Définition : Déclaration de copropriété - Acte constitutif de copropriété

Première partie de la déclaration de copropriété dont l’objet est d'assujettir un immeuble au régime de la copropriété divise. L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes. Il établit en outre la valeur relative de chaque fraction, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attachées à la fraction. L’acte constitutif précise, également, les pouvoirs et les devoirs respectifs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires.

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  La déclaration de copropriété est le document maître d'un syndicat de copropriétaires. Elle définit les fondements mêmes d'une copropriété, et indique le code de vie à y adopter.
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Tout copropriétaire peut faire réviser la valeur relative de sa fraction, ainsi que la répartition des charges communes, suivant certaines conditions et formalités. Pour ce faire, il faut procéder à un recours en révision de la valeur relative des fractions. Par ailleurs, il se pourrait qu’un copropriétaire souhaite modifier la valeur relative de sa fraction. Dès lors, il devra requérir le consentement préalable du conseil d’administration (CA) ou de l’assemblée des copropriétaires, en fonction de ce qui est demandé. Cette révision ou modification de la valeur relative a un impact sur la quote-part du droit de propriété (que les copropriétaires détiennent dans les parties communes), le nombre de voix qu’ils peuvent exprimer à l’assemblée des copropriétaires et la répartition des charges communes. Sur cette question, l’article 1064 du Code civil du Québec stipule que : « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. »
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La déclaration de copropriété est une convention qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et occupants de l’immeuble. Cette convention définit notamment leurs droits et obligations. Elle est généralement élaborée de manière unilatérale par le promoteur ou le propriétaire de l’immeuble. Juridiquement, la déclaration de copropriété est un véritable contrat d’adhésion pour l'acquéreur d'une fraction, car tout nouveau copropriétaire est tenu de la respecter. Il s’agit d’un document juridique capital. Sa publication donne naissance à la copropriété et au syndicat. Regard sur les différents aspects de la déclaration de copropriété.
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Le conseil d'administration gère les affaires du syndicat des copropriétaires, afin que ce dernier puisse fonctionner conformément à la loi et à la déclaration de copropriété.Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l'immeuble qui ne sont pas de la compétence de l'assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d'administration. Son rôle principal est d’assurer la conservation de l’immeuble. En règle générale, il est l'organe décisionnel qui veille au maintien de ses parties communes. Au besoin, il doit entreprendre les travaux nécessaires pour assurer sa pérennité.  
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La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Leur connaissance par les membres du conseil d'administration et par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Pour un promettant-acheteur, la déclaration de copropriété contient une mine d’informations utiles au regard des conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes. D’où la nécessité de bien lire ce document, avant d’acheter, afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de sa partie privative.
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Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes et des copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives. 
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L’assemblée des copropriétaires est l’un des deux organes décisionnels qui chapeautent une copropriété. Les grandes décisions qui peuvent potentiellement concerner chaque membre de la copropriété se prennent en principe en assemblée. Que ce soit pour des travaux de transformation ou d'amélioration des parties communes, l’élection des membres du conseil d'administration ou des officiers d'assemblée, c’est aux copropriétaires d’en décider. Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, cette instance doit agir avec impartialité dans l'intérêt de la collectivité des copropriétaires et de la conservation de l'immeuble. Elle ne doit adopter aucune décision dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou certains d'entre eux ou au mépris de leurs droits.  Des pouvoirs qui lui sont propres L’assemblée des copropriétaires dispose d’un champ de compétences distinct de celui du conseil d’administration (CA). C’est le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété) qui dictent les pouvoirs et responsabilités qui lui sont conférés.
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La déclaration de copropriété est un document qui englobe l’ensemble des règles propres à un syndicat de copropriétaires, afin d'assurer le bon fonctionnement d'un immeuble et une cohésion entre ses occupants. Elle précise également les conditions d’utilisation et de jouissance des parties communes et privatives. La vie en copropriété n'est pas statique. Elle est évolutive et sujette aux changements, qui seront tôt ou tard réclamés par des copropriétaires. Cette évolution donnera parfois lieu à des amendements apportés à la déclaration de copropriété, moyennant le respect des modalités prévues par la Loi.
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