Olivier Brane

Me Olivier Brane est avocat honoraire au Barreau de Paris et grand spécialiste en droit immobilier et de la copropriété. Auteur d'ouvrages sur le Droit de la copropriété en France et en Droit comparé du Québec, il est expert à l'Institut Français des Experts Juridiques I.F.E.J.I, section droit immobilier. Fondateur du site d'informations sur les économies d'energie dans les immeubles "www.ecocopro.com", il siège comme administrateur de l'association PLANETE COPROPRIETE. Me Brane est également membre fondateur et administrateur de l'association PLANETE SURELEVATION et du CONSEIL EUROPEEN DE LA SURELEVATION. Cet expert a été co fondateur de CHALLENGE EXPERTS FORMATION COPROPRIETE IMMO et de l'Observatoire des Copropriétés Exemplaires Francophones (OBCEF) MONTREAL, BRUXELLES, PARIS. Il est co-auteur avec Me Yves Joli-Coeur et Jean-Pierre Lannoy, Expert judiciaire en copropriété et syndic (gestionnaire de copropriété) provisoire et judiciaire à Bruxelles de l’ouvrage Copropriétés en difficulté Constats et Solutions France/Québec/Belgique. Il agit comme formateur du GROUPE MONITEUR, FNAIM/ESI, SUPTERTIAIRE, AFAC, FONCIA, CBRE, ESPI, BUSINESS IMMO.

L’obsolescence des bâtiments en copropriété, vue de France

Marseille (Région Provence Côte d’Azur), le 5 novembre 2018 à 9h du matin : L’immeuble en copropriété 65 rue d’Aubagne s’effondre entrainant avec lui la chute de l’immeuble voisin appartement à la Ville. 8 morts sont à déplorer. L’information judiciaire pour « homicides involontaires aggravés et violation d’une obligation de prudence ou de sécurité » a permis de comprendre que l’effondrement a été provoqué par la rupture d’un poteau supportant le plancher du rez-de-chaussée de la copropriété qui n’était pas entretenue correctement.

Lille (Région Nord pas de Calais), le 12 novembre 2022 : 1 mort dans l’effondrement de deux immeubles anciens. La nuit précédant le drame, un locataire de l'un des immeubles avait donné l'alerte, permettant l'évacuation des habitants. Un médecin de Calais, qui s'était fait prêter l'appartment dans un bâtiment adjacent, a été retrouvé mort dans les décombres. Ouverture d’une enquête judiciaire sur les causes et les responsabilités des copropriétaires et de la Mairie qui n’aurait pas pris assez à temps un Arrêté de péril et d’interdiction d’habiter, vu l’instabilité du bâtiment.

LES RESPONSABILITÉS ENCOURUES

À Marseille, les mises en examen par les 3 Juges d’Instruction désignés par la Justice concernent la filiale de la ville propriétaire d’un des immeubles effondrés, l’adjoint au Maire (chargé du service de gestion et prévention des risques), et le syndic de copropriété.

Les experts expliquent :

« L’effondrement des immeubles a été l’aboutissement d’une longue histoire partagée entre les immeubles, dont la vétusté qui les avait  affectés s’était révélée évidente et sans pour autant que cette situation n’ait été prise alors, ni ensuite en considération au plan technique, comme cela s’imposait. »

Il appartient maintenant au Tribunal correctionnel (mais la date d’audience n’est pas encore fixée), de statuer sur les culpabilités et les peines pénales encourues, précision donnée que les assurances ont des provisions sur préjudice aux victimes en attendant la Décision de Justice.

Elles se concerteront après procès pour se répartir les indemnités une fois les culpabilités établies.

Rappelons qu’en France, depuis la Loi « HOGUET » du 2/01/1970, les syndics de copropriété doivent obligatoirement disposer d’une assurance de responsabilité professionnelle. À défaut ils ne peuvent exercer leur métier et risquent des poursuites pénales.

COMMENT CES DRAMES AURAIENT-ILS PU ÊTRE ÉVITÉS ?

