Chauffe-eau en copropriété

En copropriété divise, la plupart des chauffe-eau (électriques ou au gaz) sont installés au sein même des appartements. Si tel est le cas, cet appareil fait partie intégrante des lots constituant les parties privatives de l'immeuble. Son propriétaire a donc la responsabilité d'assurer son bon fonctionnement, en vérifiant (notamment) tout signe de vétusté, et, le cas échéant, en procédant à son remplacement à ses propres frais. À défaut de le faire, en cas de bris, il pourrait être tenu responsable de tout dommage causé aux parties communes de l’immeuble, ainsi qu’aux parties privatives appartenant aux autres copropriétaires, et ce, jusqu’à concurrence du montant de la franchise prévu à la couverture de l'assurance du syndicat.

 

Mode de fonctionnement

Le chauffe-eau fait partie des appareils électriques qui sont les plus sollicités dans un logement. Il fournit l’eau chaude sanitaire que les occupants utilisent à diverses fins, par exemple pour prendre une douche, se laver les mains et faire la lessive.

Le fonctionnement d’un chauffe-eau à accumulation est simple : l’eau est chauffée à l’avance et stockée dans un réservoir isolé thermiquement. Cet appareil est muni d’une anode sacrificielle de magnésium ou d’aluminium conçue pour prolonger sa durée de vie. Par électrolyse, l’anode se consume lentement, protégeant ainsi la cuve vitrifiée contre la corrosion. 

Vérification

Un chauffe-eau devrait être inspecter visuellement de temps à autre, afin de déceler toute fuite d'eau possible dans le bac de rétention ou sur le plancher. Certains modèles exigent, au moins une fois par année, d'activer manuellement la soupape de sûreté température et pression. Si cette soupape continue de fuir, même après son activation, elle devra dès lors être remplacée.

Estimation de la durée de vie utile

Bien qu'un chauffe-eau à accumulation dure en moyenne de 8 à 10 ans, il demeure impossible de prévoir, avec certitude, à quel moment il faudra le remplacer. Par conséquent, les signes avant-coureurs d'une défectuosité nécessitent une réaction immédiate, afin d'éviter un dégât d'eau. Les chauffe-eau dysfonctionnels manifestent plusieurs anomalies qu'il faut savoir reconnaître. À titre d'exemple:

  • L'appareil laisse fuir de petites quantités d'eau;
  • La couleur de l'eau du robinet n'est plus translucide, mais plutôt trouble ou teintée;
  • La quantité d’eau chaude disponible diminue;
  • La température de l'eau baisse;
  • Des traces d’humidité apparaissent sur le cylindre métallique du réservoir;
  • Le cylindre métallique est rouillé à sa base.

Remplacement

Le remplacement d'un chauffe-eau exige un savoir-faire et des habiletés bien précises. Sa mise en place nécessite:

  • Des raccordements de tuyaux (plomberie);
  • Un branchement électrique;
  • L'installation d'une soupape de sûreté température et pression, afin de prévenir tout risque d’explosion;
  • Un bac de rétention.

En copropriété divise, seul un entrepreneur membre de la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ), qui détient la licence d’entrepreneur appropriée, devrait être mandaté pour installer un chauffe-eau. Il est fortement déconseillé à un copropriétaire de le faire lui-même, car en cas de problème, il prendrait l’entière responsabilité des possibles conséquences qui en découleraient.

Prise en charge par le syndicat

La plupart des déclarations de copropriété prévoient que si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux d’entretien dans sa partie privative, le syndicat pourrait être appelé à intervenir et à agir à sa place. Il en serait ainsi, advenant qu’un copropriétaire omette de remplacer son chauffe-eau en temps utile. Les coûts liés aux travaux demandés par le syndicat seraient imputables au copropriétaire pris en défaut.

Déclaration de copropriété

Le règlement de l’immeuble (déclaration de copropriété) comporte généralement des balises strictes, des limitations et même des interdictions concernant les travaux qui pourraient être réalisés dans une partie privative. Il peut notamment être prévu que tous travaux de plomberie, en l'occurrence ceux relatifs au remplacement d’un chauffe-eau, doivent être préalablement soumis (pour approbation) au conseil d’administration avant qu'ils puissent commencer.

