Assurances du bâtiment

La loi oblige les syndicats de copropriétaires à assurer leur immeuble. La plupart des déclarations de copropriété l’imposent également. Cela peut surprendre, à priori, car le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes. Toutefois, sa mission première consiste à assurer la conservation et la pérennité du bâtiment, qu’il doit gérer et administrer selon les règles de l’art. Voilà pourquoi le législateur lui a reconnu un intérêt assurable et lui a imposé l’obligation de souscrire une assurance pour le bâtiment.

 

Les biens couverts

L’assurance doit couvrir les parties communes, les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées) et les biens meubles appartenant au syndicat. Cette souscription sera faite au nom du syndicat, dont l'identité figurera à la police d’assurance. Il faut se rappeler que les copropriétaires, tout autant que leurs créanciers hypothécaires, ne sont pas les assurés dans ce cas-ci. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Unité de référence

Par ailleurs, l’article 1070 du Code civil du Québec a été modifié en juin 2018. Désormais, il comporte un troisième paragraphe qui prévoit que « Le syndicat tient enfin à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques. ». Cette description, qui fera office d’unité de référence, devra être consignée au registre de la copropriété, afin que les copropriétaires qui en font la demande puissent la consulter. Rappelons que ce nouveau paragraphe est en lien direct avec l’obligation d’assurer l’immeuble tout entier, incluant les parties privatives, à l’exclusion des améliorations qui y auraient été apportées (en vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec).

Cette nouvelle disposition est entrée en vigueur le 13 décembre 2018 pour les copropriétés établies à partir du 13 juin 2018. Celles qui ont créés avant cette date y sont assujetties depuis le 13 juin 2020.

Pour les syndicats de copropriétaires qui ont négligé de produire cette description, ceux-ci ont intérêt de le faire dès maintenant, car en cas de sinistre, il peut y avoir de lourdes conséquences. Précisons que l’article 1073 C.c.Q. (dont l'entrée en vigueur est le 15 avril 2021) a été modifié pour indiquer notamment que les améliorations apportées par un copropriétaire sont exclues de l’assurance du syndicat, « lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie ». Ainsi, si les améliorations ne peuvent être identifiées, parce qu’un syndicat n’a pas établi cette description, celui-ci devra les assurer. Il serait injuste de faire supporter ce défaut d’agir à un copropriétaire (par exemple, un copropriétaire de 3e génération incapable d’apprécier ce qu’il devrait assurer à titre d’amélioration) et il reviendra alors au syndicat de couvrir l’immeuble dans son intégralité. Cela risque toutefois d’être inéquitable pour certains copropriétaires qui n'ont pas d'améliorations apportées dans leur partie privative. Ces derniers devront assumer une partie de l'accroissement de la prime d'assurance du syndicat, et ce en raison des améliorations apportées dans d'autres parties privatives.

Les risques couverts 

La police d’assurance du syndicat ne doit pas seulement couvrir les dommages résultant d’un vol ou d’un incendie, mais aussi l’ensemble des risques usuels. Votre conseil d’administration doit donc souscrire une police d’assurance dite « tous risques ».

À noter que la loi (article 1073 du Code civil du Québec) imposera à tout syndicat de copropriétaires, le 15 avril 2021, de souscrire une couverture d'assurance dont les risques  sont  couverts « de plein droit ». Tous les syndicats ne souscriront pas nécessairement à toutes ces protections, mais dorénavant, un contrat d’assurance devra préciser les risques qui sont exclus. Le tout devra être expressément indiqué dans la police d'assurance ou dans un avenant et ce, en caractères (typographiques) apparents.

Par contre, seuls les sinistres accidentels seront couverts. On se protège ainsi des conséquences dommageables liées à des événements imprévisibles, soudains et aléatoires. Les dommages non accidentels ne sont habituellement pas pris en charge par l’assureur. Ce dernier ne couvre pas non plus les pertes provenant d’un vice propre à la chose, tels un vice caché ou une malfaçon lors de la construction de l’immeuble. Il en est de même pour les dommages qui résulteraient d’un défaut d’entretien chronique des parties communes par le syndicat. Celui-ci doit donc veiller à leur entretien rigoureux, car l’assureur ne le fera pas à sa place.