Nul doute que les Juges piocheront dans l’arsenal technique et législatif qui est à leur disposition pour condamner les auteurs des négligences dans l’entretien de l’immeuble.

Il est intéressant de constater que les législations françaises et québécoises disposent d’outils assez identiques qui peuvent permettre aux propriétaires et gestionnaires de vérifier l’état des bâtiments pour éviter leur dépérissement et le drame d’un effondrement total ou partiel.

Encore faut-il les mettre en œuvre que ce soit en France par les assemblées générales de copropriété conseillées par les gestionnaires, car ce sont elles qui décident (sauf urgence) ou au Québec par les conseils d’administration également conseillés par les gestionnaires et au besoin leurs avocats !

DES OUTILS PRÉVENTIFS, VUS DE FRANCE :

  • LE FONDS TRAVAUX

La législation française sur la copropriété oblige, comme au Québec, à provisionner au moins 5% du budget à titre de prévoyance des travaux futurs.

Si le syndic de la copropriété marseillaise avait fait réaliser préventivement une étude pour adapter le fonds travaux aux travaux à réaliser dans l’avenir, on aurait pu connaitre le degré d’urgence de ceux-ci.

Nul doute que le Tribunal correctionnel se penchera sur la question et fustigera les responsables de l’imprévoyance.

Certes l’un des immeubles qui est propriétaire de la Ville n’est pas soumis aux règles de la copropriété sur le fonds travaux, mais par similitude le Tribunal pourra reprocher au fonctionnaire de la Ville en charge de la sécurité de ne pas avoir fait le cas échéant procéder à un audit du bâtiment et provisionner les travaux !

À Lille l’enquête judiciaire déterminera les négligences faute d’avoir fait réaliser un audit architectural alors que des parties d’immeubles commençaient de se dégrader dangereusement.

  • LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG)

Cet outil légal français n’est pas obligatoire, mais les syndics de copropriété doivent le mettre à l’ordre du jour des assemblées générales qui sont libres de le décider ou non.

Naturellement il appartient au syndic d’expliquer aux copropriétaires son utilité qui est encouragée par les techniciens des audits d’immeubles et les syndicats professionnels des gestionnaires de copropriété.

Il s’agit pour l’architecte ou le bureau d’études qui le fera de détailler « les forces et faiblesse » de l’immeuble dans sa structure, son entretien dans le temps, l’énergie qu’il dépense et qui pourrait être économisée si par exemple le bâtiment était plus isolé, etc…

C’est donc une « photographie de l’immeuble » dans sa totalité, une véritable étude de l’état actuel du bâtiment et de l’obsolescence de celui-ci, couplés à une étude patrimoniale pour l’améliorer, en tous cas pour qu’il ne se dégrade pas et continue d’avoir une valeur vénale qui peut même s’améliorer si les études de vétusté sont bien établies ainsi que les plans de retour sur investissement et les subventions possibles précisées.

Il est à parier que dans les affaires marseillaises et lilloises, le Tribunal examinera si cet outil a été ou non présenté par le gestionnaire de la copropriété effondrée et s’il a été expliqué ou non aux copropriétaires au titre de l’obligation de conseil qui pèse sur ses épaules dans les termes de la Jurisprudence française.

En théorie, si le syndic de copropriété peut se disculper à cet égard, car il aurait mis cet outil à l’ordre du jour des assemblées générales, il n’est pas impossible que les juges d’instruction décident alors de poursuites contre les copropriétaires eux-mêmes qui peuvent être rendus responsables du défaut d’exécution de travaux minimums de conformation s’ils ne l’avaient pas voté malgré les conseils du gestionnaire.

Et le syndic pourrait plaider que la faute est donc exclusivement celle des copropriétaires qui auraient refusé de réaliser les travaux sans qu’ils puissent s’abriter derrière le fait qu’ils n’ont pas d’argent pour les payer !

