Définition : Copropriété indivise (par indivision)

Forme de propriété collective dans laquelle les propriétaires indivis (indivisaires) ont un droit commun sur un même immeuble mais sans qu’aucun d’entre eux n’ait de droit exclusif sur la chose ou sur partie de la chose. Ce type de copropriété naît sans aucune formalité, lorsqueplusie urs personnes sont propriétaires d’un immeuble sans que celui-ci soit matériellement partagé entre elles en lots distincts. 

BON À SAVOIR! La convention d’indivision est facultative et ne crée pas l’indivision.

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Il existe deux types de copropriétés différentes soit la copropriété divise et la copropriété indivise. Voici une capsule vidéo où l'avocat émérite Yves Joli-Coeur explique ces deux concepts juridiques qui sont bien différents.      
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Si vous êtes à la recherche d’un appartement, posez-vous la question à savoir s'il est situé dans une copropriété divise ou indivise. Bien que ces deux concepts soient similaires, car ils ont ultimement pour objet le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes appelées copropriétaires, les implications juridiques et financières ne sont pas les mêmes. Ces deux types de copropriétés possèdent ainsi des modalités de détention, de propriété et de responsabilité entre les copropriétaires d’un immeuble qui sont bien différentes. Regard sur les principales distinctions entre la copropriété divise et la copropriété indivise.
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La conversion d’un immeuble en copropriété divise est soumise à des formalités strictes et à la réglementation des municipalités qui peuvent restreindre la conversion ou la soumettre à certaines conditions. Or, cela ne s’avère pas toujours possible, notamment en raison des coûts très onéreux qu’un tel processus peut engendrer (par exemple: les taxes de lotissement dites « de parc » applicables dans certains arrondissements de la Ville de Montréal) et des droits établis en faveur des locataires. Une alternative intéressante s'offre alors aux copropriétaires indivis, à savoir l'assujettissement de l'immeuble à une convention d’indivision, et ce à moindre coût et sans trop de difficultés. Il faut savoir, toutefois, que les implications juridiques et financières de la copropriété divise sont fort différentes de celles de la copropriété indivise (voir la fiche intitulée Copropriété divise et copropriété indivise).
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En copropriété indivise les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Il est important de savoir que dans ce type de copropriété, les autres copropriétaires peuvent avoir préséance sur un éventuel acquéreur.  Le titre de propriété de ce dernier pourrait être précaire pour un certain temps : un acheteur qui acquiert des droits dans une copropriété indivise sans avoir d'abord reçu l'approbation de tous les copropriétaires indivis s'expose donc à voir sa quote-part rachetée et à être ainsi écarté de l'indivision.  
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Lorsque vient le temps d’acquérir un logement, plusieurs acheteurs se tournent vers l’acquisition d’un immeuble à logements multiples (comme un duplex, un triplex, un quadruplex, etc.). La conversion directe des logements locatifs en copropriété divise est interdite dans certaines villes, à quelques exceptions près, et c’est pourquoi les propriétaires les transforment d’abord en copropriété indivise. Il faut savoir qu'un immeuble, dont les logements sont tous occupés par des propriétaires indivis, peut être converti en copropriété divise, moyennant certaines conditions. Mais réaliser cette conversion nécessite plusieurs étapes à franchir, qui impliqueront tous les copropriétaires concernés.
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7 juin 2010 – Comme notaire, je reçois régulièrement des mandats concernant tant la copropriété divise que la copropriété indivise.
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