Définition : Gestionnaire de copropriété

Personne physique ou morale qui assure la gestion et l'administration des affaires du syndicat de copropriétaires, mais qui ne participe pas, en principe, à la prise de décision. Le gestionnaire exécute, moyennant une rémunération, les décisions du conseil d’administration.  Le contrat de gestion détermine le mode de rémunération et la portée des obligations du gestionnaire. Il s’agit habituellement d’un contrat de service. Il pourrait aussi s’agir d’un contrat de travail.

  BON À SAVOIR!  Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a mis en place un modèle de contrat de service. Les administrateurs  ont intérêt à l'exiger auprès du gestionnaire avec qui ils font affaire, car ce document définit avec précision les prestations de ce dernier.

ATTENTION! Le gestionnaire de copropriété se distingue du gérant de copropriété, notamment par le fait que la Loi ne lui reconnait aucun statut juridique, aucun pouvoir et devoir explicite et aucune obligation formelle de rendre compte de sa gestion lorsque ses fonctions prennent fin.

Articles liés


  Voilà bientôt 30 années que le métier de syndic de copropriété ( dénommé chez vous  : gestionnaire de copropriétés) dispose en Belgique d’une reconnaissance légale. Intégré dans les activités d’un agent immobilier, le syndic doit être inscrit auprès de l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (I.P.I), organisme public et véritable « gendarme de la profession ». Les chroniques, présentées sous forme de questions-réponses, aborderont cette particularité belge, très peu présente en Europe et de par le monde.  
Lire la suite
La recherche d’un bon gestionnaire de copropriétés ressemble à la quête d’un bon vin : faut-il en essayer plusieurs avant de trouver le bon ? Au risque d’avoir des troubles de l’estomac ? Ou plutôt faut-il connaitre préalablement à la recherche du bon nectar les critères de qualité que sont la souplesse, l’intensité, la limpidité. Et bien allons-y ! : Faisons comme les gouteurs et cherchons les meilleures qualités chez les syndics de copropriété français, les gestionnaires de condos québécois et pourquoi pas ailleurs ?  Même jusqu’en Chine car il existe aussi des copropriétés chinoises confrontées au même problème de recherche de qualité du gestionnaire !
Lire la suite
Lorsqu’un dégât d’eau provient des parties communes ou privatives, tout syndicat de copropriétaires doit prendre les mesures urgentes appropriées. Il faudra tarir la source des dommages, autant que possible, et passer ensuite aux autres étapes les plus pressantes. Il faut déclarer immédiatement le sinistre aux compagnies d'assurances, à savoir celles du syndicat et des copropriétaires concernés. Et une fois que les experts en sinistre ont terminé leur travail, il importe de retenir les services d’un entrepreneur pour faire les réparations qui s’imposent.
Lire la suite
Notre conseil d'administration considère confier une partie de la gestion administrative du syndicat à un gestionnaire externe. Afin de réduire les risques de fraude, une attestation des antécédents criminels est incluse dans nos critères de sélection. Aussi, une preuve d'assurance de responsabilité civile du gestionnaire est vérifiée afin qu'elle soit suffisante en cas d'erreurs ou d'omissions de sa part. Un gestionnaire étant membre de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (ADMA) est un autre critère de sélection. Question:  Est-ce que les administrateurs devraient seulement nommer un gestionnaire de copropriété n'ayant pas de casier judiciaire et étant membre de l'ADMA?
Vous devez vous identifier/inscrire pour lire cet article
Le choix d'un gestionnaire de copropriété doit être judicieux, car sa relation d'affaires avec un syndicat doit être harmonieuse. Mais comment atteindre cet objectif? Cette webradio offre des pistes de solution, afin d'atteindre l'équilibre qui permet une relation durable entre les deux parties.
Lire la suite
 Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses. Ce dernier peut être mandaté pour gérer l’immeuble, et ainsi veiller à sa conservation et son entretien; mettre à exécution les décisions du conseil d’administration; régler les sinistres majeurs; souscrire les assurances requises pour votre syndicat, mais aussi, faire respecter le règlement de l’immeuble. Par conséquent, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, il s’exposerait à des recours ou à des demandes d’indemnisation, que ce soit par le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes. Il est donc impératif qu’une assurance responsabilité civile soit souscrite pour la durée de son contrat de service ou de son contrat de travail.  
