Définition : Assurances - Assurance responsabilité civile du copropriétaire

Un copropriétaire a accidentellement défoncé avec son véhicule la porte de garage. Celle-ci doit être changée complètement. Son assureur nous propose de nous indemniser que partiellement. Celui-ci nous offre de payer 90% de la facture à cause de la dépréciation. Question : Sommes-nous tenus d’accepter cette proposition?

Deux (2) jugements[1] récents rendus par l’Honorable juge Georges Massol, de la Cour du Québec, abordent l’article 1074.2 du Code civil du Québec et le sens qu’il faudrait donner à cette disposition introduite au Code civil du Québec en décembre 2018 et qui a été modifié en mars 2020. L’audition de ces causes a eu lieu le 13 octobre 2021 et les deux jugements portent la date du 21 octobre 2021. Signalons que le sinistre à l’origine de ces réclamations est survenu en mars 2019. Il s’agit de deux poursuites entreprises pas des copropriétaires d’un même syndicat, afin de se faire rembourser des sommes qu’ils ont dû assumer personnellement, puisque les sommes réclamées étaient inférieures au montant de la franchise du contrat d’assurance du syndicat.

Les dégâts d’eau sont les sinistres les plus fréquents en copropriété. La notion de dégât d’eau inclut également la responsabilité du syndicat, du copropriétaire et du locataire, qui pourrait se trouver engagée en cas de dommages subis par des tiers. La question à savoir qui en est le responsable se pose constamment. Or, il faut connaître le droit applicable à l’égard du fautif. D’autres considérations touchent tant l’assureur du syndicat que celui des copropriétaires concernés, afin de déterminer qui paiera quoi. Or, un dégât des eaux peut avoir pour origine une partie privative, mais aussi une partie commune (toiture, façade, terrasse, colonne d’évacuation des eaux usées qui traverse les appartements, terrasse). 

La question des assurances pour les copropriétaires (assurance-habitation) est un sujet délicat, car peu de copropriétaires sont conscients que ce type de produits d’assurances n'est pas homogène d'un assureur à l'autre. Ils risquent d’en faire les frais advenant qu’un sinistre important affecte leur immeuble.

Un sondage commandé par le Bureau d'assurance du Canada révèle que bien des copropriétaires connaissent mal l'assurance condo. Ils ont pourtant intérêt à en maîtrisee les bases, sous peine de possiblement vivre des surprises colossales. 

Les copropriétés qui perdent leur assureur ne sont plus des cas isolés. Si la plupart d'entre elles parviennent à en trouver un autre pour recadrer le risque, les primes et les franchises n'en demeurent pas moins substantielles.

Une baignoire ou un lave-linge qui déborde dans l’appartement du dessous, un chauffe-eau qui rend l’âme et qui se déverse sur six étages: les sinistres impliquant la responsabilité civile d’un copropriétaire sont nombreux en copropriété. Et ils coûtent cher! Raison pour laquelle le montant des primes et des franchises d’assurance a augmenté considérablement au cours des dernières années. Pire encore, certains assureurs ne veulent plus assurer les copropriétés, par le fait d’un taux de sinistralité devenu hors de contrôle. Cette situation est directement liée à l’assureur du syndicat, qui est presque toujours appelé à couvrir un sinistre, lorsque des dommages ont été causés aux parties communes et privatives. Si bien que la question à savoir qui en est le responsable se pose constamment. Or, il faut connaître le droit applicable à l’égard du fautif. D’autres considérations touchent tant l’assureur du syndicat que celui des copropriétaires concernés, afin de déterminer qui paiera quoi.

En tant que propriétaire d’un appartement dans une copropriété, vous partagez ses parties communes en indivision avec les autres copropriétaires, par exemple la toiture, le hall d’entrée et les ascenseurs. Par le fait même, vous partagez aussi une part des responsabilités juridiques qui s’y rattachent. Le syndicat de copropriétaires doit souscrire une couverture d’assurance (pour l’immeuble) qui couvre ses parties communes et privatives. En ce qui a trait aux parties privatives, l’obligation du syndicat se limite, généralement, à couvrir tout dommage qui affecterait leur état d'origine.

