Définition : Partie commune - Entretien

Ensemble d'opérations ou d'activités visant à conserver, à nettoyer, à garder en bon état les parties communes de l’immeuble, suivant les moyens ordinaires, et ce pour prévenir leur dégradation. Le syndicat de copropriétaires a l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et, par le fait même, à l’entretien des parties communes. L’entretien des parties communes concerne, a priori, autant les parties communes que les parties communes à usage restreint, car la loi ne fait aucune distinction. Toutefois, la déclaration de copropriété peut prévoir que l’entretien des parties communes à usage restreint, par exemple les balcons, soit confié (en partie) aux copropriétaires qui en ont la jouissance. Le défaut d'entretien des parties communes implique un manquement à une obligation. L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes.

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La loi ne dresse pas une liste exhaustive des devoirs et obligations que doivent assumer les membres du conseil d’administration. C’est la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété) et certains articles du Code civil du Québec qui, pour l’essentiel, les déterminent. Par ailleurs, les administrateurs sont considérés comme des mandataires du syndicat. Les administrateurs doivent ainsi agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés par la loi et par la déclaration de copropriété. À ce titre, ils sont tenus d’agir avec prudence, diligence, honnêteté, loyauté, efficacité, assiduité, équité, et ce dans l'intérêt du syndicat.
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Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes sont soumis à un régime particulier. D’une part, de tels travaux doivent faire l’objet d’une autorisation formelle de l’assemblée des copropriétaires, à la majorité renforcée de l’article 1097 du Code civil du Québec. D’autre part, ces types travaux doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Cet encadrement strict est directement issu de la conception juridique de la copropriété divise, à savoir : l’immeuble doit, en principe, être maintenu tel quel. C’est pourquoi, pour les travaux qui dépassent le simple entretien ou la mise aux normes des parties communes de l'immeuble, il faudra l’approbation de l’assemblée des copropriétaires.
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Toutes les copropriétés sont dotées de parties communes qui nécessitent d’être entretenues. Il peut notamment s’agir de couloirs, d’escaliers, de jardins et d’ascenseurs. Le syndicat a l’obligation d’assurer leur entretien, car la déclaration de copropriété prévoit, généralement, qu’il en est le principal responsable. De plus, l’article 1039 du Code civil du Québec stipule que le syndicat doit veiller à leur bon état. Quant à l’entretien des parties communes à usage restreint, par exemple les balcons, il peut être confié (en partie) aux copropriétaires qui en ont la jouissance. Cela diminue les recours à des fournisseurs de services externes, réduisant ainsi le montant alloué aux charges communes (frais de condo).
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La copropriété donne lieu à des dépenses relatives à l’entretien des parties communes et l’administration courante du syndicat. Les coûts d'administration, d'entretien, de remplacement, d'amélioration ou de transformation des parties communes constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires d'un immeuble. On distingue les charges communes générales des charges communes particulières, dont la répartition ne suit pas les mêmes règles. Dans le premier cas, c’est la valeur relative de chaque fraction qui sert à établir la contribution des copropriétaires. Quant aux charges communes particulières, issues des parties communes à usage restreint, les copropriétaires qui les utilisent sont tenus seuls aux charges qui en résultent.
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Les pouvoirs du syndicat sont conçus en fonction de l'intérêt collectif des copropriétaires et trouvent leurs limites dans le respect des droits individuels des copropriétaires garantis par la déclaration de copropriété et par la Charte des droits et libertés de la personne (par ex. : l’inviolabilité de la demeure). Ces pouvoirs du syndicat reposent sur quatre axes : la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes, la défense des droits collectifs et les modifications apportées à la déclaration de copropriété.  Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes. Le syndicat peut également agir en justice à l'encontre notamment d'un copropriétaire. Le Code civil du Québec confère au syndicat de copropriétaires des pouvoirs étendus pour administrer la copropriété.
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Les travaux à faire dans les parties communes sont soumis à des règles dont il est utile de connaître tous les tenants et les aboutissants. Le syndicat des copropriétaires agit en cette matière par l’intermédiaire de ses deux organes que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. C’est au conseil d’administration d’analyser l’ampleur et le budget des travaux, et d’organiser, lorsque requis par la loi, une assemblée de copropriétaires (assemblée annuelle ou assemblée extraordinaire) qui aura pour but de voter à la majorité la décision finale. Les majorités à obtenir lors d’un vote ne seront pas nécessairement les mêmes, en fonction des travaux qui sont en jeu.  
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Le syndicat de copropriétaires a pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes. Pour garantir la bonne tenue de l’immeuble, le syndicat fait intervenir différents prestataires de service (par exemple : une société d'entretien ménager, un ascensoriste, un professionnel du bâtiment, etc.). La gestion technique et immobilière vise la conservation des parties communes. De plus, un immeuble bien entretenu passe forcément par la réalisation de travaux nécessaires afin d'éviter la détérioration des parties communes. En cas de travaux, le syndicat a un rôle central. Il met en concurrence les différents prestataires en amont, et suit le chantier tout au long de son exécution. Par ailleurs, pour effectuer ces travaux correctement, la mise en place d’un carnet d'entretien, d'un plan de gestion de l'actif et d'un certificat d’état d’immeuble est indispensable.
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