Définition : Fonds de prévoyance - Étude du fonds de prévoyance

Rapport d'un professionnel du bâtiment ayant pour objet d'estimer, à court, moyen et long terme, les sommes nécessaires pour que le fonds de prévoyance soit suffisant pour couvrir le coût des travaux relatifs aux réparations majeures et remplacement des parties communes. L'étude du fonds de prévoyance établit généralement une projection des sommes à être versées par les copropriétaires dans un horizon de 25 à 30 ans à titre de charges communes. Elle permet d’y amasser annuellement les montants d’argent requis pour être en mesure de faire exécuter de tels travaux, le moment venu. Cette étude fait partie du registre de la copropriété et doit être tenue à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.

BON À SAVOIR! L'étude du fonds de prévoyance sera obligatoire (article 1071 du Code civil du Québec) à compter du jour suivant les trois premières années d’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec en la matière. S’il est adopté en 2023 comme prévu, cette étude sera donc exigée à compter de 2026.

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Étude du fonds du prévoyance (mesures transitoires et entrée en vigueur)

Les nouvelles dispositions introduites par le Projet de loi 16 (ci-après "PL16") apportent de nombreux changements concernant le fonds de prévoyance et son mode de capitalisation. Il deviendra obligatoire d’obtenir une étude du fonds de prévoyance, laquelle établira les sommes nécessaires afin que le fonds soit suffisamment garni pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes (art. 1071 du Code civil du Québec ). Le contenu de cette étude et les professionnels qui pourront la réaliser seront déterminés dans un règlement du gouvernement à venir. Cette étude devra être obtenue tous les cinq ans par le conseil d’administration, qui devra déterminer les sommes à verser à ce fonds suivant les recommandations formulées dans cette étude.

Modalités relatives à l'étude de fonds de prévoyance

L’article 1071 du Code civil du Québec prévoit que « Le Syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration. ». Chaque Syndicat est donc tenu de provisionner des sommes en prévision de ces travaux de réparations majeures et de remplacement des parties communes. Pour assurer un apport financier suffisant au fonds de prévoyance, le conseil d’administration devrait constituer un tel fonds sur la base des recommandations d'une étude de fonds de prévoyance, et ce en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants qui y sont disponibles.

Une étude qui confirme les appréhensions

13 mars 2022 — Une étude sur le fonds de prévoyance a récemment été réalisée par l’Institut canadien des actuaires. Cette étude a confirmé une appréhension entretenue depuis plusieurs années : l’indiscipline de nombreux syndicats de copropriétaires a pour conséquence que le fonds de prévoyance des copropriétés reste encore trop souvent dégarni ou insuffisant. Il y est mentionné ce qui suit : Malheureusement à ce jour, les niveaux initiaux des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance — selon les contributions minimales admissibles au fonds, calculées conformément à la loi — sont insuffisants pour assurer un amortissement raisonnablement uniforme des coûts au fil du temps et, sans surprise pour les personnes informées, se traduiront par une hausse des frais de copropriété ou des fonds insuffisants pour les réparations et les remplacements des parties communes.

Webradio du 4 novembre 2020: le carnet d'entretien

Le carnet d'entretien contient notamment l'historique des travaux réalisés dans un immeuble. Ainsi, les administrateurs nouvellement élus sauront ce que leurs prédécesseurs ont fait.

Webradio du 17 juin 2020: L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien

L'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien deviendront éventuellement obligatoires, en vertu de l'adoption du projet de loi 16, en décembre 2019. Les syndicats de copropriétaires pourront, ainsi, mieux planifier les travaux majeurs à faire dans leur immeuble, ainsi que le remplacement des parties communes.

Capsule vidéo avec Yves Joli-Coeur: Le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est le "bas de laine" d'une copropriété. Il sera indispensable lorsque viendra le temps d'engager des travaux majeurs dans l'immeuble, ou qu'il faudra remplacer des parties communes arrivées à échéance.

Capsule vidéo avec Yves Joli-Coeur: Le carnet d'entretien

Le carnet d'entretien est indispensable pout tout syndicat de copropriétaires, afin d'assurer la pérennité de son patrimoine bâti.

Fonds de prévoyance

Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994, le législateur québécois a introduit l’obligation, pour tout syndicat de copropriétaires, de se doter d’un « fonds de prévoyance », afin d’anticiper et de financer les dépenses à venir pour réparer et remplacer les parties communes, que ce soit le bâti ou les équipements qui s’y trouvent. Ce fonds est strictement réservé aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il ne doit pas être utilisé pour assurer leur entretien. Le Projet de loi 16 a modifié le Code civil du Québec afin d’assujettir le syndicat des copropriétaires à certaines obligations supplémentaires, dont celle d’obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant. Regard sur les différents aspects de cette épargne collective.

Carnet d'entretien

Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer en matière d’entretien des parties communes. L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Or, cet article a fait l'objet d'une modification, suite à l'adoption du Projet de loi 16. À la fin du premier alinéa, parlant de la collectivité des copropriétaires (syndicat), on peut y lire la phrase suivante : "Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.". Ce devoir de conservation de l'immeuble s'exerce notamment par la mise en place d'un carnet d'entretien.