La plupart des contrats d'assurance comportent des franchises (communément appelée « déductible »), dont les montants varient en fonction du risque assuré. Par exemple, la franchise pour les dégâts d’eau est généralement d’un montant plus élevé que celle pour l’incendie. La franchise a pour but de responsabiliser l’assuré, en lui faisant prendre en charge une partie des réparations des dommages causés par le sinistre. L’avantage pour le syndicat est de voir sa prime réduite. Pour une collectivité de copropriétaires, cette franchise touche l’assurance du bâtiment et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des administrateurs, des officiers d’assemblée, du gérant et du gestionnaire. Concernant l’assurance du copropriétaire, chaque contrat d’assurance d’habitation contient généralement une ou plusieurs franchises qui varient selon la nature du sinistre subi.

Un copropriétaire doit s'assurer pour sa responsabilité civile, ses biens meubles et les améliorations qu'il a apportées à sa partie privative.

En copropriété divise, la plupart des chauffe-eaux à accumulation (électriques ou au gaz) sont installés au sein même des appartements. Si tel est le cas, cet appareil fait partie intégrante des lots constituant les parties privatives de l'immeuble. Son propriétaire a donc la responsabilité d'assurer son bon fonctionnement, en vérifiant (notamment) tout signe de vétusté, et, le cas échéant, en procédant à son remplacement à ses propres frais. À défaut de le faire, en cas de bris, il pourrait être tenu responsable de tout dommage causé aux parties communes de l’immeuble, ainsi qu’aux parties privatives appartenant aux autres copropriétaires, et ce, jusqu’à concurrence du montant de la franchise prévu à la couverture de l'assurance du syndicat. Regard sur les différents aspects techniques et juridiques relatifs à cet appareil indispensable à tout logis.

Le fait de louer votre appartement à des touristes, vous expose à des diverses réclamations. Il pourrait notamment en être ainsi dans les cas où il est reconnu que vous êtes légalement responsable d'un voyageur qui se blesserait ou qui verrait ses effets personnels endommagés ou volés durant son séjour dans votre logement. Même si certains sites Web de location résidentielle à court terme offrent une assurance pour cela, il demeure essentiel d’informer tant votre assureur habitation que celui de votre syndicat que vous exercez une telle activité. Rappelons que l'assuré doit déclarer à son assureur toute circonstance résultant de ses faits et gestes qui aggrave les risques stipulés dans la police d'assurance. Cela permettra d’éviter les histoires d’horreur lors d’un sinistre.

Le transfert de propriété aura lieu à la signature de l’acte de vente, de même que la prise de possession qui intervient généralement le même jour. En contrepartie du paiement de la somme convenue au vendeur, l'acheteur aura la pleine jouissance de l'immeuble vendue. Par ailleurs, lors du transfert de propriété, le vendeur transfert l'intégralité des risques associés à l'immeuble. À cet égard, l’acte de vente comporte habituellement une clause de transfert des risques qui stipule que dès lors que vous aurez signé l’acte de vente, vous devenez responsable des risques et pertes liées à votre bien nouvellement acquis. Il est donc important de souscrire les assurances nécessaires (comme l’assurance habitation) dès le premier jour.

Question: Je suis copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires peut-il me réclamer le montant de la franchise pour l’assurance si je suis responsable du dégât d’eau?

Un copropriétaire peut engager sa responsabilité à l’égard du syndicat, des autres copropriétaires ou occupants de l’immeuble, voire d’autres tiers. Comme l’indique l’article 1457 du Code civil du Québec, toute personne a le devoir de ne pas nuire aux autres. En tant que copropriétaire, vous devez faire preuve de prudence et respecter les règles de conduite qui s’imposent, en fonction du contexte et des circonstances. À défaut de le faire, vous pourriez engager votre responsabilité civile et devoir réparer (financièrement) des tiers en dommages moraux, matériels et corporels que vous auriez pu leur occasionner. C'est pourquoi les copropriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile couvrant notamment les sinistres émanant de leur partie privative.