l'abordabilité de la prime, chaque copropriétaire devra en assumer le coût selon le prix du système pour son appartement.

 

 BON À SAVOIR!​ Les systèmes de détection de fuites d’eau ont pour objet de réduire considérablement l’importance des sinistres causés par des fuites d’eau. Ils transmettent, en cas de fuite, l’information à un module électronique qui provoque la fermeture de l’entrée d’eau principale.

À RETENIR! Il pourrait être risqué de laisser aux copropriétaires le soin d’installer un système de détection de fuite d'eau lorsque l'assureur en fait une exigence. Certains copropriétaires pourraient refuser d’y donner suite et d’autres pourraient lésiner sur la qualité et le nombre de pièces de détection.

 ATTENTION!  Dans le cas où l’installation d'un tel système n'est pas requise par l'assureur ou par l'augmentation des primes ou des franchises, l’imposition de cette installation à un copropriétaire, dans sa partie privative, ne peut être justifiée que si la conservation réelle de l’immeuble l'impose.

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