Définition : Destination - Destination des parties privatives

Usage qui est alloué aux parties privatives, en vertu de la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). La destination des parties privatives balise les droits de jouissance des copropriétaires sur leur partie privative. À titre d’exemple, une partie privative dont la destination est exclusivement résidentielle ne pourra pas être utilisée pour exploiter une garderie.

  BON À SAVOIR ! La valeur relative de chaque fraction est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction notamment de la destination de chacune des parties privatives.

 À RETENIR : Le changement de destination d'une partie privative peut être autorisé par l'assemblée des copropriétaires avec l’accord du copropriétaire concerné, dès lors qu'il n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

 ATTENTION! Il ne faut pas confondre le critère de la destination avec la notion d’utilisation. La destination d'une partie privative est  la fonction allouée au local, par exemple résidentielle ou commerciale, alors que l’utilisation a plutôt trait à son usage (par ex.: librairie ou bijouterie).

 

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La taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente du Québec (TVQ)) sont perçues au Québec lors de la vente de la plupart des biens et des services. L’application de la Loi sur la taxe d’accise (Partie IX) et de la Loi sur la taxe de vente du Québec à l’égard de dépenses engagées par un syndicat de copropriétaires ainsi qu’aux contributions aux charges communes qu’il reçoit des copropriétaires est un sujet fort complexe. Avant de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ, un syndicat de copropriétaires a tout intérêt à consulter un fiscaliste. Cela dit, la question demeure : dans quelle situation un syndicat de copropriétaires doit facturer la TPS et la TVQ à un copropriétaire sur ses charges communes (frais de condo) ?
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  En principe, tout copropriétaire a le droit de jouir de sa partie privative comme bon lui semble. Cet usage comporte néanmoins des limites, à savoir que ce droit de jouissance ne doit pas excéder les inconvénients normaux de voisinage. Dans le cas où les nuisances provoquées par un occupant de l’immeuble deviennent excessives, elles constituent un trouble anormal de voisinage. Il est fréquent qu’un tel cas d’espèce constitue un non-respect de clauses relatives à la jouissance paisible des parties privatives, qui sont prévues dans le règlement de l’immeuble. Cela dit, un trouble anormal de voisinage ne constitue pas, systématiquement, une violation à la déclaration de copropriété. Il faut savoir que dans certaines circonstances, ce type d’inconvénients peut être sanctionné, même si leur auteur n'a commis aucune faute.
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La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes est une notion fondamentale en matière de copropriété. Elle constitue à la fois un véritable régulateur des droits et obligations des copropriétaires et une valeur de référence entre le permis et l’interdit. La destination d'immeuble est déterminée dans la 1ère partie de la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété). C’est elle qui permet également d’établir le type de copropriété établie et qui définit quels types d’usage il peut être fait des parties privatives et communes. Celle-ci peut être ainsi exclusivement commerciale ou résidentielle ou encore résidentielle mais avec possibilité de pratiquer une activité professionnelle. Elle peut également être mixte, soit celle permettant, par exemple, la présence de commerces au rez-de-chaussée et d'appartements aux étages supérieurs.  
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La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles au regard des conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document, avant d’acheter, afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de sa partie privative.
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Les pouvoirs du syndicat sont conçus en fonction de l'intérêt collectif des copropriétaires et trouvent leurs limites dans le respect des droits individuels des copropriétaires garantis par la déclaration de copropriété et par la Charte des droits et libertés de la personne (par ex. : l’inviolabilité de la demeure). Ces pouvoirs du syndicat reposent sur quatre axes : la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes, la défense des droits collectifs et les modifications apportées à la déclaration de copropriété.  Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes. Le syndicat peut également agir en justice à l'encontre notamment d'un copropriétaire. Le Code civil du Québec confère au syndicat de copropriétaires des pouvoirs étendus pour administrer la copropriété.
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Les règles de vote en assemblée de copropriétaires varient en fonction de l'importance de la décision à prendre. Elles requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de contestation d'une résolution adoptée. Cela dit, certaines décisions ont des conséquences extrêmement importantes pour l'ensemble des copropriétaires. Les exigences en termes de majorités sont donc plus élevées. Pour cette raison, la loi impose pour l'essentiel trois catégories de majorité, à savoir absolue, renforcée et double.
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