Définition : Assurances - Unité de référence

Fiche technique ayant pour objet de décrire l'aménagement d'origine d'une partie privative. Elle doit être suffisamment précise, pour permettre d'identifier les améliorations que les copropriétaires peuvent y avoir apportées. Une même description peut valoir pour plusieurs parties privatives lorsqu'elles présentent les mêmes caractéristiques. Cette fiche technique doit être déposée au registre de la copropriété. Elle doit être mise à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.

 

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28 juin 2020 — La loi sur l’assurance pour copropriétés a fait l'objet d'importants changements, en juin 2018. L’article 1070 du Code civil du Québec comporte désormais un troisième paragraphe, lequel prévoit que le syndicat tient à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise, afin que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables, aux fins d’assurances. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. 
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Les dépenses liées à l’entretien et à l’administration des parties communes d’une copropriété commencent dès sa naissance. Il est par conséquent nécessaire que chaque copropriété soit dotée, dès la publication de la déclaration de copropriété, d'un conseil d'administration pour l'administrer. Afin d'assurer le démarrage du syndicat, le promoteur nomme généralement, dans la déclaration de copropriété (règlement de l’immeuble), l’un de ses représentants pour agir comme administrateur transitoire du syndicat.
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​​Le Projet de loi 41 est entré en vigueur le 17 mars 2020. Il crée une nouvelle obligation pour tout syndicat de copropriétaires constitué avant le 13 juin 2018 (date de la publication de la déclaration de copropriété), à savoir la production et l'adoption, avant le 13 juin 2020, d'une description comprenant une ou plusieurs parties privatives de référence.
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Dans votre empressement pour finaliser l’offre d’achat, vous risquez de ne pas demander au copropriétaire vendeur si, au fil du temps, des travaux ont été réalisés dans l’appartement qu’il vend. Cette question est pourtant fondamentale car elle permettra de s’assurer, le cas échéant, qu’ils ont été exécutés correctement et en toute légalité.  
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La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre, à priori, car le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.  
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L’assurance du syndicat couvre les parties communes de l'immeuble, ainsi que votre partie privative. En cas de sinistre, elle n’a pas pour objet de vous dédommager pour les améliorations apportées à votre partie privative. Il vous appartient donc de veiller à ce qu'elles soient couvertes au moyen d’une assurance individuelle, et à leur juste valeur. À titre d'exemple, advenant que des rénovations aient été faites avec des matériaux d’une qualité supérieure à ceux d’origine, cette valeur augmentera. Votre police d’assurance doit prendre en charge les améliorations que vous y avez vous-même apportées, ainsi que celles qui datent des copropriétaires précédents.  
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Les résolutions prises en assemblée requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de contestation d'une résolution adoptée. Cela dit, certaines décisions ont des conséquences extrêmement importantes pour l'ensemble des copropriétaires. Les exigences en termes de majorités sont donc plus élevées. Pour cette raison, la loi impose trois niveaux de majorité : absolue, renforcée et double majorité, selon l’importance de la décision à prendre.
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