Insectes nuisibles et rongeurs

Les troubles parasitaires en copropriété sont bel et bien présents. Ils prennent la forme d’infestations d’insectes divers, dont les coquerelles , les fourmis charpentières et les punaises de lit, sans oublier les rats, les souris et les mulots, dont la présence a un effet répugnant et possiblement néfaste pour la santé humaine. Ces insectes et animaux s’immiscent à l’improviste dans un appartement, voire une copropriété tout entière, et peuvent faire vivre un cauchemar à ses occupants. Le bruit dans les canalisations et le tapage nocturne causés par les rats et les souris s’ajoutent à l’équation. La plupart du temps, il appartient au syndicat de copropriétaires au regard de son obligation d’entretien des parties communes et de conservation, de l’immeuble de mandater une entreprise spécialisée en gestion parasitaire afin de procéder à une désinsectisation ou à une dératisation, voire les deux.

Si tel est le cas, trois questions nécessiteront une réponse : à qui la faute, qui doit agir et qui doit payer la facture?

Devoirs et obligations du syndicat

En vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec, le syndicat a la responsabilité d’entretenir et d’administrer les parties communes, d’assurer la conservation et la sauvegarde de l’immeuble, et de mandater les intervenants requis pour procéder à l’exécution des travaux nécessaires. Lorsque le syndicat n'entretient pas adéquatement les parties communes, c'est en vertu de l'article 1077 du Code civil du Québec, qu'il devient responsable des dommages causés par ce manquement.

S’il n’y a que des parties communes infestées, ou qu’elles sont la source d’une infestation dans une ou plusieurs parties privatives, il faudra, encore là, s’en remettre à l’article 1039 du Code civil du Québec (obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble). Par conséquent, le conseil d’administration devra mandater un expert en gestion parasitaire. Ce sont les copropriétaires qui devront assumer la totalité du coût de l’intervention à travers les charges qu’ils paient au syndicat. En confiant un contrat à une société d’exterminateurs, qui effectue la prévention et un suivi hebdomadaire, le syndicat honore ainsi son obligation d’entretien des parties communes.

En présence de vermine, le syndicat doit réagir avec dilligence, car certaines (comme les punaises de lit) se reproduisent et se propagent très vite. Pour limiter les graves et lourds dommages liés à une infestation, il convient d’agir dans les plus brefs délais pour contacter une entreprise en gestion parasitaire. Ses représentants inspecteront la bâtisse dans ses moindres recoins. Cela permettra de s’assurer qu’il y a une réelle infestation et d’identifier le type de parasite qui cause des maux de tête aux occupants. Il s’agit d’une étape primordiale, afin de s’assurer que l’ensemble du bâtiment sera traité adéquatement.

Devoirs et obligations des copropriétaires et occupants

Si la présence d’insectes ou d’animaux nuisibles se limite à une partie privative, et que le reste de l’immeuble en est exempté, le conseil d’administration doit informer les copropriétaires du risque que la totalité du bâtiment soit éventuellement infesté. Rappelons que copropriétaires et occupants sont tenus d’entretenir leur appartement de façon à éviter les infestations en prenant toutes mesures préventives ou curatives.

Advenant que les copropriétaires concernés n’agissent pas pour éradiquer les intrus, le syndicat doit les mettre en demeure d’agir. Cela dit, s’ils n’agissent toujours pas, le conseil d’administration devra lui-même mandater une entreprise en gestion parasitaire, et ce, aux frais du copropriétaire négligent. Ce dernier et son ayant droit (locataire ou occupant) devront, pour leur part, se plier à la décision du conseil d’administration et autoriser l’accès à leur appartement. Et à défaut de collaboration du copropriétaire concerné de donner accès à sa partie privative, le syndicat devra requérir une ordonnance d'un juge de la Cour supérieure du Québec l’enjoignant de donner accès à sa partie privative.

Faire appel à des professionnels

Avant d’engager une entreprise pour effectuer des travaux d’extermination, il est essentiel de demander si celle-ci et ses employés ont les qualifications requises, mais aussi si leur niveau d’expérience en la matière est adéquat. Seuls des experts en gestion parasitaire, détenteur d’un permis délivré par le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques du Québec sont habilitées à traiter la totalité d’un immeuble infesté. Il est conseillé d’établir avec eux un contrat annuel et ce en fonction de la taille de l'immeuble. Parfois, plusieurs interventions peuvent en effet être nécessaires afin de régler le problème. Ces experts sauront vous conseiller, et vous proposer les méthodes et techniques les plus adéquates à votre situation.

 

 BON À SAVOIR!  Les copropriétaires qui louent leur appartement sur des plateformes de partage s’exposent au problème des punaises de lit. Certains voyageurs les transportent dans leurs bagages. Ils infestent ensuite le lit d’une chambre à coucher. Ces punaises de lit peuvent migrer dans d’autres appartements, entrer à l’intérieur d’un mur, monter deux ou trois étages, rester en dormance pendant quelques mois, puis ressortir dans un autre logement.

 À RETENIR : Les rats, souris, et autres insectes nuisibles sont incompatibles avec le quotidien de personnes vivant dans un immeuble en copropriété divise, cela en raison de leur mode de vie parasitaire, non hygiénique, et dérangeant. Du fait de sa mission d’assurer la conservation de l’immeuble, le syndicat doit tout mettre en œuvre pour le maintenir à niveau. Cette responsabilité l’oblige à retenir, dans certaines circonstances, les services d’experts en gestion parasitaire.

  ATTENTION! La présence d’insectes nuisibles dans les parties communes et privatives, combinée à l’absence d’actions prises par le syndicat pour constater, traiter et résoudre le problème disqualifie l’habitabilité du logement. Or, cette disqualification peut constituer un préjudice sérieux pour un copropriétaire. La responsabilité civile du syndicat pourrait dès lors être engagée à l’égard des copropriétaires, des locataires et des autres occupants touchés.

 

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