Lire la suite
23 août 2019 - L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui suit de très près les discussions concernant le projet de loi 16, réitère son désir que l’encadrement des gestionnaires de copropriété soit inclus dans la mouture finale d’une mesure législative attendue depuis fort longtemps. Or, la question des gestionnaires est revenue sur la table mardi, mercredi et jeudi derniers, alors que le débat sur le projet de loi 16 a repris de plus belle à l’Assemblée nationale, justifiant cette sortie publique de l’OACIQ.
Lire la suite
Responsable de la bonne gestion, le gestionnaire joue un rôle clé dans une copropriété. Sa fonction relève généralement de l’autorité du conseil d’administration. Tout comme les administrateurs, sa fonction s’inscrit dans la conservation de l’immeuble dont il a la charge. L’objectif est d’alléger la tâche des administrateurs, et non de s’y substituer, pour ainsi leur permettre d’exercer plus adéquatement leurs pouvoirs décisionnels. Véritable homme-orchestre d’une copropriété, le gestionnaire doit déployer son expérience et ses connaissances au profit du syndicat des copropriétaires pour qui il travaille. Regard sur les différents aspects de la charge.
Lire la suite
Faire la distinction entre la charge du gérant de celle du gestionnaire n’est pas une mince affaire. La plupart des acteurs qui travaillent dans le domaine de la copropriété peinent à s’y retrouver en cette matière. À vrai dire, la perception générale quant à la similarité des tâches qui leur incombent est erronée, car ces deux fonctions présentent plusieurs différences. Le gérant dispose de pouvoirs décisionnels au regard de la gestion de la copropriété. Quant au gestionnaire, il agit comme un conseiller et comme celui qui met en œuvre les décisions prises par le conseil d’administration. Il pourrait avoir suggéré des recommandations préalables avant que ces décisions soient mises en application. Regard sur deux fonctions dont les attributs, les pouvoirs et les devoirs se distinguent à plus d’un titre.
Lire la suite
Requérir les services d’un gestionnaire de copropriété ne devrait pas se faire à l’aveugle. Malheureusement, lorsqu’un conseil d’administration souhaite mandater la perle rare, il doit bien souvent s’en remettre au pifomètre et à l’intuition, car l’information utile qui permettrait de retenir le bon candidat est bien souvent inaccessible. Certes, la taille du cabinet où œuvre le gestionnaire doit être prise en compte. Il revient aux administrateurs de décider s’ils préfèrent une petite ou une grande société de gestion de copropriété, chaque formule ayant son lot d’avantages et d’inconvénients. Au titre des avantages, la grande société dispose de moyens technologiques et matériels, ainsi que d’un personnel plus nombreux, du moins en principe. Dans une petite société, le gestionnaire de copropriété peut avoir à cœur de satisfaire les clients qui le font vivre, mais il peut aussi avoir un personnel insuffisant. Au-delà ce critère, d’autres éléments doivent être pris en compte dans le choix de ce personnage-clef de la copropriété !
Lire la suite
Votre copropriété n’est pas à l’abri d’une fraude. Parmi ceux qui pourraient la commettre figurent les administrateurs, les copropriétaires, le gestionnaire de la copropriété, les fournisseurs de services et les tiers. Par conséquent, il serait sage d’observer les comportements d’éventuels suspects, afin d’y déceler des actes potentiellement frauduleux. Il ne saurait être question de mener une chasse aux sorcières dans un immeuble, néanmoins, certains signes avant-coureurs devraient susciter la méfiance et commander la vigilance.  
Lire la suite
Les déménagements et emménagements impliquent le fait de passer généralement par les parties communes de l’immeuble pour transporter meubles, cartons et autres effets personnels. Ces opérations peuvent se transformer en véritables fouillis ou cauchemars si, dans une copropriété, l'encadrement pour les gérer n'a pas été clairement établi. Si certaines dispositions de la déclaration de copropriété sont universelles sur cette question, rien n'empêche un syndicat de copropriétaires d'en bonifier le contenu, afin de les adapter à sa propre réalité.  
Lire la suite
Parmi les employés d’un immeuble en copropriété, on retrouve le concierge. Ce dernier a pour principale mission d’exécuter divers travaux d’entretien ménager dans les parties communes de l’immeuble. Il s’occupe aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur, de l’entrée, du hall, des couloirs, des escaliers et parfois du jardin. Il assure également une surveillance générale de l’immeuble et doit signaler les désordres si besoin est. La relation entre le syndicat et le concierge, comme toute relation contractuelle, doit être bien définie dès le début, et ce afin d'éviter des conflits qui peuvent être coûteux pour la copropriété.  
