Définition : Travaux - Travaux modifiant la destination de l’immeuble

Travaux dont la réalisation ne cadre pas dans la destination de l’immeuble telle qu’elle existe à ce moment (p. ex., des travaux visant le remblaiement d'une piscine extérieure pour construire un stationnement, l'aménagement d'un espace commercial dans une copropriété dont la destination est exclusivement résidentielle). Ces travaux :

 ATTENTION! Une déclaration de copropriété antérieure au 1er janvier 1994 peut valablement imposer l’unanimité, autrement dit requérir l’accord de tous les copropriétaires, pour les décisions visant à changer la destination de l'immeuble (article 53 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil).

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La Régie du bâtiment du Québec a fait l'objet d'un rapport accablant, au début du moins de juin, par le Vérificateur général du Québec. Un des problèmes soulevés touche les licences, que cet organisme délivre à tous les travailleurs de la construction.
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Les travaux à faire dans une copropriété peuvent être décidé par le conseil d'administration, alors que d'autres nécessitent un vote par l'assemblée des copropriétaires.
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À l’instar des parties communes, les parties communes à usage restreint peuvent faire l’objet de travaux. Il pourrait notamment être question d’aménager une terrasse dont un copropriétaire aurait l’usage exclusif, ou de transformer un balcon pour en faire une pièce additionnelle rattachée à un appartement. Si tel est le cas, tout copropriétaire doit se rappeler que l’article 1063 du Code civil du Québec encadre l’usage qu’il peut faire des parties communes à usage restreint. Cet article stipule que : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
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Les travaux à faire dans les parties communes sont soumis à des règles dont il est utile de connaître tous les tenants et les aboutissants. Le syndicat des copropriétaires agit en cette matière par l’intermédiaire de ses deux organes que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. C’est au conseil d’administration d’analyser l’ampleur et le budget des travaux, et d’organiser, lorsque requis par la loi, une assemblée de copropriétaires (assemblée annuelle ou assemblée extraordinaire) qui aura pour but de voter à la majorité la décision finale. Les majorités à obtenir lors d’un vote ne seront pas nécessairement les mêmes, en fonction des travaux qui sont en jeu.  
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Les règles de vote en assemblée de copropriétaires varient en fonction de l'importance de la décision à prendre. Elles requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de contestation d'une résolution adoptée. Cela dit, certaines décisions ont des conséquences extrêmement importantes pour l'ensemble des copropriétaires. Les exigences en termes de majorités sont donc plus élevées. Pour cette raison, la loi impose pour l'essentiel trois catégories de majorité, à savoir absolue, renforcée et double.
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