Définition : Offre d'achat (promesse d'achat)

Avant-contrat par lequel un promettant-acheteur s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix, des conditions et dans un délai déterminé, et ce, sans avoir la garantie que le propriétaire de l'immeuble l'acceptera. L'offre d'achat (ou « promesse d'achat »), une fois acceptée par le propriétaire, constitue la première étape qui conduit à l’acte de vente (ou d’achat, selon le point de vue). Lorsque celle-ci est faite par l'entremise d'un courtier immobilier, elle doit être écrite et être consignée dans un formulaire obligatoire de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

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L’offre d’achat indique généralement un délai durant lequel le vendeur peut l’accepter ou la refuser. Il est essentiel d’assortir l’offre d’achat d’un délai d’acceptation et de notification. Ce délai équivaut à la période de temps pendant laquelle cette offre d’achat demeurera valide. Le vendeur pourra alors l’accepter ou la refuser. À défaut d’inscrire ce délai dans l’offre d’achat, le Code civil du Québec prévoit qu’elle deviendra caduque à l'expiration d'un délai raisonnable. Par ailleurs, l’offre d’achat peut comporter des conditions suspensives pour lesquelles il y aura lieu de déterminer un délai de réalisation. Ce type de condition permet de suspendre la validité de l’offre d’achat jusqu'à la réalisation d'un événement futur et incertain qu'elle prévoit, par exemple l’obtention d’un financement hypothécaire. Ces conditions suspensives doivent prévoir un délai suffisant, de sorte que le promettant acheteur dispose d’un temps de réaction adéquat avant qu’elles viennent à expiration.
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L'article 1068.1 du Code civil du Québec, issu du Projet de loi 16, obligera une plus grande transparence lors d'une transaction en copropriété. Le document d'attestation prévu dans cet article posera des questions pointues sur "l'état de la copropriété", afin que les acheteurs sortent du brouillard avant d'acquérir un appartement détenu en copropriété divise.
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27 mai 2021 — La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), Andrée Laforest, a récemment lancé une vaste consultation visant l’adoption de sept dispositions prévues dans le projet de loi 16. Celui-ci a été sanctionné en janvier 2020.
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En copropriété indivise les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Il est important de savoir que dans ce type de copropriété, les autres copropriétaires peuvent avoir préséance sur un éventuel acquéreur.  Le titre de propriété de ce dernier pourrait être précaire pour un certain temps : un acheteur qui acquiert des droits dans une copropriété indivise sans avoir d'abord reçu l'approbation de tous les copropriétaires indivis s'expose donc à voir sa quote-part rachetée et à être ainsi écarté de l'indivision.  
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Après des mois de recherche, vous avez trouvé un appartement entièrement rénové et décoré avec beaucoup de goût. Enfin, vous allez acheter la propriété de vos rêves avec salle d’entraînement, terrasse sur le toit, piscine et stationnement intérieur. Vous savez certainement que faire le saut peut être une étape à la fois excitante et complexe. Seulement il s’agit d’un appartement en copropriété divise. C’est pourquoi, au moment de soumettre l’offre d’achat, un doute s’immisce dans votre for intérieur. Toutes sortes de questions s’entremêlent dans votre esprit :  
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En achetant un appartement en copropriété, vous investirez fort probablement le plus gros montant d’argent de votre vie. Afin d’éviter d’être pris au dépourvu pendant les démarches préalables à cette acquisition, il vous faudra être bien accompagné. Après avoir trouvé l’appartement, la première chose à faire consiste à en apprécier l’état, ainsi que celui du bâtiment qui l’abrite. Pour faire les choses correctement, vous devez requérir les services d’un inspecteur en bâtiment. Ce dernier examinera l’unité et l’immeuble qui suscitent votre intérêt. Toutefois, certains acheteurs croient à tort, lorsqu’il s’agit d’un achat dans une tour, que cela n’est pas utile. Or, acheter sans faire une inspection peut engendrer des coûts importants et imprévisibles. L’acquéreur pourra de plus difficilement démontrer qu’il a agi en acheteur prudent lors d’un éventuel recours pour un vice caché.
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L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur.  Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat. 
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Recourir aux services d'un courtier immobilier n’est pas obligatoire. Cela dit, à moins d’être en mesure d’assumer vous-même l’achat et/ou la vente d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise, vous devriez faire appel à ce professionnel pendant vos démarches. Il faut savoir que le faire vous-même nécessitera un investissement colossal, en temps, ainsi que des connaissances pointues dans divers domaines. De plus, lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier pour l’achat, la vente ou la location d’une propriété, vous êtes protégé par la Loi sur le courtage immobilier.
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Le  notaire est un juriste investi d’une mission d’officier public, qui constate le consentement libre et éclairé des parties. Le notaire a, en effet, également un rôle de conseil juridique. Il protège ainsi le consentement éclairé des parties. L’intervention du notaire est très importante pendant l’achat d’un appartement en copropriété divise. Professionnel, il est membre de la Chambre des notaires du Québec. En cette qualité, le notaire a notamment pour mission de recevoir, pour le compte de ses clients, les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité (ex.: une déclaration de copropriété). Bien qu’il soit préférable qu'il agisse en amont d’une transaction, ce juriste entre généralement en scène après la signature de l'offre d'achat ou du contrat préliminaire.
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Une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et en avez évalué son prix, vous pouvez dès lors envisager de faire une offre d’achat, que ce soit verbalement ou par écrit. Bien que l’option verbale soit valide sur le plan légal, mieux vaut l’officialiser par écrit. Sur cette question, la Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur les contrats et formulaires imposent une obligation, à savoir que tout courtier immobilier doit consigner, par écrit, la volonté de transaction immobilière qu’il orchestre entre deux parties.  
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Au moment de conclure l’offre d’achat, il est d’usage que soit versé par le promettant acheteur un acompte ou dépôt de garantie d’un montant variable. La somme ainsi versée viendra en déduction du montant à payer si la vente est conclue et sera remise au vendeur. Bien que sur le plan légal, un acheteur ne soit pas tenu de verser un acompte, cette pratique offre au vendeur une garantie supplémentaire quant à son intention véritable d'acheter et son apparente solvabilité. Somme toute, cet effort financier fourni par l’acheteur est destiné à le dissuader de renoncer à son projet de manière irrégulière.    
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