Définition : Déclaration de copropriété - Déclaration de copropriété concomitante

Acte notarié en minute, publié au Registre foncier du Québec, dont l’objet principal est d’assujettir un immeuble au régime de la copropriété divise selon la méthode des déclarations de copropriété concomitantes. La déclaration de copropriété est publiée sur une des parties privatives de la copropriété initiale. La copropriété issue de cette déclaration de copropriété est juridiquement autonome des autres copropriétés concomitantes, tant dans la gestion que dans l'entretien de son bâtiment, tout en étant incluse dans la copropriété initiale. Ce type de copropriété peut être verticale (tour d’habitation) ou horizontale (ensemble de maisons de ville).

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  La déclaration de copropriété est le document maître d'un syndicat de copropriétaires. Elle définit les fondements mêmes d'une copropriété, et indique le code de vie à y adopter.
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L’article 1083 du Code civil du Québec permet aux syndicats de copropriétaires d’être regroupés au sein d’une association. Plus incitatif que créateur de droit, cet article a pour objet d’encourager les syndicats à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Ces derniers peuvent, ainsi, mettre en commun diverses ressources liées à l’entretien et à la conservation de leur immeuble. En préconisant la force du nombre, les syndicats de copropriétaires réunis peuvent établir des stratégies efficaces, afin de mieux faire face à certaines dépenses communes et réaliser des économies d’échelle. Le législateur n’a pas jugé opportun d’encadrer davantage ce type l’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers. Des syndicats peuvent ainsi, à tout moment décider de se regrouper en association. De même en tout temps un syndicat peut rejoindre les associations existantes.
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Les façades d’un immeuble ne font pas qu'assurer son étanchéité, elles ont aussi une identité qui leur sont propres. En plus de réguler les conditions climatiques et d'améliorer le confort des occupants, elles sont vectrices d'un style. Il est donc capital de veiller à leur intégrité structurale, architecturale et patrimoniale, advenant que des travaux doivent y être engagés pour les réparer ou les remplacer. Plus spécifiquement les façades principales d'un bâtiment, dont l'histoire et l'intégrité conceptuelle passe par des interventions méticuleusement orchestrées. Que ce soit sur un immeuble unique, une copropriété par phases ou des maisons en rangée. Cela est d’autant plus vrai en copropriété, où l’intention de l’architecte concepteur du bâtiment doit être respectée.  Par ailleurs, certaines de ces façades sont soumises au chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS), adopté en 2013 par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Elles doivent faire l’objet d’une inspection ponctuelle et, au besoin, de travaux correctifs pour les rendre sécuritaires. Regard sur ces composantes qui constituent l’enveloppe d’un bâtiment, et pour lesquelles il faut apporter une attention particulière.
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Les développements immobiliers d'envergure en copropriété divise sont souvent réalisés par étapes successives dont le nombre de bâtisses et la durée d'exécution des travaux sont fonction de la mise en marché et du financement intérimaire de construction. Certaines copropriétés comportent ainsi plus d'une construction qui ont en commun des espaces communautaires tels un stationnement, une piscine et des voies de circulation. Dans un tel contexte, il est alors question de " copropriété par phases". Ce type de copropriété permet au promoteur d’étaler la conception d’un projet immobilier sur plusieurs années, et de moduler le rythme des travaux de construction selon l’évolution des ventes d’unités. Or, il est d'usage d’annoncer dans le préambule de la déclaration de copropriété la structure juridique retenue pour ce type de copropriété.
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Le  notaire est un juriste investi d’une mission d’officier public, qui constate le consentement libre et éclairé des parties. Le notaire a, en effet, également un rôle de conseil juridique. Il protège ainsi le consentement éclairé des parties. L’intervention du notaire est très importante pendant l’achat d’un appartement en copropriété divise. Professionnel, il est membre de la Chambre des notaires du Québec. En cette qualité, le notaire a notamment pour mission de recevoir, pour le compte de ses clients, les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité (ex.: une déclaration de copropriété). Bien qu’il soit préférable qu'il agisse en amont d’une transaction, ce juriste entre généralement en scène après la signature de l'offre d'achat ou du contrat préliminaire.
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