Définition : Arpenteur-géomètre

Dans le cas d’une transaction immobilière dans une copropriété divise, le certificat de localisation de la partie privative ne suffit pas toujours. Une copie conforme du certificat de localisation de l’ensemble de l’immeuble pourrait également être demandée. C’est ce certificat de localisation qui renseignera l’acheteur sur la conformité de la propriété globale quant aux lois et aux règlements, aux empiètements, aux servitudes, de même qu’aux restrictions possibles pour ce qui est de l’ajout d’une piscine, de cabanons, par exemple. En copropriété divise, l’arpenteur-géomètre produira l’un ou l’autre des documents suivants: un certificat de localisation dit "global", faisant état de la situation de l’ensemble de l’immeuble (c’est-à-dire concernant toutes les parties privatives et parties communes); un certificat traitant seulement d’une partie privative, c’est-à-dire représentant un appartement en particulier ainsi que le case de stationnement et la case de rangement y afférents, le cas échéant; un ou deux certificats concernant les parties communes 

Que vous soyez promoteur immobilier (pour un nouvel édifice) ou plusieurs propriétaires d'un bâtiment existant qui souhaitent le convertir, les règles visant à assujettir un immeuble à la copropriété divise sont les mêmes. La création d'une copropriété divise s'impose dès lors qu'un immeuble doit être divisé en lots composés d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, et qui appartiennent à une ou plusieurs personnes différentes. Cette collectivité des copropriétaires acquiert le statut de personne morale à compter du jour où une déclaration de copropriété est publiée au Registre foncier du Québec. La personne morale ainsi constituée prend le nom de « syndicat de copropriétaires ». Elle a pour objet d'assurer la « conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun ». Pour constituer une copropriété divise, plusieurs étapes sont nécessaires et mettent en scène différents acteurs.

Lorsque vous achetez un condo (appartement) dans une tour d’habitation, vous devenez par la force des choses propriétaire dans une copropriété verticale. Mais il est également possible de se retrouver en copropriété divise, si vous jetez votre dévolu sur une maison (p. ex. : individuelle, en rangée ou jumelée) qui est construite sur le même terrain que d’autres maisons. Il s’agit alors d’une copropriété horizontale. Dans ce cas, vous risquez de ne pas être le seul propriétaire du terrain qui ceinture votre maison. Aussi, vous partagerez avec d’autres la propriété des rues privées qui relient les habitations et les espaces communs, ainsi que les installations communes comme la piscine, et parfois même le stationnement collectif.

Il se pourrait qu'avant de signer l'acte de vente, vous désiriez occuper l’appartement que vous avez l’intention d’acheter. Mais pour pouvoir y emménager, vous devrez signer une entente avec votre promoteur appelée convention de préoccupation intérimaire. Cette convention prévoit généralement que l’acheteur s’engage à assumer certains frais et à signer l’acte de vente le moment venu.

L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur.  Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat. 

Le fonds de prévoyance est constitué en fonction d’une planification prévisionnelle limitée à certains travaux, à savoir ceux qui ont pour objet la conservation des parties communes. Cette épargne collective permet ainsi de financer l'exécution de travaux permettant la réhabilitation des parties communes ainsi que des parties communes à usage restreint. Le fonds de prévoyance doit servir à payer le coût de travaux bien spécifiques, à savoir ceux relatifs aux réparations majeures ou au remplacement des parties communes de l’immeuble. Le conseil d’administration doit donc savoir identifier clairement ce qui constitue les parties communes et ce que signifie la notion de réparations majeures et de remplacement des parties communes.