Définition : Déclaration de copropriété

Acte notarié en minute, publié au Registre foncier du Québec, dont l’objet principal est d’assujettir un immeuble au régime de la copropriété divise. La déclaration de copropriété détermine :

 Elle est divisée en trois sections : l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Ce document fait partie du registre de la copropriété et doit être tenu à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.

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Chaque syndicat de copropriétaires dispose d’une déclaration de copropriété, qui, en principe, devrait être un véritable livre de chevet tant pour les copropriétaires que les membres du conseil d’administration. Toutefois, la déclaration de copropriété est un document qui peut paraître inaccessible à première vue pour ces derniers. Cette problématique peut être parfois accrue, lorsque celle-ci a été plus ou moins bien rédigée, il y a plus ou moins longtemps. Et ce sans compter les clauses qui prêtent à confusion, suscitant des difficultés d’interprétation et même des clauses contraires aux textes de loi qui ont évolué après sa publication.
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  La déclaration de copropriété est le document maître d'un syndicat de copropriétaires. Elle définit les fondements mêmes d'une copropriété, et indique le code de vie à y adopter.
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Le droit de la copropriété a connu des changements significatifs en 2018, 2019 et 2020. L’adoption des Projets de loi 141 et 16 a passablement modifié le Code civil du Québec en matière de copropriété divise. Le premier a permis plusieurs amendements sur l’assurance et copropriété, tandis que le second est venu assujettir les syndicats des copropriétaires à certaines obligations supplémentaires, dont celles de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et d’obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes.
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Les copropriétaires irrespectueux du règlement de l’immeuble (déclaration de copropriété) sont nombreux. Leurs infractions peuvent notamment se traduire par du tapage nocturne (trouble anormal de voisinage), un animal bruyant ou le non-respect des règles relatives au stationnement. Ces comportements peuvent causer un préjudice sérieux à certains copropriétaires ou au syndicat. En pareille situation, il revient au conseil d’administration d’agir, en faisant respecter les règlements prévus dans la déclaration de copropriété. Dès qu’un manquement est constaté ou porté à sa connaissance, en cette matière, il doit intervenir pour que cesse un comportement délinquant. Les copropriétaires concernés ne doivent donc pas hésiter à se tourner vers leur syndicat, en l’occurrence les administrateurs, afin que soient mises en œuvre diverses mesures visant à sanctionner toute personne fautive.
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Affligé par un problème de santé, vous souhaitez emménager dans un appartement situé à proximité de celui de votre fille. Ça tombe bien, car une unité située dans sa copropriété est à vendre. Mais l’unité en question est louée. Lors d’une visite des lieux, le locataire vous informe qu'il n'a pas l’intention de partir, affirmant bénéficier d’un droit d’y rester à vie. Du moins, tant qu'il le désire. Qu’à cela ne tienne, le vendeur vous déclare que ce locataire devra quitter l’appartement, après avoir reçu un avis de reprise de possession. Intrigué par les affirmations du locataire, vous prenez la peine d’interroger plusieurs intervenants, afin de vérifier s'il se pourrait qu'il détienne un « bail à vie ». La réponse fournie vous rassure : s’il est envoyé six mois avant la date prévue de reprise, l’avis de reprise de possession devrait permettre de récupérer l'appartement.
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Les conflits en copropriété surviennent, bien souvent, par le fait d’une méconnaissance des règles régissant l’immeuble, mais aussi en raison d’un manque de communication ou de transparence, ou à cause d’un malentendu qui a mal tourné. Sachez qu’en pareille situation, un procès n’est pas la seule avenue qui s’offre à vous. Avant d’entamer des procédures judiciaires, et même une fois qu’elles sont engagées, il est toujours temps d’opter pour les services d’un médiateur. Ce dernier pourrait résoudre le conflit qui vous oppose à un copropriétaire ou aux membres du conseil d’administration de la copropriété.
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La déclaration de copropriété est une convention qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et occupants de l’immeuble. Cette convention définit notamment leurs droits et obligations. Elle est généralement élaborée de manière unilatérale par le promoteur ou le propriétaire de l’immeuble. Juridiquement, la déclaration de copropriété est un véritable contrat d’adhésion pour l'acquéreur d'une fraction, car tout nouveau copropriétaire est tenu de la respecter. Il s’agit d’un document juridique capital. Sa publication donne naissance à la copropriété et au syndicat. Regard sur les différents aspects de la déclaration de copropriété.
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En copropriété indivise les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Il est important de savoir que dans ce type de copropriété, les autres copropriétaires peuvent avoir préséance sur un éventuel acquéreur.  Le titre de propriété de ce dernier pourrait être précaire pour un certain temps : un acheteur qui acquiert des droits dans une copropriété indivise sans avoir d'abord reçu l'approbation de tous les copropriétaires indivis s'expose donc à voir sa quote-part rachetée et à être ainsi écarté de l'indivision.  
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Les déménagements et emménagements impliquent le fait de passer généralement par les parties communes de l’immeuble pour transporter meubles, cartons et autres effets personnels. Ces opérations peuvent se transformer en véritables fouillis ou cauchemars si, dans une copropriété, l'encadrement pour les gérer n'a pas été clairement établi. Si certaines dispositions de la déclaration de copropriété sont universelles sur cette question, rien n'empêche un syndicat de copropriétaires d'en bonifier le contenu, afin de les adapter à sa propre réalité.  
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La loi stipule que le syndicat doit tenir un registre à la disposition des copropriétaires. L'article 342 du Code civil du Québec précise que le conseil d'administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale.  Ce registre représente la mémoire et les archives de la copropriété. En ce sens, il a une valeur inestimable. Plus encore qu’un témoin de la saine gestion d’un immeuble, il en est l'outil par excellence. C’est pourquoi « conservation » et « accès » sont les mots clés de ce registre.  
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Question : Lors de l’achat de mon condo, suis-je en droit d’exiger de mon vendeur une copie certifiée conforme (copie authentique) de la déclaration de copropriété?
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La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles au regard des conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document, avant d’acheter, afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de sa partie privative.
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L’intervention du notaire est très importante pendant l’achat d’un appartement en copropriété divise. Professionnel, membre de la Chambre des notaires du Québec, il est également officier public. En cette qualité, le notaire a notamment pour mission de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité (ex.: une déclaration de copropriété). Bien qu’il soit préférable qu'il agisse en amont d’une transaction, ce juriste entre généralement en scène après la signature de l'offre d'achat ou du contrat préliminaire.  
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13 septembre - Au Québec, les acheteurs de condos sont en droit d'exiger qu'une déclaration de copropriété soit rédigée en français, même si le promoteur a demandé à un notaire qu'elle ne soit écrite qu'en anglais. Une déclaration unilingue anglaise "contrevient à la Charte de la langue française".
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7 juin 2012-  La principale mission des administrateurs d’une copropriété consiste à gérer les affaires du syndicat, d’une part en assurant l’entretien et la conservation de l’immeuble, d’autre part en veillant au respect de la déclaration de copropriété par les copropriétaires et occupants de l’immeuble.
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Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, une copie authentique de la déclaration de copropriété doit vous être remis. Afin de maintenir la stabilité de ce cadre contractuel, tout acquéreur s’engage, en signant son acte d’achat, à respecter la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété.
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