Définition : Copropriété par phases - Copropriété concomitante

Copropriété établie par suite de la publication d'une déclaration de copropriété concomitante dans le cadre de l’élaboration d’une copropriété par phases. Les copropriétés concomitantes sont constituées sur les parties privatives de la copropriété initiale. Chacune d’elles est juridiquement autonome des autres copropriétés concomitantes, tant dans la gestion que dans l'entretien de son bâtiment, tout en étant incluse dans la copropriété initiale. Une copropriété concomitante peut être verticale (tour d’habitation) ou horizontale (ensemble de maisons de ville). Ces deux types de configuration peuvent coexister au sein de la copropriété initiale.

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Question: Est-ce que les copropriétaires d'une copropriété verticale sont considérés comme indivisaires dans la copropriété horizontale? Et si oui quel en serait l'impact sur la représentativité lors de l'assemblée générale de la copropriété horizontale (AGA) ?  Par exemple est-ce que quelques copropriétaires d'une copropriété verticale pourraient agir pour l'ensemble des copropriétaires sans avoir obtenu au préalable de procurations comme pour les copropriétaires indivisaires d'un condo lors de l'AGA de la copropriété verticale?  
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L’article 1083 du Code civil du Québec permet aux syndicats de copropriétaires d’être regroupés au sein d’une association. Plus incitatif que créateur de droit, cet article a pour objet d’encourager les syndicats à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Ces derniers peuvent, ainsi, mettre en commun diverses ressources liées à l’entretien et à la conservation de leur immeuble. En préconisant la force du nombre, les syndicats de copropriétaires réunis peuvent établir des stratégies efficaces, afin de mieux faire face à certaines dépenses communes et réaliser des économies d’échelle. Le législateur n’a pas jugé opportun d’encadrer davantage ce type l’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers. Des syndicats peuvent ainsi, à tout moment décider de se regrouper en association. De même en tout temps un syndicat peut rejoindre les associations existantes.
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Les façades d’un immeuble ne font pas qu'assurer son étanchéité, elles ont aussi une identité qui leur sont propres. En plus de réguler les conditions climatiques et d'améliorer le confort des occupants, elles sont vectrices d'un style. Il est donc capital de veiller à leur intégrité structurale, architecturale et patrimoniale, advenant que des travaux doivent y être engagés pour les réparer ou les remplacer. Plus spécifiquement les façades principales d'un bâtiment, dont l'histoire et l'intégrité conceptuelle passe par des interventions méticuleusement orchestrées. Que ce soit sur un immeuble unique, une copropriété par phases ou des maisons en rangée. Cela est d’autant plus vrai en copropriété, où l’intention de l’architecte concepteur du bâtiment doit être respectée.  Par ailleurs, certaines de ces façades sont soumises au chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS), adopté en 2013 par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Elles doivent faire l’objet d’une inspection ponctuelle et, au besoin, de travaux correctifs pour les rendre sécuritaires. Regard sur ces composantes qui constituent l’enveloppe d’un bâtiment, et pour lesquelles il faut apporter une attention particulière.
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Les développements immobiliers d'envergure en copropriété divise sont souvent réalisés par étapes successives dont le nombre de bâtisses et la durée d'exécution des travaux sont fonction de la mise en marché et du financement intérimaire de construction. Certaines copropriétés comportent ainsi plus d'une construction qui ont en commun des espaces communautaires tels un stationnement, une piscine et des voies de circulation. Dans un tel contexte, il est alors question de " copropriété par phases". Ce type de copropriété permet au promoteur d’étaler la conception d’un projet immobilier sur plusieurs années, et de moduler le rythme des travaux de construction selon l’évolution des ventes d’unités. Or, il est d'usage d’annoncer dans le préambule de la déclaration de copropriété la structure juridique retenue pour ce type de copropriété.
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Les modalités de nomination et de remplacement des administrateurs sont prévues au règlement de l'immeuble (2ème partie de la déclaration de copropriété). Mais à défaut, elles se retrouvent aussi dans le Code civil du Québec. La loi laisse ainsi aux copropriétaires le soin d’établir eux-mêmes, dans la déclaration de copropriété, les règles qui leur conviennent. Cela dit, la nomination des administrateurs relève généralement de la compétence de l'assemblée des copropriétaires, bien que la déclaration de copropriété puisse prévoir d’autres modalités.
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