Définition : Charte des droits et libertés de la personne

  Nous avons un copropriétaire qui a installé dans son appartement une caméra de surveillance qui peut capter les images des trottoirs localisés dans les parties communes. Cette caméra, située dans sa chambre à coucher, peut ainsi filmer les passants à travers la fenêtre. Nous avons été informés que ce copropriétaire prévoit d'installer plus de caméras pour surveiller cette fois-ci le stationnement et les zones environnantes. Ce ne sont pas des caméras auxquelles les membres du conseil d’administration ont accès. Nous avons reçu des questions et des plaintes quant à la légalité de ces caméras. Question : Pouvez-vous nous indiquer si cette pratique est légale au Québec?  

Cohabiter avec d’autres personnes dans un immeuble en copropriété divise implique le droit au respect de la vie privée. Ce droit est garanti par l'article 3 du Code civil du Québecet la Charte des droits et libertés de la personne. Sa dimension informationnelle est juridiquement protégée par la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (LPRPSP). Avec la sanction du Projet de loi n° 64, le 22 septembre 2022, de nouvelles règles d’utilisation et de diffusion des renseignements personnels assujettissent déjà le monde de la copropriété. À noter que d’autres règles entreront aussi en vigueur, le 22 septembre 2023 et le 22 septembre 2024. 

En vertu de la Charte québécoise des droits et libertés de la personne, un copropriétaire handicapé nous fait la demande pour que soient installés dans les parties communes quatre ouvre-portes automatiques, dont deux avec une manette de style télécommande. Ce copropriétaire nous a représenté qu’une partie significative des frais d’installation seraient pris en charge par le Programme d’adaptation de domicile (PAD) de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Or, lors de son achat, il y a plus de deux ans, ce copropriétaire se déplaçait déjà en chaise roulante. Il devait être ainsi conscient que l’immeuble n’était pas adapté à sa condition. Sachant que les couts pour l'installation de ces ouvre-portes automatiques dépasseront de beaucoup les sommes allouées par la subvention, sans compter les inspections et l'entretien par la suite, nous trouvons que l'impact financier pour notre copropriété est excessif et déraisonnable. Question : Dans les circonstances, sommes-nous tenus d’accepter sa demande ou pouvons-nous la refuser?

Notre immeuble comporte 34 cases de stationnement intérieures, dont deux sont désignées cases pour handicapés. Ces deux emplacements ont été achetés du promoteur par deux copropriétaires détenant un appartement. Aucun de ces copropriétaires ne sont handicapés. Cependant, il y a un copropriétaire qui est récemment devenu personne à mobilité réduite et qui est propriétaire d’une case de stationnement intérieure non adaptée à ses besoins. Question : Existe-t-il une loi qui permettrait à ce copropriétaire à mobilité réduite de demander un changement de case de stationnement ?

Cohabiter avec d’autres personnes dans un immeuble en copropriété divise implique le droit au respect de la vie privée. Ce droit est garanti par l'article 3 du Code civil du Québec et la Charte des droits et libertés de la personne. Sa dimension informationnelle est juridiquement protégée par la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (LPRPSP). Avec la sanction du Projet de loi n° 64, le 22 septembre 2022, de nouvelles règles d’utilisation et de diffusion des renseignements personnels assujettissent déjà le monde de la copropriété. À noter que d’autres règles entrent aussi en vigueur, le 22 septembre 2023 et le 22 septembre 2024. 

Je suis membre d’un syndicat de copropriétaires dans l’Outaouais comptant 80 copropriétaires dont 65% sont anglophones. Les rencontres de l’assemblée des copropriétaires et celles du conseil d’administration sont toujours en anglais. Lorsqu’une question est posée en français on y fait généralement abstraction et on la passe sous silence. Question : Au Québec les rencontres d’assemblée des copropriétaires ne doivent-elles pas être tenues en français en vertu de la Charte de la langue française? Quel est mon recours pour que les réunions soient tenues en français, à la limite bilingues?

Le harcèlement en copropriété peut prendre plusieurs formes et se développer dans une large variété de contextes. Quand des occupants d'un immeuble aux tempéraments bien différents partagent un lieu de vie, il arrive que les esprits s'échauffent au point de rendre la cohabitation impossible. Un copropriétaire qui empiète sur la vie privée de son voisin et qui s’immisce dans son intimité peut être particulièrement irritant, voire embarrassant. S’il en vient à le photographier lorsqu'il déambule dans les espaces communs, qu’il surveille toutes ses allées et venues ou qu’il installe une caméra de surveillance dans le corridor pointant en direction de sa porte d’entrée, il y a dès lors atteinte illégitime à sa vie privée. Une telle conduite grave peut alors être considérée comme du harcèlement psychologique, en ce qu'elle nuit sérieusement à la personne qui en est victime.  