Lire la suite
Le gestionnaire de copropriété est un homme ou une femme-orchestre, mais aussi l’allié indéfectible des syndicats de copropriétaires. Les administrateurs qui n’ont pas l’expertise pour gérer adéquatement leur immeuble devraient, peut-être, songer à recourir à ses services. Ils éviteront ainsi les risques d’erreurs qui pourraient être coûteuses. La saine gestion d’un immeuble est primordiale, afin d’éviter les dérapages qui causent un tort parfois considérable à une collectivité de copropriétaires.
Lire la suite
Le gestionnaire qui est lié au syndicat par un contrat de contrat de service n'aura pas la même relation avec son client que celui qui a un statut d’employé salarié avec ce même syndicat. Cela dit, peu importe la nature du lien entre les deux parties, mieux vaut préciser les termes du contrat, son renouvellement possible et les obligations qu’il comporte. On évitera ainsi les malentendus et de possibles litiges devant les tribunaux. Mettre fin à la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat de copropriétaires requiert, en tout temps, d’évaluer les paramètres établis par la loi et ceux qui figurent au contrat. Pleins feux sur les différents cas de figure qui illustrent la cessation ou la résiliation d’un contrat de service.
Lire la suite
Le gestionnaire peut être un acteur de premier plan au sein d’une copropriété. À l’instar du conseil d’administration, son rôle vise la conservation de l'immeuble dont il a la charge. Il allège ainsi la tâche des administrateurs, sans pour autant se substituer à eux. Ces derniers pourront ainsi mieux exercer leurs pouvoirs décisionnels. Cela dit, la gestion d’une copropriété n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Tout administrateur a donc intérêt à s'assurer que le gestionnaire assume sa mission avec dignité, loyauté, diligence et probité. Pour ce faire, le conseil d'administration a tout intérêt à mettre en place un code de déontologie dans lequel est abordée l'éthique professionnelle, à savoir, notamment, le respect des lois et règlements, la transparence, la confidentialité, les conflits d'intérêts et, bien entendu, la discipline.
Lire la suite
25 juillet - L'Affaire Jacques Paquet se poursuit. Une décision sur la sanction à imposer à l'égard de ses agissements a finalement été rendue cette semaine. Le Conseil de discipline de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (OAAQ) a rendu sa décision ce 23 juillet 2012. Tristement célèbre pour avoir dérobé des milliers de dollars à au moins cinq syndicats de copropriété dont il avait la gestion, Jacques Paquet avait d'ailleurs fait l'objet d'une émission La Facture de Radio-Canada.
Lire la suite
Un contrat est généralement assorti d’une échéance. Il en va ainsi au regard de la relation contractuelle entre le syndicat et son gestionnaire. Elle peut durer des années ou prendre fin rapidement. Certaines copropriétés sont fidèles à leur gestionnaire, tandis que d’autres changent d’allégeance ou ne veulent plus requérir ses services. Cela dit, plusieurs raisons peuvent expliquer la fin de la relation contractuelle avec lui, en vertu des motifs suivants:
Lire la suite
Le gestionnaire doit prévoir dans le contrat de service l’étendue et le coût des prestations offertes au regard de la gestion courante d’une copropriété. Cette gestion comprend les actes habituels qui sont généralement inclus dans le forfait de base. Le gestionnaire peut également réclamer des rémunérations additionnelles liées à des prestations dites « supplémentaires ». Dès lors, il faudra spécifier quelles sont celles qui font partie de la gestion courante, afin d’éviter toute discussion ou d’avoir à payer des frais additionnels qui n’étaient pas prévus d’emblée.  
Lire la suite
Tout syndicat de copropriétaires devrait requérir les services d’un gestionnaire de copropriété, afin qu’il puisse assister le conseil d’administration dans ses tâches. Véritable chef d'orchestre au sein de l’immeuble, il a d’énormes responsabilités à assumer, car les besoins d’une copropriété sont à la fois multiples et complexes. Cela dit, il existe trois modes de gestion associés à cette charge, à savoir le gestionnaire-résident dans l’immeuble (gestion autonome), l’employé (autogestion) et le contractuel (gestionnaire externe). Regard sur les diverses missions qui pourraient leur être confiées au gestionnaire.  