Certificat d’état d’immeuble

Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer en matière d’entretien des parties communes. Le certificat d’état d’immeuble est une démarche essentielle pour assurer la conservation de l’immeuble. Il constitue une étape préalable avant de requérir les services d’un professionnel pour établir une étude du fonds de prévoyance. Le certificat d’état d’immeuble correspond à un « bilan » de l’immeuble : il constate la qualité du bâtiment, à un moment précis. Il comprend l’inventaire des composantes de l’immeuble (espaces extérieurs, bâtiments, logements, équipements, etc.) qui feront l’objet d’une évaluation pour établir les sommes à être versées au fonds de prévoyance. Bien il n’y ait pas d’obligation légale à cet effet, ce document devrait être préparé par un technologue professionnel, ingénieur, architecte.

Entretien des parties communes

Toutes les copropriétés sont dotées de parties communes qui nécessitent d’être entretenues. Il peut notamment s’agir de couloirs, d’escaliers, de jardins et d’ascenseurs. Le syndicat a l’obligation d’assurer leur entretien, car la déclaration de copropriété prévoit, généralement, qu’il en est le principal responsable. De plus, l’article 1039 du Code civil du Québec stipule que le syndicat doit veiller à leur bon état. Quant à l’entretien des parties communes à usage restreint, par exemple les balcons, il peut être confié (en partie) aux copropriétaires qui en ont la jouissance. Cela diminue les recours à des fournisseurs de services externes, réduisant ainsi le montant alloué aux charges communes (frais de condo).

Fin de l'administration transitoire

Les dépenses liées à l’entretien et à l’administration des parties communes d’une copropriété commencent dès sa naissance. Il est par conséquent nécessaire que chaque copropriété soit dotée, dès la publication de la déclaration de copropriété, d'un conseil d'administration pour l'administrer. Ce conseil d'administration constitue l’organe exécutif du syndicat et en est le représentant légal. Quant à ses membres, ils agissent comme mandataires du syndicat. Afin d'assurer le démarrage du syndicat, le promoteur désigne généralement, dans la déclaration de copropriété (règlement de l’immeuble), l’un de ses représentants pour agir comme administrateur transitoire du syndicat. Son rôle est d’accompagner les copropriétaires, de gérer la copropriété et de voir à l’organisation de l'assemblée extraordinaire de transition pour élire les nouveaux administrateurs devant constituer le conseil d’administration.

Budget annuel prévisionnel

La production d’un budget annuel prévisionnel est incontournable en copropriété. Sa préparation, son examen préliminaire et son adoption assureront le bon fonctionnement du syndicat de copropriétaires. Il revient au conseil d’administration d’en définir les termes, au regard des coûts qu’il faudra débourser pour qu’un syndicat puisse faire face à ses obligations. Ce budget permet aussi d’établir le montant des contributions de chacun des copropriétaires aux dépenses de la copropriété. Le tout sera préparé par le conseil d’administration ou le gestionnaire de l’immeuble, en fonction des montants engagés lors d’exercices comptables précédents, ainsi que des dépenses non récurrentes anticipées. La préparation du budget prévisionnel nécessite du temps et de la rigueur.

Registre et archives de la copropriété

La loi prévoit que le syndicat doit tenir un registre à la disposition des copropriétaires. L'article 342 du Code civil du Québec précise que le conseil d'administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale. Ce registre représente la mémoire du bâtiment pour ceux qui l’administre. Il constitue l'historique du vécu de la copropriété dès sa conception, et ce en précisant son entretien et les travaux entrepris, tout en répertoriant les entrepreneurs et fournisseurs qui sont intervenus. En ce sens, il a une valeur inestimable. Le syndicat doit préserver à des fins d'organisation et de gestion, ou encore à des fins de protection juridique et de preuve, l'ensemble des documents pièces et informations relatives au fonctionnement de la copropriété. C’est pourquoi « conservation », « accès » et « archives » sont les mots clés de ce registre.

Documents accompagnant le contrat préliminaire

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise d’un immeuble à usage d’habitation, le contrat préliminaire doit être accompagné, au moment de sa signature, de certains documents (comme formant avec lui un tout indivisible). Il en est ainsi notamment de la note d’information portant sur les caractéristiques essentielles du projet, qu’il s’agisse d’une copropriété neuve ou en construction, ou d’un immeuble ayant fait l’objet de rénovations majeures au point d’être désormais considéré comme neuf. De plus le contrat de garantie complétera le contrat préliminaire. Il concerne les immeubles ou projets assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit ceux qui comptent quatre parties privatives (appartements) superposées ou moins.

Financement des travaux

Les travaux en copropriété sont d’une importance capitale. Pourtant, bien souvent, ils sont les grands négligés d’un syndicat de copropriétaires. Ceux qu’il faudra éventuellement réaliser dans les parties communes peuvent être de petite ou de grande envergure. Mais encore faut-il avoir l'argent nécessaire pour en assumer la facture. Une bonne planification financière est donc souhaitable à moyen et long terme, afin qu’une collectivité de copropriétaires puisse protéger adéquatement son investissement immobilier.