Le conseil d’administration doit approuver ces travaux, en autant que l’entrepreneur retenu par le copropriétaire détienne :

  • Une licence en bonne et due forme émise par la CMMTQ;
  • Une couverture d’assurance suffisante pour couvrir tout dommage qu’il pourrait causer à l’immeuble, que ce soit pendant la durée des travaux ou après.

Le copropriétaire qui souhaite faire réaliser ces travaux devrait fournir, au conseil d’administration, une copie de la licence détenue par l’entrepreneur choisi, ainsi qu'une preuve d’assurance responsabilité civile. Par ailleurs, tout syndicat aurait intérêt à adopter un règlement obligeant les copropriétaires à remplacer leur chauffe-eau après un certain nombre d'années.

Registre des chauffe-eau

Afin d'éviter un dégât d’eau, tout syndicat de copropriétaires devrait tenir un registre informatisé indiquant la date d'installation des chauffe-eau, ainsi que leur âge. Ce registre devrait être interactif, afin qu’en temps et lieu, une alerte soit transmise aux membres du conseil d’administration ou au gestionnaire, ce qui permettra de prendre action lorsqu'un chauffe-eau est arrivé à sa fin de durée de vie utile. À défaut d'être doté d'un système interactif, un avis formel devrait être transmis au copropriétaire concerné pour lui rappeler la nécessité d’agir.

Mode d’emploi

Certaines déclarations de copropriété stipulent que les copropriétaires, les locataires et les autres occupants qui s’absentent pendant un certain temps (la période peut varier d'une déclaration de copropriété à l'autre), doivent fermer la valve d’alimentation de leur unité. Cette obligation ne touche pas l'alimentation électrique d'un chauffe-eau. Il faut également se rappeler que pour prévenir la formation de bactéries, dont la Legionella pneumophila, le maintien d'une température minimale de l'eau à 60 degrés Celsius (140 F) est requis. 

En cas d'absence pendant plus d'un mois, l'alimentation électrique ou au gaz d'un chauffe-eau devrait être interrompue, car une partie de l'eau contenue dans le réservoir pourrait s'évaporer. Résultat: l'élément chauffant risquerait de s'endommager. Au retour, il faudra redémarrer le chauffe-eau. Deux à trois heures suffiront à ramener la température de l'eau à 60 degrés Celsius, afin d'irradier les bactéries. Après une absence prolongée, il est indispensable de laisser couler l’eau chaude de la douche pendant plusieurs minutes, afin de purger l'eau accumulée dans la tuyauterie.

Assureurs

Les chauffe-eau à accumulation sont souvent pointés du doigt par les assureurs, au sein des copropriétés verticales comportant plusieurs étages, en raison de la fréquence des sinistres liés à ces appareils. Cela a un impact direct sur les primes et les franchises d'assurance, et par le fait même sur l’augmentation des charges communes (frais de condo). Précisions que la plupart des assureurs exige que les chauffe-eau soient remplacés tous les 8 ou 10 ans. Chaque compagnie d'assurance a une politique spécifique à ce sujet, si bien que les copropriétaires devraient vérifier ce que le contrat d'assurance du syndicat stipule au chapitre des échéanciers de remplacement. Par ailleurs, certains assureurs excluent de leur couverture d'assurance les dommages par l'eau occasionnés directement ou indirectement par un chauffe-eau dont la date de fabrication excède douze (12) ans.

Responsabilité civile

Chaque copropriétaire doit répondre des dommages qu’il cause par son propre fait, ou de celui des biens qu’il a sous sa garde, qu'il soit copropriétaire occupant ou bailleur (logement loué). Il en est notamment ainsi pour un chauffe-eau. Cette responsabilité est limitée par les protections d’assurance souscrites par le syndicat, raison pour laquelle les montants non couverts par cette couverture, par exemple la franchise, constituent une perte dont il pourrait être tenu redevable envers le syndicat des copropriétaires, advenant que ce dernier a dû engager (à ses frais) des travaux visant la réhabilitation de l’immeuble.

La présomption de faute établie par l’article 1465 du Code civil du Québec

L'article 1465 du Code civil du Québec stipule que :

« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. »

La jurisprudence a déjà eu l’occasion d’appliquer cette présomption de faute envers un copropriétaire, pour le préjudice causé par le fait d’un bien qu’elle a sous sa garde, et ce, en raison du bris d’un chauffe-eau.