Notre conseil d'administration considère confier une partie de la gestion administrative du syndicat à un gestionnaire externe. Afin de réduire les risques de fraude, une attestation des antécédents criminels est incluse dans nos critères de sélection. Aussi, une preuve d'assurance de responsabilité civile du gestionnaire est vérifiée afin qu'elle soit suffisante en cas d'erreurs ou d'omissions de sa part. Un gestionnaire étant membre de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (ADMA) est un autre critère de sélection. Question:  Est-ce que les administrateurs devraient seulement nommer un gestionnaire de copropriété n'ayant pas de casier judiciaire et étant membre de l'ADMA?

 Le syndicat, dans le cadre de ses missions, doit autoriser, le cas échéant, tous travaux entrepris par des copropriétaires, que ce soient dans les parties privatives ou les parties communes à usage restreint. Les copropriétaires ne doivent pas oublier qu'en copropriété, certaines règles s'appliquent. À cet égard, certaines déclarations exigent des copropriétaires la remise au conseil d’administration d’un descriptif des travaux à être engagés dans une partie privative, afin d’en vérifier la portée et les conséquences au niveau sonore, afin que le conseil d'administration donne au copropriétaire son autorisation. Le défaut pour un copropriétaire de respecter les prescriptions de la déclaration de copropriété l’expose à un recours judiciaire pouvant mener à une condamnation en dommages/intérêts et à une ordonnance du tribunal l'obligeant notamment à démanteler le plancher. 

Lorsque notre conseil d’administration communique par courriel, avec l’ensemble des copropriétaires, cela est fait de sorte qu’on ne voit pas les adresses courriel des copropriétaires. Il en résulte que personne ne peut voir la réponse des autres et nous ne pouvons donc pas échanger sur le sujet de la communication.  Je trouve cela assez contradictoire, puisque selon notre déclaration de copropriété nous devons fournir nos coordonnées et notre adresse courriel au conseil d’administration. De plus il est indiqué que le registre du syndicat contient l’adresse courriel des copropriétaires. On m’a cité le droit au respect de la vie privée pour justifier cette approche à la communication. Question: Suis-je en droit d’exiger du conseil d’administration que celui-ci me communique l’adresse courriel des copropriétaires?

La volonté de préserver la sécurité des personnes et des biens peut conduire tant les syndicats que les copropriétaires à envisager l’installation de caméras de surveillance dans l’immeuble. Pour plusieurs, lorsqu’une copropriété fait face à des actes de vandalisme répétés ou subit des cambriolages, la vidéosurveillance apparaît comme la seule solution, d’autant plus que la baisse du coût des installations et les progrès techniques facilitent son accès. Or la question de la légalité de telles installations soulève plusieurs débats en copropriété. Il faut savoir que les caméras de surveillance y sont utilisées dans de nombreux immeubles, bien qu’elles ne plaisent pas à tout le monde, notamment aux occupants de l’immeuble qui revendiquent le droit à la vie privée. Or, les caméras de surveillance dans une copropriété sont-elles légales ? Et si tel est le cas, existe-t-il une procédure à suivre?

J’habite une copropriété où vivent quelques fumeurs, dont un qui se trouve tout juste en dessous de moi. La fumée qu’il génère migre dans mon appartement. J’en crains les effets sur ma santé à moyen et long termes, tout autant que sur celle de mon conjoint et celles de mes deux enfants. Question: Notre syndicat peut-il obliger ces fumeurs à faire installer un assainisseur d’air dans leur appartement?

Les pouvoirs du syndicat sont conçus en fonction de l'intérêt collectif des copropriétaires et trouvent leurs limites dans le respect des droits individuels des copropriétaires garantis par la déclaration de copropriété et par la Charte des droits et libertés de la personne (par ex. : l’inviolabilité de la demeure). Ces pouvoirs du syndicat reposent sur quatre axes : la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes, la défense des droits collectifs et les modifications apportées à la déclaration de copropriété.  Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes. Le syndicat peut également agir en justice à l'encontre notamment d'un copropriétaire. Le Code civil du Québec confère au syndicat de copropriétaires des pouvoirs étendus pour administrer la copropriété.

Les administrateurs d’une copropriété pourraient, éventuellement, être appelés à entrer dans la partie privative d’un copropriétaire. L'article 1066 du Code civil du Québec oblige le copropriétaire tout comme son locataire ou un autre occupant à subir des travaux à l'intérieur de sa partie privative. Cela inclut également les inspections préalables justifiées pour la conservation de l'immeuble et la sécurité des occupants. Tout copropriétaire devra coopérer en pareille situation. Bien qu’il use et jouit librement de sa partie privative, et que personne ne peut porter atteinte à ce droit fondamental, il lui faut néanmoins en permettre l’accès dans certaines circonstances. Cela est d’autant plus vrai lorsque le syndicat doit y faire réaliser des travaux urgents ou de conservation, qui ont pour objet d’assurer la pérennité de l’immeuble.