Définition : Assurances - Valeur de reconstruction

Montant de la couverture d’assurance que doit souscrire le syndicat de copropriétaires, afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble, conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables au moment de la reconstruction. Ce montant comprend, entre autres, les honoraires versés aux professionnels qui en ont la charge, la remise aux normes du bâtiment, les divers permis et les taxes.

ATTENTION!  L’établissement de cette « valeur de reconstruction » doit être évalué au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé.

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3 octobre 2021 - Lorsqu’il s’agit de déterminer la prime d’assurance en fonction de la valeur assurantielle d’un bâtiment (aux fins d’assurance), le courtier ou l’assureur exigera de son client qu’il lui fournisse le coût de « reconstruction ».  En effet, cette prime est établie en fonction des risques qui sont attribuables au bâtiment et aux lieux, mais aussi en fonction du coût de reconstruction. On comprend évidemment qu’après un sinistre on doit reconstruire les lieux endommagés, mais le concept va bien au-delà de la reconstruction.  En effet, le coût de reconstruction est impacté par les contingences et les difficultés à remettre l’état des lieux dans sa condition d’origine. Pensons par exemple au travail que nécessite le remplacement d’une tuile de céramique brisée, sur le mur ou le plancher, il va de soi que cela entraîne aussi le remplacement d’autres tuiles autour, abîmées par les travaux. 
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Le coût des matériaux de construction a augmenté considérablement depuis mars 2020, date du début d'une pandémie qui n'a pas dit son dernier mot. Cela pourrait jouer des tours à certains syndicats de copropriétaires, dont l'immeuble pourrait se retrouvé sous-assuré en cas de sinistre.
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  La prime d'assurance correspond à la somme que doit payer, mensuellement ou annuellement, l’assuré pour bénéficier des garanties prévues au contrat d’assurance,  en cas de sinistre. Elle constitue une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration de l'immeuble. Bien que le syndicat doive en assumer le coût, les frais qui en découlent sont exigés aux copropriétaires à même leurs charges communes (frais de condos).
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La loi stipule que le syndicat doit tenir un registre à la disposition des copropriétaires. L'article 342 du Code civil du Québec précise que le conseil d'administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale.  Ce registre représente la mémoire et les archives de la copropriété. En ce sens, il a une valeur inestimable. Plus encore qu’un témoin de la saine gestion d’un immeuble, il en est l'outil par excellence. C’est pourquoi « conservation » et « accès » sont les mots clés de ce registre.
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Question : Nous avons subi un dégât d’eau. Trois appartements, dont le mien, ont été touchés par suite du bris d’un chauffe-eau. L'assureur de la copropriété refuse de nous indemniser totalement prétextant que notre syndicat a payé une prime trop faible au regard du risque réel à assurer. Plus particulièrement, il ressort que les administrateurs auraient souscrit une couverture d’assurance inadéquate avec une mention de règle proportionnelle à 80%. Je n’y comprends rien. L’assureur a-t-il raison de ne pas totalement nous indemniser?
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Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise d’un immeuble à usage d’habitation, le contrat préliminaire doit être accompagné, au moment de sa signature, de certains documents (comme formant avec lui un tout indivisible). Il en est ainsi notamment de la note d’information portant sur les caractéristiques essentielles du projet, qu’il s’agisse d’une copropriété neuve ou en construction, ou d’un immeuble ayant fait l’objet de rénovations majeures au point d’être désormais considéré comme neuf. De plus le contrat de garantie complétera le contrat préliminaire. Il concerne les immeubles ou projets assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit ceux qui comptent quatre parties privatives (appartements) superposées ou moins. 
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La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre, à priori, car le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.  
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