Définition : Partie commune à usage restreint - Entretien

Ensemble d’opérations ou d’activités visant à conserver en bon état les parties communes à usage restreint de l’immeuble et à prévenir leur dégradation. Le syndicat de copropriétaires a, en principe, l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble et, par le fait même, à l’entretien de tout type de parties communes. Cependant, certaines déclarations de copropriété prévoient que le ou les copropriétaires ayant l’usage de parties communes à usage restreint sont responsables de voir à leur entretien.

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Les fenêtres de notre unité sont en fin de vie, d'après un spécialiste qui a changé la vitre thermos d'une fenêtre dont 2 vitres se sont déjà fendues. Malgré ma demande express au syndicat pour changer nos fenêtres, il préfère attendre quelques années pour changer toutes les fenêtres. Nous perdons la jouissance d'une de nos fenêtres principales depuis 2 ans. Son ouverture représente un danger, car elle est trop lourde, pèse sur le mécanisme de fermeture, et j'ai peur qu'elle tombe du 4e étage, ou que le thermos brise à nouveau. Question : À votre avis, quels sont nos recours ?  
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L’obligation du Syndicat d’entretenir les parties communes, plus particulièrement les parties communes à usage restreint, a fait couler beaucoup d’encre depuis la réforme de 1994. Souvent, les administrateurs se font tirer l’oreille lorsque des copropriétaires réclament l’exécution de certains travaux majeurs, soit un balcon sérieusement endommagé ou, comme c’était le cas dans l’affaire MARCHAND, pour une verrière qui est la source constante d’infiltration d’eau(1).  
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Le stationnement des véhicules dans l'enceinte de l'immeuble peut être organisé en partie commune à usage restreint. La plupart des déclarations de copropriété (Acte constitutif de copropriété) accordent, aux cases de stationnement extérieur, un statut juridique de parties communes à usage restreint. Quant aux cases de stationnement intérieur, elles peuvent également être désignées comme telles, lorsque le promoteur (déclarant) ne juge pas utile de créer un numéro de lot spécifique à chacun de ces espaces. Celles-ci font dès lors partie intégrante du lot constituant les parties communes de l’immeuble.  
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Un copropriétaire a effectué lui-même des travaux sur sa terrasse (partie commune à usage restreint). Depuis ce temps, le toit coule. Question: Qui doit payer pour réparer les dommages?
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À l’instar des parties communes, les parties communes à usage restreint peuvent faire l’objet de travaux. Il pourrait notamment être question d’aménager une terrasse dont un copropriétaire aurait l’usage exclusif, ou de transformer un balcon pour en faire une pièce additionnelle rattachée à un appartement. Si tel est le cas, tout copropriétaire doit se rappeler que l’article 1063 du Code civil du Québec encadre l’usage qu’il peut faire des parties communes à usage restreint. Cet article stipule que : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
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