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Dans une copropriété, certains logements peuvent être habités par les copropriétaires et d’autres par des locataires au terme d'un contrat de bail. Acheter pour louer est une tendance qui s’est manifestée depuis plusieurs années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Il est très fréquent, dès lors, que les locataires cherchent à entrer en contact avec le conseil d’administration ou le gestionnaire de la copropriété (pour demander la réparation d’un équipement en panne, tel que l’ascenseur, par exemple). De la même manière, le conseil d’administration ou le gestionnaire peut souhaiter entrer en relation avec un locataire (s’il ne respecte pas la déclaration de copropriété, par exemple). La location d’une fraction par un copropriétaire implique ainsi une relation tripartite entre le syndicat, le locateur et le locataire. Or quelles en sont les règles?

Cohabiter avec d’autres personnes dans un immeuble en copropriété divise implique le droit au respect de la vie privée. Ce droit est garanti par l'article 3 du Code civil du Québec et la Charte des droits et libertés de la personne. Sa dimension informationnelle est juridiquement protégée par la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (LPRPSP). Avec la sanction du Projet de loi n° 64, le 22 septembre 2022, de nouvelles règles d’utilisation et de diffusion des renseignements personnels assujettissent déjà le monde de la copropriété. À noter que d’autres règles entrent aussi en vigueur, le 22 septembre 2023 et le 22 septembre 2024. 

Tout syndicat de copropriétaires a des obligations à assumer en matière d’entretien des parties communes. L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que "La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun."  Or, cet article a fait l'objet d'une modification, par suite de l'adoption du Projet de loi 16. À la fin du premier alinéa, parlant de la collectivité des copropriétaires (syndicat), on peut y lire la phrase suivante : "Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués." Advenant que le syndicat fasse défaut d’en assurer l’entretien et la conservation, il est susceptible d’engager sa responsabilité civile. Cela veut dire qu’il a le devoir de faire réaliser les travaux nécessaires, afin d’éviter que les parties communes de l’immeuble se détériorent. La déclaration de copropriété et d'autres dispositions légales lui imposent cette obligation.

La vie en copropriété s’apparente à une micro-société où les disputes sont omniprésentes. De nombreux conflits sont des chicanes de voisinage, qui se règlent généralement avec civilité. Toutefois, il arrive que certains litiges soient alimentés par des copropriétaires assoiffés de justice qui voudront faire valoir à tout prix leurs droits. C’est pourquoi, la copropriété divise n'est pas à l'abri des plaideurs quérulents qui multiplient les procédures judiciaires pour redresser un dommage réel ou fictif. Ceux-ci se représentent généralement seuls devant les tribunaux. Ils font preuve d’opiniâtreté et de narcissisme en essayant systématiquement d'avoir indirectement ce qui n'arrive pas à obtenir directement. Ces redresseurs de torts cherchent à nuire à autrui, et ce en abusant de leur droit au recours aux tribunaux.

La loi stipule que votre syndicat a pour objet, donc pour mission « […] la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes […] ». Cela implique qu’il a le devoir de faire réaliser, au fil du temps, les travaux nécessaires pour éviter une détérioration des parties communes de l’immeuble. L’entretien et la conservation du patrimoine bâti sont donc essentiels pour toute copropriété qui se respecte. Or, les syndicats de copropriétaires doivent, plus que jamais, faire face à d’importants travaux de restauration dans leur immeuble vieillissant. S’ajoute à cette réalité une réglementation complexe qui concerne la sécurité du bâti (Code de Sécurité, Chapitre Bâtiment), ainsi que des exigences accrues relatives à sa mise à niveau. Ces exigences touchent, entre autres, la réfection des toitures, des façades et des dalles de stationnements.

Pour entretenir les parties communes de la copropriété et assurer la conservation de l’immeuble, il est nécessaire pour le syndicat de souscrire à un certain nombre de contrats d’entretien ou de construction. En qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, c’est le conseil d’administration qui a généralement le pouvoir de souscrire tous les contrats de la copropriété. Pour gérer les coûts et déterminer les obligations de chacun, il est primordial pour les administrateurs de distinguer les principaux types de contrats. Cette fiche pratique fait le point sur les contrats les plus courants en cette matière, soit le contrat à forfait, le contrat à prix coûtant majoré et le contrat forfaitaire à prix unitaire.

Une tendance à la location des unités détenues en copropriété divise s’est manifestée depuis quelques années dans les grands centres urbains ainsi que ceux de villégiature. Bien que mettre en location un bien immobilier soit un droit reconnu pour un copropriétaire, celui-ci se doit de connaitre les règles applicables en cette matière. La loi et la déclaration de copropriété listent les obligations auxquelles s'engagent les locataires et les copropriétaires-bailleurs lorsqu'ils signent un bail, comme le fait de respecter le règlement de l’immeuble. Certaines de ces obligations peuvent causer la résiliation du bail si elles ne sont pas respectées !

Le harcèlement en copropriété peut prendre plusieurs formes et se développer dans une large variété de contextes. Quand des occupants d'un immeuble aux tempéraments bien différents partagent un lieu de vie, il arrive que les esprits s'échauffent au point de rendre la cohabitation impossible. Un copropriétaire qui empiète sur la vie privée de son voisin et qui s’immisce dans son intimité peut être particulièrement irritant, voire embarrassant. S’il en vient à le photographier lorsqu'il déambule dans les espaces communs, qu’il surveille toutes ses allées et venues ou qu’il installe une caméra de surveillance dans le corridor pointant en direction de sa porte d’entrée, il y a dès lors atteinte illégitime à sa vie privée. Une telle conduite grave peut alors être considérée comme du harcèlement psychologique, en ce qu'elle nuit sérieusement à la personne qui en est victime.  

Source de controverse permanente en copropriété, le tabagisme et la consommation de cannabis y soulèvent les passions. Or, il est reconnu qu’il n’existe pas de droit inaliénable pour un copropriétaire de fumer dans les parties communes ou dans une partie privative. Au contraire, le droit commun en matière de troubles anormaux de voisinage et les effets de la fumée secondaire sur la santé des personnes qui y sont exposées prônent vers l’interdit. À cet égard, le droit à la vie et à la sûreté et à l’intégrité de la personne que consacre la Charte des droits et libertés de la personne vont plutôt vers une obligation de s’abstenir de fumer dans les logements collectifs. Dans les circonstances, doit-on bannir cette habitude dont les répercussions pour la santé sont dramatiques? La question demeure entière. Plus facile à dire qu’à faire, diront certains. Et ils n’ont pas tort. Coup d’œil sur toute la question légale qui balise le tabagisme et la consommation du cannabis en copropriété.   

La déclaration de copropriété est un contrat qui orchestre et réglemente la vie des copropriétaires, des locataires et des autres occupants de l’immeuble. Elle représente la ligne de conduite à suivre pour tous ceux qui cohabitent dans l’immeuble. La déclaration de copropriété prévoit, systématiquement, qu’il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire observer le contenu. Or, il arrive que des personnes enfreignent les règles, notamment par le fait d’un usage non conforme d'une partie privative au regard de la destination de l'immeuble, d’une nuisance sonore et de travaux réalisés en violation du règlement de l’immeuble. D’autres exemples illustrent le désordre qui peut s’installer dans la copropriété, en raison d’un empiètement sur une partie commune ou de l’installation inadéquate d'un revêtement de sol. Quiconque ne respecte pas la déclaration de copropriété s’expose, entre autres, à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté par un copropriétaire ou le syndicat.