Lire la suite
Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses. Par conséquent, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En tant que mandataire du Syndicat des copropriétaires, le gestionnaire est tenu d’accomplir les termes de son mandat. Il répond ainsi des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de son mandat. Cela signifie qu’il engage sa responsabilité de deux façons, en responsabilité civile contractuelle à l’égard de celui qui l’a mandaté, à savoir le Syndicat des copropriétaires et en responsabilité civile extracontractuelle à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait d’une faute. Il est donc impératif qu’il souscrive une assurance responsabilité civile pour la durée de son contrat de service.
Lire la suite
En tant que personne responsable de la gestion du patrimoine bâti d’un syndicat de copropriétaires, le gestionnaire joue un rôle stratégique. Son niveau de compétence peut faire la différence, à plus forte raison si le conseil d’administration n’y connaît pratiquement rien en cette matière. Savoir comment fonctionne une copropriété, de même que prendre en charge l’intendance d’un immeuble supposent la maîtrise d’un savoir qui n’est pas donnée à tout le monde. De plus, un gestionnaire doit faire preuve d'un savoir-être professionnel, à savoir être un bon communicateur, agir avec rigueur et organisation, faire preuve de diplomatie et avoir un sens de la négociation.  
Lire la suite
Le syndicat de copropriétaires a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes. Pour garantir la bonne tenue de l’immeuble, le syndicat fait intervenir différents prestataires de service (par exemple : une société d'entretien ménager, un ascensoriste, un professionnel du bâtiment, etc.). La gestion technique et immobilière vise la conservation des parties communes. De plus, un immeuble bien entretenu passe forcément par la réalisation de travaux nécessaires afin d'éviter la détérioration des parties communes. En cas de travaux, le syndicat a un rôle central. Il met en concurrence les différents prestataires en amont, et suit le chantier tout au long de son exécution. Par ailleurs, pour effectuer ces travaux correctement, la mise en place d’un carnet d'entretien, d'un plan de gestion de l'actif et d'un certificat d’état d’immeuble est indispensable.
Lire la suite
La gestion d’une copropriété requiert des compétences en matière de  comptabilité et finances. Si le gestionnaire en maîtrise les différents aspects, il pourra, sous la supervision du conseil d’administration, jouer un grand rôle dans le bon fonctionnement de l'immeuble. Et pour cause, puisqu’il saura comment équilibrer les budgets et gérer efficacement les fonds de la copropriété. Notamment au regard des contrats avec les divers fournisseurs de services, du salaire versé au concierge et des travaux qui devront être faits à court, moyen et long terme.  Regard sur les diverses missions financières qui pourraient être confiées au gestionnaire de copropriété.
Lire la suite
Gérer une copropriété comprend un volet administratif qui ne saurait être négligé, car sa mise en application adéquate assurera le bon fonctionnement d’un syndicat de copropriétaires. Selon l’entente contractuelle qui lie ce dernier au gestionnaire, il peut être stipulé que différentes missions — tout aussi importantes les unes que les autres — lui sont attribuées. En pareille situation, ses tâches seront nombreuses et requerront une connaissance parfaite de la déclaration de copropriété, mais aussi une certaine maîtrise du cadre législatif qui régit ce concept d’habitation collectif. Revue de l’éventail des missions qui peuvent être confiées au gestionnaire de copropriété.  
Lire la suite
La loi ne dresse pas une liste des diverses missions qui peuvent être confiées au gestionnaire de copropriété. Celui-ci reçoit son mandat du conseil d’administration de gérer en totalité ou en partie les affaires de la copropriété. Il assiste et conseille les administrateurs, veille à la bonne opération du syndicat, rend la vie plus facile à tous et prend soin de l'actif le plus important des copropriétaires : l'immeuble lui-même. Plusieurs tâches administratives, financières et techniques peuvent lui être attribuées. Les deux premières ne requièrent aucun déplacement, tandis que la troisième exige une présence sur les lieux où se trouve l’immeuble. En tant que prestataire de services, le gestionnaire met à exécution les décisions prises par le conseil d’administration et veille aux intérêts de la collectivité des copropriétaires. Sa mission se décline en trois volets principaux :  
Lire la suite
Au Québec, environ la moitié des syndicats de copropriétaires ne disposent d’aucun outil de gestion afin que soit adéquatement provisionné le fonds de prévoyance en prévision des réparations majeures ou du remplacement des parties communes. Cette problématique aux conséquences parfois désastreuses financièrement pour certains copropriétaires, devrait bientôt être solutionnée par l’obligation d’obtenir une étude du fonds de prévoyance à laquelle les Syndicats de copropriétaires seront assujettis par les modifications à venir au Code civil du Québec suivant l’adoption du Projet de loi 16 en décembre 2019.
Lire la suite