Définition : Tribunal administratif du logement

2 mars 2023 - Affligé par un problème de santé, vous souhaitez emménager dans un appartement situé à proximité de celui de votre fille. Ça tombe bien, car une unité située dans sa copropriété est à vendre. Mais l’unité en question est louée. Lors d’une visite des lieux, le locataire vous informe qu'il n'a pas l’intention de partir, affirmant bénéficier d’un droit d’y rester à vie. Du moins, tant qu'il le désire. Qu’à cela ne tienne, le vendeur vous déclare que ce locataire devra quitter l’appartement, après avoir reçu un avis de reprise de possession. Intrigué par les affirmations du locataire, vous prenez la peine d’interroger plusieurs intervenants, afin de vérifier s'il se pourrait qu'il détienne un « bail à vie ». La réponse fournie vous rassure : s’il est envoyé six mois avant la date prévue de reprise, l’avis de reprise de possession devrait permettre de récupérer l'appartement.

La conversion d’un immeuble en copropriété divise comporte certains avantages indéniables dont celui de pouvoir obtenir un crédit hypothécaire à l’institution financière de son choix tandis qu’en indivision, tous les propriétaires doivent se financer à la même institution. De plus, la mise de fonds minimale en copropriété indivise exigée est de 20% du prix d’acquisition de l’appartement, et non 5%, comme c’est le cas en copropriété divise, puisque les assureurs hypothécaires n'accordent pas d'assurance pour de tels prêts. C’est dans ce contexte précis que plusieurs propriétaires souhaitent convertir leur immeuble en copropriété divise.

  Je suis copropriétaire d'un appartement situé au rez de chaussé, dans un immeuble assez ancien. Le vide sanitaire de service en-dessous de mon appartement n'est pas chauffé. Cette partie commune de l’immeuble est actuellement à 9 degrés Celsius, au milieu de celui-ci, et notre plancher est gelé (10.6°C au sol dans la chambre de notre fille et dans la salle de bain). Nous sommes donc obligés de chauffer vraiment fort et en permanence car la température assurant une zone de confort n'est jamais atteinte. Questions : À quelle température un chauffage est-il considéré comme étant insuffisant? Quelle est la température minimale pour les parties communes comme le vide sanitaire et les passages? Quels sont mes recours en cas de chauffage insuffisant?

Une tendance à la location des unités détenues en copropriété divise s’est manifestée depuis quelques années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Bien que mettre en location un bien immobilier soit un droit reconnu pour un copropriétaire, celui-ci se doit de connaitre les règles applicables en cette matière. La loi et la déclaration de copropriété listent les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les copropriétaires-bailleurs lorsqu'ils signent un bail, comme le fait de respecter le règlement de l’immeuble. Certaines de ces obligations peuvent causer la résiliation du bail si elles ne sont pas respectées !

Lorsqu'un litige survient en copropriété, les copropriétaires doivent bien souvent s’adresser aux tribunaux pour faire valoir leurs droits. Mais une majorité d’entre eux s’abstiennent de le faire, en raison des coûts astronomiques qui y sont associés. La solution à ce problème serait la mise en place, au Québec, d’un tribunal administratif de la copropriété. Sa mission serait comparable à celle du Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement appelé Régie du logement.

La déclaration de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire observer le contenu. Or, il arrive que des personnes enfreignent les règles, notamment par le fait d’un usage non conforme d'une partie privative au regard de la destination de l'immeuble, d’une nuisance sonore et de travaux réalisés en violation du règlement de l’immeuble. D’autres exemples illustrent le désordre qui peut s’installer dans la copropriété, en raison d’un empiètement sur une partie commune ou de l’installation inadéquate d'un revêtement de sol. Quiconque ne respecte pas la déclaration de copropriété s’expose, entre autres, à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté par un copropriétaire ou le syndicat.

Lorsque vient le temps d’acquérir un logement, plusieurs acheteurs se tournent vers l’acquisition d’un immeuble à logements multiples (comme un duplex, un triplex, un quadruplex, etc.). La conversion directe des logements locatifs en copropriété divise est interdite dans certaines villes, à quelques exceptions près, et c’est pourquoi les propriétaires les transforment d’abord en copropriété indivise. Il faut savoir qu'un immeuble, dont les logements sont tous occupés par des propriétaires indivis, peut être converti en copropriété divise, moyennant certaines conditions. Mais réaliser cette conversion nécessite plusieurs étapes à franchir, qui impliqueront tous les copropriétaires concernés.

Parmi les employés d’un immeuble en copropriété, on retrouve le concierge. Ce dernier a pour principale mission d’exécuter divers travaux d’entretien ménager dans les parties communes de l’immeuble. Il s’occupe aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur, de l’entrée, du hall, des couloirs, des escaliers et parfois du jardin. Il assure également une surveillance générale de l’immeuble et doit signaler les désordres si besoin est. La relation entre le syndicat et le concierge, comme toute relation contractuelle, doit être bien définie dès le début, et ce afin d'éviter des conflits qui peuvent être coûteux pour la copropriété.  

Lorsque le bien loué est un appartement, tout locataire doit respecter le règlement de l’immeuble. Or, bien souvent, les touristes qui louent un condo temporairement n'en n’ont pas reçu copie. Par conséquent, sans même le savoir, ils peuvent enfreindre les dispositions incluses dans ce règlement. Ces touristes peuvent utiliser les espaces de stationnement réservés aux visiteurs, réduisant ainsi le nombre de cases disponibles. D’autres se stationnent carrément dans les places appartenant aux copropriétaires. Par ailleurs, ces occupants temporaires pourraient être moins sensibilisés aux considérations liées à la sécurité, ainsi qu’à la quiétude des copropriétaires. En somme, ils considèrent généralement l’unité qu’ils ont louée comme une chambre d’hôtel.

Acheter un appartement qui est déjà en location fait partie des nouvelles réalités du marché de la revente. Sauf convention contraire, rien n’empêche un copropriétaire bailleur de vendre et à un acquéreur d'acheter un appartement, même si son locataire décide d’y rester. Il faut comprendre que le bail est lié à l’immeuble, et non au copropriétaire bailleur en tant que tel. Il se poursuivra même si l’unité change de main. Et les conditions de location demeureront les mêmes. Attention toutefois, il existe certains pièges et si vous ne faites pas attention votre investissement pourrait vite se révéler infructueux. C'est la raison pour laquelle il faut suivre quelques étapes avant, surtout si vous êtes un propriétaire immobilier pour la première fois.  

Je suis copropriétaire-locateur et je loue mon unité de condo à un couple depuis 1 an. Ils ne m'ont pas payé les deux derniers loyers. Que dois-je faire : envoyer une mise en demeure, appeler un avocat? Quelle instance est compétente pour entendre les litiges entre copropriétaire et locataire?