Définition : Valeur relative

La webradio du mercredi 29 mars 2023 a porté sur le mode de répartition des charges communes entre les copropriétaires. La copropriété donne lieu à des dépenses relatives à l’entretien des parties communes et l’administration courante du syndicat. Les coûts d'administration, d'entretien, de remplacement, d'amélioration ou de transformation des parties communes constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires d'un immeuble. Ce sujet semble simple, mais il peut devenir un casse-tête pour les petites copropriétés ou les grandes qui ont à gérer les clés de répartition de charges. Les administrateurs ne savent pas toujours bien comprendre le libellé de la déclaration en ce qui a trait aux parties communes à usage restreint, par exemple une terrasse, un stationnement ou un casier de rangement. Or, comment s’assurer que chacun paye sa juste part? Les invités étaient Me Charlotte Fortier, avocate en droit de la copropriété au sein du cabinet d'avocats Therrien Couture Joli-Coeur, monsieur Jasmin Patenaude, CPA, associé du cabinet Désormeaux Patenaude inc et monsieur Luc Poulin, administrateur. Cette webradio était animée par madame Valéry Couture, gestionnaire de copropriété de Condo stratégis. Pour visionner la webradio, cliquez sur le lien ci-dessous :

Tout copropriétaire peut faire réviser la valeur relative de sa fraction, ainsi que la répartition des charges communes, suivant certaines conditions et formalités. Pour ce faire, il faut procéder à un recours en révision de la valeur relative des fractions. Par ailleurs, il se pourrait qu’un copropriétaire souhaite modifier la valeur relative de sa fraction. Dès lors, il devra requérir le consentement préalable du conseil d’administration (CA) ou de l’assemblée des copropriétaires, en fonction de ce qui est demandé. Cette révision ou modification de la valeur relative a un impact sur la quote-part du droit de propriété (que les copropriétaires détiennent dans les parties communes), le nombre de voix qu’ils peuvent exprimer à l’assemblée des copropriétaires et la répartition des charges communes. Sur cette question, l’article 1064 du Code civil du Québec stipule que : « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. »

La copropriété divise est une formule d'habitation qui sur le plan juridique regroupe habituellement plus d'un propriétaire. Afin d'évaluer et de quantifier l'intérêt de chacun dans l’immeuble, le législateur a prévu que le droit de propriété de chaque propriétaire dans les parties communes est proportionnel à la valeur relative de sa fraction.  Pour déterminer la valeur relative d’une partie privative, celle-ci doit être comparée par rapport à la valeur de l’ensemble des autres parties privatives de la copropriété. La valeur relative est calculée et exprimée en général sous forme d’un pourcentage ou de millièmes.  Sa répartition est inscrite dans la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). 

La copropriété donne lieu à des dépenses relatives à l’entretien des parties communes et l’administration courante du syndicat. Les coûts d'administration, d'entretien, de remplacement, d'amélioration ou de transformation des parties communes constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires d'un immeuble. On distingue les charges communes générales des charges communes particulières, dont la répartition ne suit pas les mêmes règles. Dans le premier cas, c’est la valeur relative de chaque fraction qui sert à établir la contribution des copropriétaires. Quant aux charges communes particulières, issues des parties communes à usage restreint, les copropriétaires qui les utilisent sont tenus seuls aux charges qui en résultent.

L’article 1090 du Code civil du Québec stipule que « Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction ». Ce nombre de voix est lié à la part du droit de propriété qu'il détient dans l’immeuble. Ainsi, le copropriétaire d’une partie privative dont la valeur relative est plus élevée qu’une autre aura un droit de vote plus important. En contrepartie,  il devra contribuer à une plus grande portion des coûts associés à la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes compte tenu du fait que les charges communes sont aussi réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.