La mission fondamentale : l'entretien et la conservation de l'immeuble

14 août 2012- Outre le fait de veiller au respect de la déclaration de copropriété, gérer les affaires d’un syndicat de copropriété consiste également à assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble. D’ailleurs, la plupart des tâches que les administrateurs doivent accomplir, en tant que mandataires du syndicat, s’articulent autour de cet objectif fondamental d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Inspection préachat

En achetant un appartement en copropriété, vous investirez fort probablement le plus gros montant d’argent de votre vie. Afin d’éviter d’être pris au dépourvu pendant les démarches préalables à cette acquisition, il vous faudra être bien accompagné. Après avoir trouvé le condo qui vous convient, la première chose à faire consiste à en apprécier l’état, ainsi que celui du bâtiment qui l’abrite. Rappelons que l'acquisition d'un appartement ne se résume pas à l'achat de ses murs. Vous devenez copropriétaire indivis des parties communes, par exemple le hall d'entrée, la toiture, le garage intérieur, l’ascenseur ou la fenestration de l'immeuble. Pour faire les choses correctement, vous devez requérir les services d’un inspecteur en bâtiment. Ce dernier examinera l’unité et l’immeuble qui suscitent votre intérêt.

Placements et disponibilité du fonds de prévoyance

En matière de fonds de prévoyance, un syndicat de copropriétaires doit se doter de lignes directrices pour le placement des sommes accumulées dans ce fonds. Il doit définir clairement les objectifs de rendement et de risque pour une période déterminée tout en tenant compte des contraintes telles que les besoins de liquidité, le contexte légal et les circonstances exceptionnelles. Cette tâche est délicate, car un syndicat de copropriétaires agit à titre d’administrateur du bien d’autrui. C’est pourquoi Il doit se soumettre à des règles restrictives et conservatoires en matière de placement. Le syndicat est ainsi assujetti aux règles de placements présumés sûrs prévues aux articles 1339 à 1344 du Code civil du Québec.

Périodicité d'une étude du fonds de prévoyance

Il y a 7 ans, le conseil d'administration avait retenu les services de professionnels pour établir une étude de fonds de prévoyance. Après en avoir pris connaissance, les administrateurs de l'époque ont trouvé trop coûteux les apports financiers que les copropriétaires devaient verser au fonds de prévoyance. Une vente d’un appartement dans notre immeuble a échoué récemment, car l'acheteur a été informé que les charges communes n'avaient pas été augmentées de façon conséquente. Nous souhaitons mettre de l'ordre dans notre copropriété en respectant les recommandations de l'étude de fonds de prévoyance. Question: L’étude du fonds de prévoyance doit-elle être actualisée et si oui doit-elle être réévaluée régulièrement?

Étude du fonds de prévoyance

Si jolie soit-elle, une copropriété neuve vieillira et nécessitera, tôt ou tard, que des réparations majeures y soient faites. Or au Québec, environ la moitié des syndicats de copropriétaires ne disposent d’aucun outil de gestion afin que soit adéquatement provisionné le fonds de prévoyance. Cette problématique aux conséquences parfois désastreuses financièrement pour certains copropriétaires, devrait bientôt être solutionnée par l’obligation d’obtenir une étude du fonds de prévoyance à laquelle les Syndicats de copropriétaires seront assujettis par les modifications à venir au Code civil du Québec suivant l’adoption du Projet de loi 16 en décembre 2019. Cette étude de fonds de prévoyance évitera qu’elle se retrouve en difficulté, en raison d’administrateurs qui n’auraient pas planifié, adéquatement, les montants d’argent à y consentir. Regard sur les modalités relatives à l’étude de fonds de prévoyance et aux mesures transitoires entourant ces nouvelles dispositions législatives.

La contribution au fonds de prévoyance peut-elle être plafonnée?

Je suis copropriétaire depuis peu. L’immeuble que j’habite compte 10 unités. La contribution au fonds de prévoyance y est substantielle. En fait, elle grève 20% du budget de la copropriété! Cela me semble excessif. Question : Existe-t-il un plafond pour les montants versés au fonds de prévoyance?

Devoirs et obligations

Avec l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994, le législateur québécois a introduit l’obligation, pour tout syndicat de copropriétaires, de constituer un fonds de prévoyance « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes ». Cette obligation visait à combler une lacune du droit antérieur. Avant l’adoption de cette loi, il était courant qu’une copropriété dispose d’un « fonds de réserve », encore que le Code civil du Bas-Canada était silencieux sur cette question. La plupart du temps, ce fonds était insuffisant, en raison des faibles contributions qui y étaient versées. D'ailleurs, les déclarations de copropriété comportaient souvent un plafond de contribution (par exemple 50 000$), au-delà duquel il n'était plus requis de cotiser les copropriétaires.