Définition : Locateur

Une tendance à la location des unités détenues en copropriété divise s’est manifestée depuis quelques années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Bien que mettre en location un bien immobilier soit un droit reconnu pour un copropriétaire, celui-ci se doit de connaitre les règles applicables en cette matière. La loi et la déclaration de copropriété listent les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les copropriétaires-bailleurs lorsqu'ils signent un bail, comme le fait de respecter le règlement de l’immeuble. Certaines de ces obligations peuvent causer la résiliation du bail si elles ne sont pas respectées !

Contrairement à d’autres pays, la Loi québécoise n’oblige pas un locataire à souscrire une assurance appelée « assurance habitation » qui, en cas de sinistre, couvrirait ses biens et sa responsabilité civile. Cette non-obligation peut devenir problématique si votre locataire cause des dommages à un tiers, et qu’il n’est pas assuré. Dans une situation de ce genre, la déclaration de copropriété peut vous rendre solidairement responsable des dommages qu’il aurait générés.   Responsabilité civile Votre locataire est responsable des dommages causés pendant toute la durée de la location. L’assurance responsabilité civile du locataire le protègera contre les dommages corporels ou matériels qu’il pourrait infliger (sans le vouloir) à autrui, ainsi que des fautes que pourraient commettre les personnes qu’il reçoit ou héberge chez lui. 

La déclaration de copropriété s'impose aux copropriétaires et, en principe, aux occupants et aux locataires de l'immeuble. Il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire respecter le contenu. À défaut de le faire, les membres du CA pourraient, dans certaines circonstances, engager leur responsabilité à l'égard des copropriétaires. Quiconque ne la respecte pas s’expose à un recours judiciaire fondé notamment sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté tant par un copropriétaire que par le syndicat.

Un copropriétaire a beau être chez lui dans son appartement, l’usage qu’il en fait doit être conforme à ce que prescrit la déclaration de copropriété. Or, les locations de courte durée de type Airbnb sont parfois interdites si déclaration de copropriété l’indique expressément ou que la destination d'immeuble est exclusivement résidentielle. Ce document peut ainsi contenir des dispositions qui interdisent les activités autres que résidentielles dans l’immeuble. Afin d’assurer le bien-être des personnes qui y vivent, il peut être nécessaire que le syndicat impose des sanctions aux copropriétaires ou aux locataires qui enfreignent le règlement de l’immeuble. Il peut même avoir, en certaines occasions, à recourir au tribunal pour faire valoir les droits de l’ensemble des copropriétaires.