Définition : Partie privative - Acte de vente

Contrat par lequel une personne physique ou morale (vendeur) transfère la propriété d'une fraction de copropriété, composée d'une partie privative et de la quote-part (%) des parties communes qui y est rattachée, à une autre personne physique ou morale (acheteur) moyennant une compensation financière. Ce type de transaction est généralement préparé et reçu par un notaire et est soumis aux règles de la publicité des droits au Registre foncier du Québec.

 BON À SAVOIR ! Tout transfert de propriété d'une fraction ou d'une partie de fraction doit être notifié par écrit au syndicat dans les quinze (15) jours de la publication de l’acte. Cette obligation légale a été introduite à l'article 1065 du Code civil du Québec par le Projet de loi 16. Elle permet notamment au syndicat de tenir à jour le registre des copropriétaires.

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Un récent jugement de la Cour du Québec, division des petites créances a sanctionné une société et un de ses administrateurs, qui agissait également comme courtier immobilier, pour ne pas avoir permis aux acheteurs de comprendre adéquatement un aspect important du bien vendu. L’immeuble construit en 1938 avait fait l’objet de travaux majeurs, en vue d’une conversion en copropriété de 4 unités. Selon les représentations de l’administrateur de la société, la toiture plate de l’immeuble avait encore une durée de vie utile de près de 7 ans. Aucune étude ne fut toutefois réalisée quant à son état et les caractéristiques de l’immeuble empêchaient les acheteurs d’en effectuer la vérification. De plus, les vendeurs ne possédaient aucune documentation concernant la dernière réfection à la toiture. Or, des infiltrations d’eau furent observées en 2017, en provenance de la toiture, occasionnant des fissures au plafond d’une des unités. Après avoir dénoncé la situation, des réparations et travaux sommaires furent effectués par le syndicat, qui réclamait indemnisation pour vices cachés, comme le lui permet l’article 1081 du Code civil du Québec, avec l’autorisation des copropriétaires, notamment en raison des représentations indument optimistes du représentant-vendeur.
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Le stationnement des véhicules dans l'enceinte de l'immeuble peut être organisé en partie commune à usage restreint. La plupart des déclarations de copropriété (Acte constitutif de copropriété) accordent, aux cases de stationnement extérieur, un statut juridique de parties communes à usage restreint. Quant aux cases de stationnement intérieur, elles peuvent également être désignées comme telles, lorsque le promoteur (déclarant) ne juge pas utile de créer un numéro de lot spécifique à chacun de ces espaces. Celles-ci font dès lors partie intégrante du lot constituant les parties communes de l’immeuble.  
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Les cases de stationnement qualifiées de parties privatives sont monnaie courante en copropriété divise. Ce statut juridique particulier leur est attribué par la déclaration de copropriété, qui les désigne comme des fractions  dans la section consacrée à l’État descriptif des fractions. À l’instar d’un appartement détenu en copropriété, toutes ces cases ont un numéro de lot unique, ainsi qu’une valeur relative et une quote-part qui leur sont propres. Ceux qui en sont les propriétaires peuvent, lors d’une assemblée de copropriétaires, faire valoir le nombre de voix qui y est associé. Ces voix viennent s’ajouter, le cas échéant, à celles dont ils disposent pour leur appartement.
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En copropriété divise, le droit de propriété se répartit, entre les copropriétaires, par « fractions », comprenant chacune une partie privative matériellement divisée (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, et parfois même un terrain) et une quote-part des parties communes. À chaque fraction est rattaché un droit de propriété indivis dans les parties communes, et parfois un droit d’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint. La fraction de copropriété est donc la résultante de la division d’un immeuble en copropriété divise. En d’autres mots, l’ensemble de toutes les fractions constitue, par l’effet de la publication d’une déclaration de copropriété, l’immeuble en copropriété divise.
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L'acquisition de votre appartement se conclut par la signature de l’acte de vente. Dès que toutes les conditions pour conclure la vente sont réunies, le vendeur doit vous transférer la propriété, moyennant considération. C'est à ce moment précis que le notaire entre en scène. Son travail est extrêmement important, car il lui appartient de vérifier la conformité des faits et du droit découlant de la vente. Par ailleurs, il faut savoir que lors de la vente d’un bien immobilier situé au sein d’une copropriété divise, le nouveau propriétaire est tenu d'en aviser le syndicat dans les 15 jours. Cette nouvelle obligation légale a été introduite à l'article 1065 du Code civil du Québec par le Projet de loi 16. Elle permet au syndicat de tenir à jour le registre des copropriétaires.
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L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur.  Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat. 
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L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, précède toute transaction relative à une propriété existante, par opposition aux condos neufs ou à bâtir, qui sont assortis d’un contrat préliminaire. L’initiative d’une offre d’achat est prise par un éventuel acheteur, qui établira les conditions d'acquisition d'un bien immobilier. Bien que ce document ne soit pas obligatoire, légalement parlant, il représente un passage obligé pour une majorité d’acheteurs. Généralement consigné par écrit, l’offre d’achat affiche la volonté du futur acquéreur à s'engager dans la transaction. Il se veut aussi une première étape qui mène à l’acte de vente.  
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Une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves et en avez évalué son prix, vous pouvez dès lors envisager de faire une offre d’achat, que ce soit verbalement ou par écrit. Bien que l’option verbale soit valide sur le plan légal, mieux vaut l’officialiser par écrit. Sur cette question, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) impose une règle déontologique, à savoir que tout courtier immobilier doit consigner, par écrit, la volonté de transaction immobilière qu’il orchestre entre deux parties.
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Je viens tout juste d'acheter un appartement dans une copropriété. Questions: Le syndicat doit-il recevoir une copie de l’acte de vente et la consigner aux  registres de la copropriété? Et peut-il exiger du nouveau copropriétaire la remise de cet acte de vente? Si oui, qui doit payer pour cela?
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 Question: Est-ce que je suis obligé d'utiliser les services du notaire désigné par le promoteur alors que c’est moi qui le paie? Quelles sont les règles qui s'appliquent en la matière : qui choisit le notaire instrumentant la vente? Est-ce le vendeur? Est-ce l'acheteur? Doit-on s'entendre tous les deux sur un nom?
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