Valeur à neuf (de reconstruction)

Depuis la réforme du Code civil, en 1994, la loi imposait au syndicat de souscrire une assurance couvrant la « valeur à neuf » de l’immeuble. Afin d’éviter toute ambiguïté, le législateur oblige dorénavant au syndicat, et ce depuis le 15 avril 2021 (ou subséquemment si la couverture d'assurance vient à échéance après cette date), de souscrire une assurance couvrant la « valeur de reconstruction » de l’immeuble. Celle-ci correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble entier, advenant une perte totale, sans tenir compte de son état de vétusté. Cette valeur de reconstruction doit notamment tenir compte du coût de démolition, des honoraires des professionnels, par exemple ceux de l'ingénieur ou de l'architecte, de la mise aux normes, de l'usage et des règles de l’art, ainsi que des taxes applicables (TPS et TVQ). Au moment de souscrire une police, le courtier ou l’agent en assurance de dommages demandera au conseil d’administration quel est le montant d’assurance requis, afin que la couverture soit adéquate. 

Montant de couverture nécessaire

Pour profiter de primes moins coûteuses, certains conseils d’administration ont tendance à sous-estimer, volontairement ou involontairement, les coûts de reconstruction de leur bâtiment. À défaut d’assurer l’immeuble pour la valeur à neuf (de reconstruction), le montant provenant des assurances risque de ne pas être suffisant, en cas de sinistre total ou partiel. S’il y a perte totale, l'assureur est libéré par le paiement du montant de l'assurance souscrite. Mais advenant une perte partielle, l’indemnité sera calculée conformément à la règle proportionnelle, sauf si la police d’assurance comporte une clause dite à montant stipulé, qui élimine de facto la règle proportionnelle moyennant certaines conditions clairement stipulées. Les administrateurs du syndicat pourraient alors engager la responsabilité de ce dernier, voire la leur à titre personnel.

Pour contrer cet état de fait, la loi prévoit que dorénavant, tout syndicat devra faire évaluer la valeur de reconstruction, aux fins d’assurance par un professionnel. La valeur de reconstruction devra être évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé, membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Cette obligation prendra effet le 15 avril 2021. Ainsi, à l’égard d’une copropriété pour laquelle l’évaluation a été effectuée dans les quatre ans précédant le 15 avril 2020, par un évaluateur agréé, le syndicat aura cinq ans suivant la date de cette évaluation pour en faire réaliser une nouvelle (article 5 du règlement).

 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Bon-a-savoir.png BON À SAVOIR !  Le Gouvernement du Québec a publié dans la Gazette officielle du Québec, le 15 avril 2020, un règlement sur les assurances en copropriété divise, qui vient préciser les modalités et les dates d’entrée en vigueur de certaines des dispositions introduites par le projet de loi 141, en juin 2018.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR ! La police d’assurance du syndicat doit prévoir, en toutes circonstances, une renonciation à d’éventuels recours en subrogation contre les copropriétaires, les personnes qui font partie de la maison d’un copropriétaire, les administrateurs, le gérant, le président et le secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et les autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.  Depuis le 13 décembre 2018, un tel recours subrogatoire de l’assureur du syndicat est légalement exclu, sauf pour un préjudice corporel ou moral ou encore un préjudice dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/Attention.jpg ATTENTION ! Lors de la souscription de la couverture d’assurance du syndicat, le conseil d’administration doit déclarer toutes les circonstances de nature à influencer de façon importante un assureur dans l'établissement de la prime, l'appréciation du risque ou la décision de l'accepter. S'il néglige de transmettre toute l'information pertinente à l'assureur, le syndicat  s'expose à une négation de la protection, ou à une réduction de l'indemnisation au moment d'une réclamation.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  L'assurance condo, Tout ce qu'il faut savoir aux pages 23 et suivantes.

 

 

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