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La vie en copropriété s’apparente à une micro-société où les disputes sont omniprésentes. De nombreux conflits sont des chicanes de voisinage, qui se règlent généralement avec civilité. Toutefois, il arrive que certains litiges soient alimentés par des copropriétaires assoiffés de justice qui voudront faire valoir à tout prix leurs droits devant les tribunaux. C’est pourquoi, la copropriété divise n'est pas à l'abri des plaideurs quérulents qui multiplient les procédures judiciaires pour redresser un dommage réel ou fictif. Ceux-ci se représentent généralement seul devant les tribunaux. Ils font preuve d’opiniâtreté et de narcissisme en essayant systématiquement d'avoir indirectement ce qui n'arrive pas à obtenir directement. 

Pour entretenir les parties communes de la copropriété et assurer la conservation de l’immeuble, il est nécessaire pour le syndicat de souscrire à un certain nombre de contrats d’entretien ou de construction. En qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, c’est le conseil d’administration qui a généralement le pouvoir de souscrire tous les contrats de la copropriété. Pour gérer les coûts et déterminer les obligations de chacun, il est primordial pour les administrateurs de distinguer les principaux types de contrats. Cette fiche pratique fait le point sur les contrats les plus courants en cette matière, soit le contrat à forfait, le contrat à prix coûtant majoré et le contrat forfaitaire à prix unitaire.

Une tendance à la location des unités détenues en copropriété divise s’est manifestée depuis quelques années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Bien que mettre en location un bien immobilier est un droit reconnu pour un copropriétaire, celui-ci se doit de connaitre les règles applicables en cette matière. La loi et la déclaration de copropriété listent les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les copropriétaires-bailleurs lorsqu'ils signent un bail, comme le fait de respecter le règlement de l’immeuble. Certaines de ces obligations peuvent causer la résiliation du bail si elles ne sont pas respectées !  

Le harcèlement en copropriété peut prendre plusieurs formes et se développer dans une large variété de contextes. Quand des occupants d'un immeuble aux tempéraments bien différents partagent un lieu de vie, il arrive que les esprits s'échauffent au point de rendre la cohabitation impossible. Un copropriétaire qui empiète sur la vie privée de son voisin et qui s’immisce dans son intimité peut être particulièrement irritant, voire embarrassant. S’il en vient à le photographier lorsqu'il déambule dans les espaces communs, qu’il surveille toutes ses allées et venues ou qu’il installe une caméra de surveillance dans le corridor pointant en direction de sa porte d’entrée, il y a dès lors atteinte illégitime à sa vie privée. Une telle conduite grave peut alors être considérée comme du harcèlement psychologique, en ce qu'elle nuit sérieusement à la personne qui en est victime.  

Source de controverse permanente en copropriété, le tabagisme et la consommation de cannabis y soulèvent les passions. Or, il est reconnu qu’il n’existe pas de droit inaliénable pour un copropriétaire de fumer dans les parties communes ou dans une partie privative. Au contraire, le droit commun en matière de troubles anormaux de voisinage et les effets de la fumée secondaire sur la santé des personnes qui y sont exposées prônent vers l’interdit. À cet égard, le droit à la vie et à la sûreté et à l’intégrité de la personne que consacre la Charte des droits et libertés de la personne vont plutôt vers une obligation de s’abstenir de fumer dans les logements collectifs. Dans les circonstances, doit-on bannir cette habitude dont les répercussions pour la santé sont dramatiques? La question demeure entière. Plus facile à dire qu’à faire, diront certains. Et ils n’ont pas tort. Coup d’œil sur toute la question légale qui balise le tabagisme et la consommation du cannabis en copropriété.   

La déclaration de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire observer le contenu. Or, il arrive que des personnes enfreignent les règles, notamment par le fait d’un usage non conforme d'une partie privative au regard de la destination de l'immeuble, d’une nuisance sonore et de travaux réalisés en violation du règlement de l’immeuble. D’autres exemples illustrent le désordre qui peut s’installer dans la copropriété, en raison d’un empiètement sur une partie commune ou de l’installation inadéquate d'un revêtement de sol. Quiconque ne respecte pas la déclaration de copropriété s’expose, entre autres, à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté par un copropriétaire ou le syndicat.

Votre copropriété est exposée à divers types de risques, par exemple les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme. Lorsqu’un sinistre survient, l’assurance d’une copropriété couvre l’immeuble, ainsi que la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires. Pour un syndicat, souscrire ce type d’assurance est obligatoire. La Loi et la plupart des déclarations de copropriété l’y obligent. Le contrat d’assurance précise les garanties offertes, les plafonds et les exclusions de garanties, sans compter les montants attribuables aux franchises.

L’administrateur joue un rôle de premier plan au sein d’une copropriété. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, il veille à la bonne marche des affaires courantes de l’immeuble, ce qui implique une bonne connaissance des tâches liées à cette fonction névralgique. À ce titre, les administrateurs doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, et ne jamais perdre de vue l’intérêt de la collectivité des copropriétaires. La responsabilité civile de l’administrateur au regard des tâches qui lui incombent est largement méconnue. Des milliers de Québécois qui siègent annuellement au sein d’un conseil d’administration, dont vous faites peut-être partie, ignorent cette réalité.

La nomination des officiers d’assemblée est nécessaire à la tenue de toute assemblée de copropriétaires. L’éventail des titres et charges qui leur sont attribués est varié: président, vice-président, secrétaire d’assemblée et scrutateur.  C'est le Règlement de l'immeuble (deuxième partie de la déclaration de copropriété) qui prévoit les règles en cette matière. Or, la responsabilité civile d’un officier d’assemblée au regard des tâches qui lui incombent est largement méconnue. Pourtant, de nombreux Québécois acceptent cette charge, tout en ignorant cette réalité.  

 Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses. Ce dernier peut être mandaté pour gérer l’immeuble, et ainsi veiller à sa conservation et son entretien; mettre à exécution les décisions du conseil d’administration; régler les sinistres majeurs; souscrire les assurances requises pour votre syndicat, mais aussi, faire respecter le règlement de l’immeuble. Par conséquent, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, il s’exposerait à des recours ou à des demandes d’indemnisation, que ce soit par le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes. Il est donc impératif qu’une assurance responsabilité civile soit souscrite pour la durée de son contrat de service ou de son contrat de travail.