Définition : Avant-contrat

Convention par laquelle les parties conviennent des règles auxquelles elles entendent se soumettre ultérieurement. L'offre d'achat (ou la « promesse d'achat ») et le contrat préliminaire constituent un avant-contrat. Pour qu'il y ait transfert effectif du droit de propriété d'un immeuble, le vendeur et l'acheteur doivent signer l'acte de vente.

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Question : Lors de l’achat de mon condo, suis-je en droit d’exiger de mon vendeur une copie certifiée conforme (copie authentique) de la déclaration de copropriété?
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La vente d’un immeuble résidentiel destiné à une personne physique qui l’acquiert pour l’habiter, qu’il soit bâti ou à bâtir par un constructeur ou un promoteur, doit obligatoirement être précédée d’un contrat préliminaire. L’article 1785 du Code civil du Québec oblige le constructeur à conclure avec l’acheteur un tel avant-contrat (qui précède le contrat de vente à proprement parler). Ce contrat officialise la promesse de vendre et d’acheter l’immeuble par les parties impliquées dans une transaction. Il fixe notamment le prix d’achat du logement, sa date de livraison et la date de l’acte de vente, soit généralement le jour où l’acheteur pourra y emménager. Un acompte lui sera généralement demandé au moment où il le signera.
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Après des mois de recherche, vous avez trouvé un appartement entièrement rénové et décoré avec beaucoup de goût. Enfin, vous allez acheter la propriété de vos rêves avec salle d’entraînement, terrasse sur le toit, piscine et stationnement intérieur. Vous savez certainement que faire le saut peut être une étape à la fois excitante et complexe. Seulement il s’agit d’un appartement en copropriété divise. C’est pourquoi, au moment de soumettre l’offre d’achat, un doute s’immisce dans votre for intérieur. Toutes sortes de questions s’entremêlent dans votre esprit :  
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Lorsque vous avez convenu des modalités d'achat avec un constructeur ou un promoteur, vous devez ensuite signer un contrat préliminaire. Celui-ci est obligatoire, si la vente porte sur un logement qui est destiné à être occupé par une personne physique, et non une société (compagnie). Le contrat préliminaire précède tout achat de propriété neuve ou à bâtir, alors que les copropriétés existantes sont soumises à une offre d’achat. Il faut en faire usage, qu'un courtier immobilier soit impliqué (ou non) comme intermédiaire dans la transaction.
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L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, précède toute transaction relative à une propriété existante, par opposition aux condos neufs ou à bâtir, qui sont assortis d’un contrat préliminaire. L’initiative d’une offre d’achat est prise par un éventuel acheteur, qui établira les conditions d'acquisition d'un bien immobilier. Bien que ce document ne soit pas obligatoire, légalement parlant, il représente un passage obligé pour une majorité d’acheteurs. Généralement consigné par écrit, l’offre d’achat affiche la volonté du futur acquéreur à s'engager dans la transaction. Il se veut aussi une première étape qui mène à l’acte de vente.    
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Une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et en avez évalué son prix, vous pouvez dès lors envisager de faire une offre d’achat, que ce soit verbalement ou par écrit. Bien que l’option verbale soit valide sur le plan légal, mieux vaut l’officialiser par écrit. Sur cette question, la Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur les contrats et formulaires imposent une obligation, à savoir que tout courtier immobilier doit consigner, par écrit, la volonté de transaction immobilière qu’il orchestre entre deux parties.  
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