Définition : Partie privative

Source de controverse permanente en copropriété, le tabagisme et la consommation de cannabis y soulèvent les passions. Or, il est reconnu qu’il n’existe pas de droit inaliénable pour un copropriétaire de fumer dans les parties communes ou dans une partie privative. Au contraire, le droit commun en matière de troubles anormaux de voisinage et les effets de la fumée secondaire sur la santé des personnes qui y sont exposées prônent vers l’interdit. À cet égard, le droit à la vie et à la sûreté et à l’intégrité de la personne que consacre la Charte des droits et libertés de la personne vont plutôt vers une obligation de s’abstenir de fumer dans les logements collectifs. Dans les circonstances, doit-on bannir cette habitude dont les répercussions pour la santé sont dramatiques? La question demeure entière. Plus facile à dire qu’à faire, diront certains. Et ils n’ont pas tort. Coup d’œil sur toute la question légale qui balise le tabagisme et la consommation du cannabis en copropriété.   

28 juin 2020 — Le droit sur les assurances en copropriété divise a fait l'objet d'importants changements, en juin 2018. L’article 1070 du Code civil du Québec comporte désormais un troisième paragraphe, lequel prévoit que le syndicat tient à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise, afin que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables, aux fins d’assurances. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. 

Les cases de stationnement qualifiées de parties privatives sont monnaie courante en copropriété divise. Ce statut juridique particulier leur est attribué par la déclaration de copropriété, qui les désigne comme des fractions  dans la section consacrée à l’État descriptif des fractions. À l’instar d’un appartement détenu en copropriété, toutes ces cases ont un numéro de lot unique, ainsi qu’une valeur relative et une quote-part qui leur sont propres. Ceux qui en sont les propriétaires peuvent, lors d’une assemblée de copropriétaires, faire valoir le nombre de voix qui y est associé. Ces voix viennent s’ajouter, le cas échéant, à celles dont ils disposent pour leur appartement.

En copropriété divise, le droit de propriété se répartit, entre les copropriétaires, par « fractions », comprenant chacune une partie privative matériellement divisée (p. ex. une unité d'habitation, une case de stationnement ou de rangement, et parfois même un terrain) et une quote-part des parties communes. À chaque fraction est rattaché un droit de propriété indivis dans les parties communes, et parfois un droit d’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint. La fraction de copropriété est donc la résultante de la division d’un immeuble en copropriété divise. En d’autres mots, l’ensemble de toutes les fractions constitue, par l’effet de la publication d’une déclaration de copropriété, l’immeuble en copropriété divise.

Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes et des copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives. 

L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur.  Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat. 

La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre, à priori, car le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.