Façades en copropriété

Les façades d’un immeuble ne font pas qu'assurer son étanchéité, elles ont aussi une identité qui leur sont propres. En plus de réguler les conditions climatiques et d'améliorer le confort des occupants, elles sont vectrices d'un style. Il est donc capital de veiller à leur intégrité structurale, architecturale et patrimoniale, advenant que des travaux doivent y être engagés pour les réparer ou les remplacer. Plus spécifiquement les façades principales d'un bâtiment, dont l'histoire et l'intégrité conceptuelle passe par des interventions méticuleusement orchestrées. Que ce soit sur un immeuble unique, une copropriété par phases ou des maisons en rangée. Cela est d’autant plus vrai en copropriété, où l’intention de l’architecte concepteur du bâtiment doit être respectée. 

Par ailleurs, certaines de ces façades sont soumises au chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS), adopté en 2013 par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Elles doivent faire l’objet d’une inspection ponctuelle et, au besoin, de travaux correctifs pour les rendre sécuritaires. Regard sur ces composantes qui constituent l’enveloppe d’un bâtiment, et pour lesquelles il faut apporter une attention particulière.

Statut juridique

Le statut juridique des façades peut différer d’une copropriété à l'autre, selon ce que la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété) prévoit. Il faut distinguer celles qui sont qualifiées de parties privatives des autres, qui sont quant à elles qualifiées de parties communes.

Parties privatives

Contrairement à une copropriété verticale, les façades d’un bâtiment situées dans une copropriété horizontale (par exemple celles de maisons en rangée) ne sont généralement pas des parties communes. Il n’y aura donc pas de fonds de prévoyance pour assurer le remplacement de la maçonnerie ou des fenêtres, lorsque leur durée de vie utile arrivera à échéance. Les travaux qui permettront la mise à niveau du bâtiment devront être engagés aux frais du propriétaire de l’unité d’habitation visée.

Généralement, une déclaration de copropriété oblige les copropriétaires à voir à l’entretien de leur partie privative. À défaut de le faire, le syndicat pourra, dans certaines circonstances, engager ces travaux aux frais du copropriétaire concerné. Cette disposition repose sur l’obligation (article 1039 du Code civil du Québec), pour le syndicat, de veiller à la conservation de l’immeuble, et de souscrire une assurance (parties communes et privatives) qui le couvrira adéquatement.

Que ce soit dans une copropriété horizontale ou au sein d'un projet intégré de copropriétés par phases, la déclaration de copropriété comporte, habituellement, des dispositions pour préserver l’harmonie globale des façades. Ces dispositions ont comme assise la création, au sein de la déclaration de copropriété, d’une servitude qui oblige le ou les copropriétaires, ainsi que les syndicats concernés, à maintenir l'harmonie et l'uniformité architecturales des différents bâtiments de la copropriété. Il peut également arriver que la déclaration de copropriété impose cette obligation aux copropriétaires et aux syndicats, moyennant une stipulation insérée dans la destination de l'immeuble. Ainsi, advenant que les façades doivent faire l’objet de travaux, ceux-ci devront être réalisés dans le respect de l’uniformité architecturale propre au bâtiment. À titre d’exemple, on ne saurait remplacer des briques rouges par d’autres d’une couleur différente. S’il est impossible d’en trouver des identiques à celles d’origine, il faudra opter pour celles qui lui ressemblent le plus. Idem pour les portes d’entrée, dont le style et la couleur de remplacement devront être similaires à celles préconisées pendant la construction du bâtiment.

Parties communes

Le Code civil du Québec stipule que « le gros œuvre des bâtiments » est présumé être une partie commune de la copropriété. Les éléments qui constituent une façade sont parfois considérés comme faisant partie intégrante du gros œuvre. À titre d’exemple, cela pourrait être une façade en maçonnerie massive qui supporte les planchers. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété verticale, les façades d’un bâtiment sont généralement des parties communes.

La loi oblige le syndicat à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la pérennité des parties communes de l’immeuble. Il lui incombe notamment :

  • D’entretenir les parties communes;
  • De faire exécuter les travaux nécessaires pour prévenir la dégradation des parties communes de l’immeuble;
  • De requérir une expertise en cas de défauts de conformité apparents;
  • De faire réparer les vices de conception ou de construction qui affectent les parties communes de l’immeuble;
  • D’être doté d’un certificat d’état d’immeuble et d’un carnet d'entretien;
  • De constituer un fonds de prévoyance suffisant pour financer le coût des travaux relatifs aux réparations majeures des parties communes et à leur remplacement.

En principe, le syndicat a la compétence exclusive de faire réaliser des travaux sur les parties communes. Aucun copropriétaire n’est en droit d’intervenir en cette matière, même pour les remettre en état.

