Toute la FAQ sur Condolegal

Nous sommes une petite copropriété de douze unités. Il est reconnu que l’entretien et le remplacement périodiques des chauffe-eaux dans les appartements se révèlent une exigence des assureurs. Or nous avons un copropriétaire qui fait la forte tête et qui refuse de changer le sien (qui a plus de dix ans), sous prétexte que son unité est située dans un demi-sous-sol. Selon celui-ci, les risques de dommages en cas de dégâts d’eau sont minimes. J’aimerais savoir si notre syndicat de copropriétaires a des droits et recours envers ce copropriétaire et ce alors que nous sommes dans le processus de renouvellement annuelle de notre police d’assurance. Question : Que devons-nous faire?

Je suis membre du conseil d’administration de notre copropriété depuis dix ans. Nous avons dans notre immeuble deux familles qui ont récemment aménagé avec des enfants en bas âge. Depuis lors, certains copropriétaires âgés se plaignent du bruit généré par les pleurs, les déplacements de meuble et le bruit de trottinettes. Ils ont appelé la police pour dénoncer une situation qu'ils jugent inacceptable. Les policiers ont refusé de recevoir leur plainte sous prétexte que le débat en est de nature civile. Ces copropriétaires souhaitent que nous intervenions pour que cesse le tout. Ils nous proposent qu’une mise en demeure leur soit transmise. Cela nous semble excessif et couteux. Question : Que devons-nous faire?

En vertu de la Charte québécoise des droits et libertés de la personne, un copropriétaire handicapé nous fait la demande pour que soient installés dans les parties communes quatre ouvre-portes automatiques, dont deux avec une manette de style télécommande. Ce copropriétaire nous a représenté qu’une partie significative des frais d’installation seraient pris en charge par le Programme d’adaptation de domicile (PAD) de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Or, lors de son achat, il y a plus de deux ans, ce copropriétaire se déplaçait déjà en chaise roulante. Il devait être ainsi conscient que l’immeuble n’était pas adapté à sa condition. Sachant que les couts pour l'installation de ces ouvre-portes automatiques dépasseront de beaucoup les sommes allouées par la subvention, sans compter les inspections et l'entretien par la suite, nous trouvons que l'impact financier pour notre copropriété est excessif et déraisonnable. Question : Dans les circonstances, sommes-nous tenus d’accepter sa demande ou pouvons-nous la refuser?

Dû à la covid, le conseil d'administration de notre immeuble a tenu les deux dernières années l'assemblée des copropriétaires sur une plateforme ZOOM. Malgré cette option de dépannage, le résultat a été insatisfaisant dans son ensemble. Aujourd'hui, les copropriétaires préparent une pétition pour que le conseil d'administration revienne pour la prochaine assemblée annuelle prévue en fin mars 2023, dans le format habituel soit, une assemblée en présentiel. Questions : Combien de signature est requis pour faire suite à notre demande? Quel est le délai que nous devons respecter pour transmettre cette pétition notre syndicat (à noter que nos assemblées sont toujours prévues en fin mars).

Notre immeuble comporte 34 cases de stationnement intérieures, dont deux sont désignées cases pour handicapés. Ces deux emplacements ont été achetés du promoteur par deux copropriétaires détenant un appartement. Aucun de ces copropriétaires ne sont handicapés. Cependant, il y a un copropriétaire qui est récemment devenu personne à mobilité réduite et qui est propriétaire d’une case de stationnement intérieure non adaptée à ses besoins. Question : Existe-t-il une loi qui permettrait à ce copropriétaire à mobilité réduite de demander un changement de case de stationnement ?

Selon l’article 477 du Code de procédure civile, le syndicat a l’obligation d’aviser les copropriétaires de l’objet d’une demande en justice pour les informer, et ce dans le délai de cinq jours de la réception de la notification. Or, j'ai envoyé un avis d'arbitrage aux administrateurs par courrier recommandé. Ensuite, j'ai transmis l'avis avec les preuves de réception à un Centre de médiation et d'arbitrage. Question : Est-ce qu’un avis d’arbitrage tombe dans cette catégorie?

  Je suis copropriétaire d'un appartement situé au rez de chaussé, dans un immeuble assez ancien. Le vide sanitaire de service en-dessous de mon appartement n'est pas chauffé. Cette partie commune de l’immeuble est actuellement à 9 degrés Celsius, au milieu de celui-ci, et notre plancher est gelé (10.6°C au sol dans la chambre de notre fille et dans la salle de bain). Nous sommes donc obligés de chauffer vraiment fort et en permanence car la température assurant une zone de confort n'est jamais atteinte. Questions : À quelle température un chauffage est-il considéré comme étant insuffisant? Quelle est la température minimale pour les parties communes comme le vide sanitaire et les passages? Quels sont mes recours en cas de chauffage insuffisant?

Un copropriétaire (anciennement président du conseil) veut modifier le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires ayant eu lieu deux ans auparavant. Lors de notre dernière assemblée de copropriétaires, ce procès-verbal avait été adopté par tous les copropriétaires présents et représentés à l'époque. Actuellement, trois copropriétaires sur six sont nouveaux, donc n'étaient pas présents lors de cette dernière assemblée de copropriétaires. Dans les circonstances, je vois mal comment un vote pourrait être crédible. Ce même copropriétaire veut toujours changer ou retirer des phrases des procès-verbaux selon son opinion personnelle, qui ne correspond pas à la réalité. Question: Peut-on modifier un procès-verbal qui a été adopté il y a 2 ans?

Nous avons un copropriétaire qui doit remplacer son meuble-lavabo de salle de bain en raison d’un dégât d’eau qui a détérioré celui-ci. Notre syndicat de copropriétaires est assuré pour ce type de sinistre, et ce sous réserve d'une franchise d'assurance de 2500$. Le copropriétaire est quant à lui assuré pour les améliorations apportées à sa partie privative. Il a ouvert un dossier de réclamation auprès de son assureur. Or le coût de remplacement de son meuble-lavabo est inférieur à notre franchise. Fait à noter, nous avons été informés que le copropriétaire, ayant acheté du promoteur l’appartement sinistré, avait payé un extra pour avoir un meuble-lavabo de qualité supérieure. Questions : Dans les circonstances, le syndicat doit-il acquitter en totalité ou en partie le coût de remplacement de ce meuble? Le cas échéant, quelle doit être la participation de l’assureur du copropriétaire?  

Un sinistre a eu lieu dans le logement d'un copropriétaire au sous-sol en raison d'une infiltration d'eau causée par une fissure dans le mur de fondation. L'assureur du syndicat a nié couverture car ce type de sinistre est exclu de notre couverture d'asurance. Le syndicat a rapidement fait réparer la fissure. Pour ce qui est des dégâts à l'intérieur du logement, certains de ceux-ci touchent des améliorations (plancher) et d'autres des structures de base (plâtre des murs). Le copropriétaire refuse de faire appel à son assureur. Il insiste pour que le syndicat paie pour toutes les réparations puisqu'il ne veut pas faire augmenter ses primes d'assurance. Question : Est-il en droit de faire ceci? D'autant plus que le logement a été inhabité pendant deux ans. Ce n'est que tout récemment que le copropriétaire a constaté qu'il y avait un peu d'eau sur son plancher lors de grosses pluies. Il me semble qu'il y a négligence de sa part, peut-être il y avait des infiltrations depuis un certain temps. Cela ne devrait pas être de la responsabilité du syndicat de payer pour tous ces frais de réparation.