Définition : Certificat de localisation

Acte en minute que prépare un arpenteur-géomètre pour le compte d’un propriétaire ou de son créancier hypothécaire. Le certificat de localisation comporte un rapport écrit et un plan de localisation. Ce rapport exprime l’opinion de l’arpenteur-géomètre sur la situation et la condition actuelle d'un immeuble (terrain et bâtiment(s) dessus construit(s)) concernant sa conformité (ou non) aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu’aux divers règlements et lois pouvant l’affecter. Les certificats de localisation de l’immeuble, s’ils sont disponibles, doivent être déposés au registre de la copropriété et mis à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.

plot-attentionATTENTION ! Le certificat de localisation ne doit pas être confondu avec le plan cadastral qui est un document public, aussi préparé par un arpenteur-géomètre, mais qui a pour objet de représenter, sur un plan, les propriétés foncières du Québec.

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La plupart des acheteurs accordent une grande importance au rapport superficie/prix d’un appartement. Par conséquent, avant de signer l’acte de vente, prenez le temps de mesurer soigneusement la superficie de votre unité. Les écarts entre ce qui était prévu au plan remis lors de la signature du contrat préliminaire, versus la superficie réelle illustrée dans le plan de cadastre ou le certificat de localisation, sont fréquents. Cette différence s’explique par moult facteurs qui sont énumérés dans la fiche pratique intitulée La superficie de la partie privative.  
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Que vous soyez promoteur immobilier (pour un nouvel édifice) ou plusieurs propriétaires d'un bâtiment existant qui souhaitent le convertir, les règles visant à assujettir un immeuble à la copropriété divise sont les mêmes. La création d'une copropriété divise s'impose dès lors qu'un immeuble doit être divisé en lots composés d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, et qui appartiennent à une ou plusieurs personnes différentes. Cette collectivité des copropriétaires acquiert le statut de personne morale à compter du jour où une déclaration de copropriété est publiée au Registre foncier du Québec. La personne morale ainsi constituée prend le nom de « syndicat de copropriétaires ». Elle a pour objet d'assurer la « conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun ». Pour constituer une copropriété divise, plusieurs étapes sont nécessaires et mettent en scène différents acteurs.
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Les dépenses liées à l’entretien et à l’administration des parties communes d’une copropriété commencent dès sa naissance. Il est par conséquent nécessaire que chaque copropriété soit dotée, dès la publication de la déclaration de copropriété, d'un conseil d'administration pour l'administrer. Ce conseil d'administration constitue l’organe exécutif du syndicat et en est le représentant légal. Quant à ses membres, ils agissent comme mandataires du syndicat. Afin d'assurer le démarrage du syndicat, le promoteur désigne généralement, dans la déclaration de copropriété (règlement de l’immeuble), l’un de ses représentants pour agir comme administrateur transitoire du syndicat.  Son rôle est d’accompagner les copropriétaires, de gérer la copropriété et de voir à l’organisation de l'assemblée extraordinaire de transition pour élire les nouveaux administrateurs devant constituer le conseil d’administration.
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La loi prévoit que le syndicat doit tenir un registre à la disposition des copropriétaires. L'article 342 du Code civil du Québec précise que le conseil d'administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale.  Ce registre représente la mémoire du bâtiment pour ceux qui l’administre. Il constitue l'historique du vécu de la copropriété dès sa conception, et ce en précisant son entretien et les travaux entrepris, tout en répertoriant les entrepreneurs et fournisseurs qui sont intervenus. En ce sens, il a une valeur inestimable. Le syndicat doit préserver à des fins d'organisation et de gestion, ou encore à des fins de protection juridique et de preuve, l'ensemble des documents pièces et informations relatives au fonctionnement de la copropriété. C’est pourquoi « conservation », « accès » et « archives » sont les mots clés de ce registre.   
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Comment être sûr que l’appartement sur plans que vous avez repéré correspond à vos attentes et besoins ? Une des clés du succès dans l’achat d’un logement neuf : la qualité de votre échange avec le promoteur immobilier. À cet égard, la loi donne aux acheteurs le droit à une information loyale et aussi complète que possible, que ce soit sur la nature ou la qualité exacte du bien vendu. Cette obligation englobe toute l’information déterminante et pertinente concernant l’immeuble et la copropriété. Les renseignements à fournir portent autant sur la ou les parties privatives concernées que sur les parties communes de l'immeuble. Cela dit, pour obtenir l'information désirée et ainsi éviter d’éventuels conflits avec votre vendeur (promoteur ou constructeur), vous devrez faire preuve d’une grande vigilance.
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L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur.  Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat. 
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Recourir aux services d'un courtier immobilier n’est pas obligatoire. Cela dit, à moins d’être en mesure d’assumer vous-même l’achat et/ou la vente d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise, vous devriez faire appel à ce professionnel pendant vos démarches. Il faut savoir que le faire vous-même nécessitera un investissement colossal, en temps, ainsi que des connaissances pointues dans divers domaines. De plus, lorsque vous faites affaire avec un courtier immobilier pour l’achat, la vente ou la location d’une propriété, vous êtes protégé par la Loi sur le courtage immobilier.
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À l’instar des parties communes, les parties communes à usage restreint peuvent faire l’objet de travaux. Il pourrait notamment être question d’aménager une terrasse dont un copropriétaire aurait l’usage exclusif, ou de transformer un balcon pour en faire une pièce additionnelle rattachée à un appartement. Si tel est le cas, tout copropriétaire doit se rappeler que l’article 1063 du Code civil du Québec encadre l’usage qu’il peut faire des parties communes à usage restreint. Cet article stipule que : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
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11 novembre 2010- L’obtention d’un certificat de localisation est essentielle lors d’une transaction immobilière. Celui-ci est constitué d’un plan situant le bâtiment sur le terrain et d’un rapport établissant, entre autres, la conformité de l’immeuble aux divers lois et règlements applicables.
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Une obligation existe pour le vendeur, soit celle d’annoncer la superficie exacte de la partie privative qu’il vend. La plupart des acheteurs accordent une grande importance au rapport superficie/prix d’un appartement, car il s’agit d’une donnée qui influencera grandement le prix offert ou leur décision d’acheter ou non. Par conséquent, avant de signer l’acte de vente, prenez le temps de vérifier soigneusement la superficie de l’unité.  Les écarts entre ce qui était prévu au plan remis lors de la signature du contrat préliminaire, versus la superficie réelle illustrée dans le plan de cadastre ou le certificat de localisation, ne sont pas des cas isolés. Or cette problématique des superficies est source de fréquents conflits en copropriété. Et elle n’est pas exclusive aux ventes sur plan. Elle peut également survenir lors d'une revente.
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