Au Québec, ce serait au Conseil d’administration de répondre des fautes dans l’absence d’entretien et éventuellement au gestionnaire pour défaut de conseil avisé…

À Marseille, il appartenait alors à la Ville d’interdire l’occupation ce qu’elle n’a pas fait et à Lille l’enquête révélera ce que les services municipaux savaient de l’état de cet immeuble et ce qu’il aurait éventuellement fallu faire pour conforter le bâtiment er faire évacuer les occupants.

On voit ici la difficulté pour les Juges de trancher sur les responsabilités qui peuvent être cumulées entre les uns et les autres : La Ville propriétaire d’un des deux immeubles fragiles marseillais, les fonctionnaires de la Mairie négligent ou non tant à Lille qu’à Marseille et le syndic qui aurait mal conseillé les copropriétaires…

Huit morts dans l’effondrement de Marseille et un mort dans celui de Lille doit-on rappeler…

  • LE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPAT)

Encore un bel outil de prévoyance pour éviter les drames.

En France dès après l’établissement du Diagnostic technique global (DTG), le syndic de copropriété doit mettre à l’ordre du jour l’établissement ou non d’un PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (PPAT) (sauf diverses exceptions trop complexes à relater dans cet article…)

Il s’agit pour le technicien qui l’établira de suggérer un phasage de travaux, une programmation sur 5,10 ou 15 ans en étudiant l’obsolescence du bâtiment qui aura été dégagée par le DTG.

Les spécialistes connaissent élément par élément les durées de vie et c’est à partir de ces connaissances techniques que s’établira le plan.

Cet outil a-il été présenté aux copropriétaires marseillais de la rue d’Aubagne et dans quelles conditions ? La Ville pour l’immeuble dont elle est propriétaire a–t-elle fait réaliser ce genre d’audit qui existe pour les immeubles qui ne sont pas en copropriété ?

Qu’a -t-on fait préventivement à Lille pour éviter le drame ?

Au Tribunal de reconnaitre les degrés de négligence de ne pas avoir fait étudier la probabilité d’un effondrement en fonction des données techniques et des rôles de chacun…

À noter qu’en France, sans doute traumatisés par le drame des immeubles marseillais effondrés, les pouvoirs publics ont rendu obligatoires ces Plans pluriannuels de travaux de copropriété à partir de 2024 avec obligation de constituer les fonds travaux à 2,5% de ceux-ci…

Nul doute que le drame récent de Lille va sans doute conduire les pouvoirs publics français à rendre obligatoire le Diagnostic technique global des immeubles anciens…

  • LA PROCÉDURE ADMINISTRATIVE DE PÉRIL

En France, le Maire peut prendre à tout moment arrêté de péril et de mise en sécurité à la fin d'une procédure contradictoire avec le propriétaire ou le syndic de copropriété si cela concerne les parties communes.

Cette procédure consiste pour le propriétaire ou le syndic à s'expliquer sur la situation de péril et à connaître la procédure de péril à venir.

Le syndic doit informer immédiatement les copropriétaires par tout moyen de l'existence de cette procédure et faire pratiquer un audit architectural qui peut être voté en assemblée générale extraordinaire.

Si le péril est imminent, le syndic peut prendre toute mesure en consultant le conseil syndical de l’immeuble (qui n’a pas de pouvoir de décision contrairement au conseil d’administration québécois…)

En cas de danger imminent manifeste ou constaté par le rapport des services municipaux, le Maire peut ordonner par un Arrêté (pris même sans procédure contradictoire préalable) les mesures indispensables pour faire cesser ce danger.

Encore faut-il que les Maires aient suffisamment de personnels pour expertiser les immeubles vétustes de la Ville !

CONCLUSION : FRANCE ET QUÉBEC, MÊME COMBAT !

Les cas d'immeubles québecois fragilisés par leur défaut d'entretien et le rapprochement de nos Lois étudiées démontrent que de part et d’autre de l’Atlantique les solutions peuvent être identiques sur les études de vétusté et l’obsolescence des bâtiments.

Encore faut-il de l’énergie aux professionnels pour les faire connaitre aux propriétaires et les appliquer !

Nous n’en manquons pas, ni en France ni au Québec !