Cette présomption de faute a entre autres comme effet de dispenser le syndicat de copropriétaires de prouver la faute du copropriétaire, ainsi que la cause exacte du sinistre, dès que celui-ci est relié au fait autonome de l’objet. Le copropriétaire est ainsi présumé fautif.

Toutefois, pour qu’il puisse se prévaloir de cette disposition, le syndicat doit démontrer que le dommage pour lequel il cherche à être indemnisé est lié au fait autonome d’un bien identifié, et que celui-ci était sous la garde du copropriétaire. Le défaut, voire l’impossibilité d’établir un lien suffisant entre le fait autonome d’un bien et le préjudice subi empêche le syndicat d’invoquer cette présomption de faute et de responsabilité à l’encontre du copropriétaire. 

Pour repousser cette présomption et se dégager de cette responsabilité, il reviendra au copropriétaire en cause (ou à son assureur en responsabilité civile), de prouver l’absence de faute de sa part. Il devra démontrer qu'il n'a pas commis de faute dans la garde ou l’entretien du bien à l’origine du dommage, ou encore, qu'il a pris toutes les précautions raisonnables pour éviter les dangers ou dommages prévisibles. Il pourra aussi invoquer que le préjudice résulte d’une force majeure, du fait d’un tiers, par exemple un défaut de fabrication du chauffe-eau.

Ces moyens de défense du copropriétaire ne sont pas absolus, car la plupart des déclarations de copropriété prévoient une clause qui rend un copropriétaire responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, des dommages causés par le fait d'un bien dont il est légalement responsable (ex. : un chauffe-eau) et ce, sans égard à quelque faute ou négligence de sa part.

Toutefois, la mise en oeuvre de ce régime de responsabilité contractuelle est moins certaine, depuis la réforme du droit de la copropriété (article 1074.2 du Code civil du Québec). Bien que cette question n'ait pas été tranchée par les tribunaux, les juristes émérites Christine Gagnon et Yves Joli-Coeur sont d'opinion que ce régime de droit serait toujours valable.

Détecteurs de fuite d'eau

Il existe de nouvelles technologies disponibles sur le marché, afin de réduire l’importance des dégâts causés par l’eau. Le principe est simple : des sondes de détection sont positionnées près des zones à risque, notamment dans les environs immédiats d'un chauffe-eau, d'un lavabo, d'une toilette ou d'un lave-linge. Ces sondes sans fils communiquent avec une valve électronique installée sur l’entrée d’eau principale du logement. Si l’une d'elles détecte la présence d’eau, elle relaiera l’information à cette valve, ce qui fermera automatiquement l’alimentation en eau du logement.

 

 BON À SAVOIR!  Pour connaître l’âge réel d’un chauffe-eau, il suffit généralement de regarder sur la plaque descriptive de l’appareil (collée sur la surface extérieure du réservoir). Elle indique le mois et l'année de fabrication. Toutefois, pour certains modèles, seul un numéro de série de l’appareil y est inscrit, ce qui supposera une recherche sur le site Web du manufacturier, afin d'en connaître l’âge.

À RETENIR: Les copropriétés québécoises sont de plus en plus nombreuses à opter pour l’installation, dans toutes leurs unités, d’un système qui détecte les fuites d’eau. Cette pratique est devenue nécessaire, pour ne pas dire essentielle, puisque plusieurs sinistres ont eu un impact négatif sur les primes et les franchises d’assurance. L’expérience de ces systèmes dans les copropriétés qui les ont fait installer démontre d’ailleurs, selon les gestionnaires, qu’ils réduisent le nombre et l’ampleur des sinistres. 

 ATTENTION! Pour éviter un dégât d’eau, les chauffe-eau doivent figurer en tête de liste des appareils à placer sous haute surveillance. Identifier leur date d’installation, assortie d’une facture du plombier et d’un échéancier de remplacement, est une approche préventive qui devrait porter ses fruits. Ces appareils doivent être remplacés au plus tard tous les 10 ans, autrement les risques de fuites augmenteront considérablement.

 

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