Définition : Déclaration de copropriété - État descriptif des fractions

Troisième partie de la déclaration de copropriété dont l’objet est d’énumérer les lots qui sont des parties communes et privatives de la copropriété et de relater, le cas échéant, certains droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur (p. ex. une servitude de passage).

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  La déclaration de copropriété est le document maître d'un syndicat de copropriétaires. Elle définit les fondements mêmes d'une copropriété, et indique le code de vie à y adopter.
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La déclaration de copropriété est une convention qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et occupants de l’immeuble. Cette convention définit notamment leurs droits et obligations. Elle est généralement élaborée de manière unilatérale par le promoteur ou le propriétaire de l’immeuble. Juridiquement, la déclaration de copropriété est un véritable contrat d’adhésion pour l'acquéreur d'une fraction, car tout nouveau copropriétaire est tenu de la respecter. Il s’agit d’un document juridique capital. Sa publication donne naissance à la copropriété et au syndicat. Regard sur les différents aspects de la déclaration de copropriété.
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La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles au regard des conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document, avant d’acheter, afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de sa partie privative.
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En copropriété divise, le droit de propriété se répartit, entre les copropriétaires, par « fractions », comprenant chacune une partie privative matériellement divisée (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, et parfois même un terrain) et une quote-part des parties communes. À chaque fraction est rattaché un droit de propriété indivis dans les parties communes, et parfois un droit d’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint. La fraction de copropriété est donc la résultante de la division d’un immeuble en copropriété divise. En d’autres mots, l’ensemble de toutes les fractions constitue, par l’effet de la publication d’une déclaration de copropriété, l’immeuble en copropriété divise.
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Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes et des copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives. 
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Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble en copropriété divise, vous devenez propriétaire de votre logement (partie privative), mais aussi propriétaire d'une partie indivise de l'immeuble appelée partie commune (ex.: terrain, balcons, gros œuvre du bâtiment tel que murs extérieurs et toiture). Cet ensemble, composé de la partie privative et commune, est appelé dans le jargon juridique : fraction.
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Question : Dans la déclaration de copropriété, il y a un tableau déterminant la valeur relative de l’appartement que je projette d’acheter. Et on me dit que la répartition des charges communes se fait notamment par rapport à cette même "valeur relative". Je me demande de quoi il s'agit exactement et s'il est possible de la modifier au moment de l'achat?  
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La déclaration de copropriété est un document qui englobe l’ensemble des règles propres à un syndicat de copropriétaires, afin d'assurer le bon fonctionnement d'un immeuble et une cohésion entre ses occupants. Elle précise également les conditions d’utilisation et de jouissance des parties communes et privatives. La vie en copropriété n'est pas statique. Elle est évolutive et sujette aux changements, qui seront tôt ou tard réclamés par des copropriétaires. Cette évolution donnera parfois lieu à des amendements apportés à la déclaration de copropriété, moyennant le respect des modalités prévues par la Loi.
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