Les coûts inhérents aux façades (parties communes) sont financés par les charges communes (frais de condo). Quant aux coûts d’entretien, de remplacement, d’amélioration ou de transformation, ils sont répartis entre les copropriétaires. Le calcul à savoir qui doit payer quoi est tributaire de la valeur relative de chaque partie privative.

Chapitre Bâtiment du Code de sécurité

Par ailleurs, depuis le 18 mars 2013, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) a adopté le Chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS). Celui-ci vise notamment les façades d’immeubles comptant cinq étages (hors sol) et plus. Toutes doivent désormais faire l’objet d’une vérification, tous les cinq ans, ainsi que d’un entretien périodique. Le CBCS impose en outre la tenue d’un registre, au sein duquel certaines informations capitales doivent apparaître, notamment une description des réparations faites sur les façades (le cas échéant), les modifications ou les entretiens effectués, ainsi que les rapports de vérification qui s’y rattachent.

Lorsqu’un architecte ou un ingénieur (selon la situation) détecte la présence de conditions dangereuses sur une façade, c’est-à-dire qu’un de ses éléments menace de s’en détacher, ou s’il y a un risque imminent d’effondrement, il doit immédiatement en informer la RBQ et le syndicat de copropriétaires concerné. Ce professionnel en bâtiment indiquera, en outre, les mesures d’urgence mises en place ou à adopter sans délai, afin d’éliminer ces conditions dangereuses.

En plus des mesures d’urgence précitées, le propriétaire d’une façade est également tenu de remplir un formulaire intitulé Déclarer une condition dangereuse : façade ou parc de stationnement dans les 30 jours suivant sa découverte. Il doit aussi fournir par écrit, à la RBQ, une description produite par un ingénieur ou un architecte des travaux correctifs à réaliser, ainsi qu’un échéancier de ces travaux pour fins d’approbation.

Ce que doit contenir le registre de copropriété

Le syndicat d’un immeuble assujetti au CBCS doit, obligatoirement, tenir un registre pendant toute la durée de vie du bâtiment, qui sera conservé sur les lieux. Ce registre comprend :

  • Les coordonnées du propriétaire;
  • S’ils sont disponibles, la copie des plans relatifs aux travaux de construction des façades tels qu’exécutés, toutes photographies et tous documents ou renseignements relatifs aux modifications apportées;
  • La description des travaux de réparation, de modification ou d’entretien effectués sur les façades, ainsi que la description des réparations répétées pour régler un même problème;
  • Les rapports de vérification des façades.

Chacune des façades doit être examinée, au plus tôt, dans les 6 mois précédant la date de production du rapport de vérification. L’objectif : que les occupants de l’immeuble, ou ceux qui y circulent à proximité, soient protégés contre d’éventuels défauts qui pourraient compromettre leur sécurité ou prêter flanc à une condition dangereuse.

Garantie de sécurité

Par l’entremise de leur syndicat de copropriétaires, les copropriétaires doivent, sans exception, garantir que leur bâtiment ne présente aucune condition dangereuse. Pour ce faire, le syndicat doit obtenir (d’un architecte ou d’un ingénieur) un rapport de vérification qui le certifie. Celui-ci doit contenir :

  • Le nom, la signature et les coordonnées du professionnel qui a réalisé l’inspection;
  • Une description du mandat, des méthodes d’observation utilisées et de l’étendue de la vérification;
  • L’adresse du bâtiment;
  • Les dates d’inspection;
  • La localisation et la description des défauts, ainsi que les causes pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses (ex. : infiltrations, rouille, efflorescence, écaillage et fissures), de même que les problèmes d’attaches relevés sur des éléments fixés à l’une ou l’autre des façades;
  • La description des travaux correctifs et l’échéancier recommandé pour leur réalisation, s’il y a lieu;
  • Un sommaire du rapport confirmant que les façades du bâtiment ne présentent aucune condition dangereuse, et s’il y a lieu, la rédaction de recommandations adressées au propriétaire pour corriger les défauts constatés;
  • Des annexes contenant des photos, des dessins et tout autre renseignement pertinent qui serviront à achever le rapport.

 

 BON À SAVOIR! Les éléments compris sur les façades d’un immeuble sont les murs comme tels, mais également les fenêtres et leurs allèges, les portes, ainsi que les balcons et leurs garde-corps, pour ne citer que ces exemples.

À RETENIR : Certains signes de détérioration d’une façade devraient mettre la puce à l’oreille d’un syndicat de copropriétaires. Ils lui indiqueront qu’une inspection plus approfondie s’avère nécessaire. Les fissures, les taches de rouille, une détérioration visible sur les balcons, des blocs de briques, en pierre et en béton déplacés, ainsi que des joints détériorés sur le revêtement extérieur de l’édifice figurent parmi les indices les plus courants.

 ATTENTION! Un syndicat de copropriétaire ou un professionnel qui contrevient à une disposition du Code de sécurité s’expose à une amende. Le montant réclamé peut être élevé.